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바뀌는 제도 잘 알고 새해 ‘내집 꿈’ 설계하세요 |부동산노트

2008-12-22 08:42

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[경향신문] 2008년 12월 21일(일)
 
ㆍ서민용 보금자리주택 하반기 사전예약 받아
ㆍ재개발 조합원 자격은 ‘구역지정 전’으로 강화

이제 열흘만 지나면 쥐띠해인 무자년이 가고 소띠해 기축년이 시작된다. 새해에는 부동산 관련 제도가 크게 달라진다. 이명박 정부 출범 이후 쏟아져나온 부동산 규제완화 대책이 대거 시행에 들어가기 때문이다.

특히 종합부동산세 과세기준, 양도세 세율 및 장기보유특별공제 기간 등 주택의 보유 또는 거래와 직접적으로 관련된 제도가 많이 바뀐다. 재개발·재건축 관련 규제도 대폭 완화되고, 새로운 유형의 서민용 주택도 나온다. 내집마련을 계획하고 있다면 바뀌는 제도부터 꼼꼼히 챙겨보는 것이 좋다.


◇ 세금이 크게 바뀐다 = 여야는 ‘종합부동산세’ 과세기준 중 1가구 1주택 부부의 과세기준을 사실상 9억원(6억원 기초공제 3억원)으로 상향 조정하는 데 합의했다. 여기에 현행 1~3%인 세율을 0.5~2%로 낮추고 1주택 장기보유 기간도 5~10년은 20%, 10년 이상은 40%의 감면 혜택을 신설해 내년부터는 종부세 과세 대상이 대폭 줄 것으로 보인다.

종부세는 이미 지난달 13일 헌법재판소가 1주택 장기보유자에 대한 종부세 헌법 불합치, 세대별 합산 위헌 판결을 내리면서 무력화됐다. 또 과표적용률과 세부담상한선도 지난해 수준으로 동결하는 방안이 현재 추진되고 있다.

양도소득세’ 세율은 현재 9~36%에서 6~35%로 조정되고 과세표준구간도 조정된다. 장기보유 특별공제율은 현행 연 4%에서 연 8%로 확대되고, 10년 이상 보유시 최대 80%까지 공제된다. 시행은 내년 1월1일부터다. 1가구 1주택자 양도소득세 비과세 범위도 6억원 이하에서 9억원 이하로 상향 조정돼 고가주택을 파는 사람의 양도세 부담이 줄어든다. 또 여야가 최종 합의한 세제개편안에 따르면 다주택자의 양도세 중과가 2년간 한시적으로 완화된다. 향후 2년간 1가구 2주택자의 양도세율은 기존 50%에서 6~35%의 일반세율로 낮아지고, 3주택 이상자의 경우에도 세율이 60%에서 45%로 내려간다.

‘지방 미분양 해소를 위한 세제 완화’도 내년 6월30일까지 한시적으로 시행된다. 취·등록세를 기존의 절반으로 감면해주고 일시적 1가구 2주택자의 인정 기간을 1년에서 2년으로 늘렸다. 또 담보인정비율(LTV)도 상향(분양가 10% 인하시 60%에서 70%로) 조정된다. 매입 임대주택 요건도 85㎡ 이하에서 149㎡ 이하로, 임대기간은 10년에서 5년으로 완화된다.

◇ 재개발·재건축 빗장 풀렸다 = 재건축 ‘용적률’이 최대 300%까지 상향 조정된다. 서울시 재건축 단지는 현 2종 210%, 3종 230%인 용적률을 최대 40~70%포인트씩 높일 수 있다.

또 재건축단지의 임대주택건립 비율(늘어나는 용적률의 최대 25%)도 보금자리주택을 건설하는 것으로 변경됐다. 정비계획용적률을 초과해 용적률을 받을 경우 초과용적률의 30~50%를 보금자리주택으로 지으면 된다. 국회 심의를 거쳐 내년 1월 이후부터 시행될 예정이다.

소유권 이전 등기 전 ‘조합원 지위양도’ 역시 내년 상반기부터는 가능해질 것으로 보인다.

‘재건축 안전진단’은 내년 초부터 간소화된다. ‘재개발 지분 쪼개기’는 차단된다. 서울시의 지분쪼개기 제한이 현 ‘재개발 구역지정 후’에서 ‘구역지정 전’으로 강화되기 때문이다. 지자체장이 재개발 또는 정비구역 지정 전에 정하는 조합원 인정 기준일까지 토지를 소유한 사람만 조합원 자격이 인정되고 나머지는 현금으로 청산된다. 국토부는 현재 도시 및 주거환경정비법 개정을 추진 중으로 이 개정안이 국회를 통과할 경우 이르면 내년 3월부터 시행된다.

지방 재건축 초과이익환수금은 한시적으로 면제된다. 지방에서 내년 6월30일 전까지 관리처분인가를 신청하는 재건축 단지는 재건축 초과이익 환수금이 면제된다. 국토해양부는 재건축 초과이익환수에 관한 법률 개정령을 지난 6월부터 한시적으로 시행하고 있다.

◇ 새로운 주택공급 = 서민용 ‘보금자리주택’이 시범 공급된다. 시범지구 지정은 내년 6월까지, 분양은 하반기 중 사전예약제 방식으로 진행된다. 사전예약제란 청약자들이 입주시기, 분양가, 입지 등을 본청약보다 1년 앞서 확인하고 예비당첨자를 선정하는 제도로 역시 내년부터 도입된다. 공급지역은 수도권 그린벨트지역도 포함되며 공급 물량은 4000~5000가구 정도로 예상된다.

‘단지형 다세대’도 개발된다. 단지형 다세대는 일정규모(20~149가구) 이상으로 공급형은 85㎡ 이하로 규정할 방침이다. 주택법 하위법령이 개정되면 2018년까지 총 30만가구가 공급된다.

이와 함께 ‘도심 역세권’ 개발이 본격화된다. 정부는 9·19대책에서 발표한 연간 50만가구 공급의 일환으로 광역 개발이 가능한 역세권을 개발해 주택을 공급할 계획이다. 도심 역세권을 재정비촉진지구, 준주거지역으로 지정해 용적률 상향, 용도변경 등을 통해 2018년까지 16만가구를 공급한다. 지난 6월 가리봉 역세권이 시범지구로 지정됐다.

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