2009-03-02 22:46

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자료출처 : 지식부동산 > 전문가 칼럼

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/?page_name=column_view&menu_key=10&uid=33481

사업을 시작하려 할 때 우선 사업자등록증을 신청하게 된다.

부동산임대사업 역시 예외일 수 없다. 따라서 사업자등록을 신청할 때 가장 먼저 고민하게 되는 것이 사업자유형이다.

「일반과세자」와 「간이과세자」가 그 유형인 것이다.

주위에서는 일년에 공급대가가 4,800만원이 안될 것 같으면 간이과세자로 신청하면 된다고 하기도 하고, 첫해에는 어떻게 신청해도 상관없다고 하기도 한다.

또한 간이과세자는 공급대가가 1,200만원 이하인 경우에는 부가가치세를 납부하지 않아도 된다고 하니 솔깃하기도 한다.

 

하지만 「일반과세자」와 「간이과세자」는 그 차이가 있다.

 

1. 세금계산서발행 여부

「일반과세자」는 세금계산서를 발행할 수 있지만, 「간이과세자」는 세금계산서 를 발행할 수 없다.

그리고 일반과세자로 등록을 하였을 경우에는 임대료에 부가가치세포함여부를 반 드시 명시하여 계약하여 이후 분쟁의 소지를 없애야 한다.

 

2. 부가가치세 매입세액공제 여부

부동산임대건물을 신축하였거나 취득한 경우에는 취득대금에 부가가치세가 포함 되어 있다. 따라서 매입세액을 공제받을 수 있는데, 이를 위해서는 반드시 「일반 과세자」로 등록을 해야한다.

신축오피스텔을 분양받는 경우에는 분양계약과 동시에 오피스텔이 속한 관할세무 서에 사업자등록을 하고, 분양대금 지급 시에 세금계산서를 교부받아 분양 시 분 양회사에 지급한 부가가치세를 조기 환급받는 것이 유리하다.

 

3. 과세전환시 부가가치세 납부

일반과세자로 사업자등록을 하였으나 공급대가가 낮아서 간이과세자로 유형을 변 경하려 한다면 그에 따른 추가납부가 있다는 것을 알아야 할 것이다.

일반과세자는 건물 취득 시에 매입세액을 공제받을 수 있다. 따라서 매입세액을 공제받은 일반과세자가 간이과세자로 유형을 변경하면다면, 이미 받은 매입세액 을 납부하여야 한다.

납부하여야 할 부가가치세는 재고납부세액으로 다음과 같다.

 

재고납부세액 = 취득가액*[1-(5/100)*경과된 과세기간 수]*10/100*(1-부가가치율)

 

이때 경과된 과세기간 수는 과세기간을 말하는 것이므로 1년은 2과세기간이 된 다. (1기:1/1~6/30, 2기:7/1~12/31)

따라서 취득 후 10년 이내에 「일반과세자」에서 「간이과세자」로 유형을 변경 한다면 위 산식에 따른 부가가치세를 납부하여야 하는 것이다.

 

그리고 부가가치율은 부동산임대업의 경우에는 30%가 된다.

 

사업자가 직접 제작하거나 건설, 신축한 건물의 경우에는 별도의 산식에 의한다.

 

「일반과세자」와 「간이과세자」는 이러한 사항을 고려해야 하기 때문에 단순히 공급대가로만 판단할 문제는 아니다.

「일반과세자」로 사업자등록을 한 사업자가 계속적으로 유지하기 위해서는

① 부가가치세 과세표준(임대료 및 간주임대료, 관리비 포함)이 연간 4,800만원이 상이 되거나,

② 그렇지 못할 경우에는 법정기한 내에 간이과세포기신고서를 제출하는 것이다.

 

간이과세포기신고서는 일반과세를 적용받고자하는 달의 전달 마지막 날까지 사업장관할세무서장에게 제출하는 것이다.

간이과세전환통지서를 받은 사업자는 그 전환시점이 2009.7.1이었다면

2009.6.30까지 간이과세포기신고서를 제출하여야지 간이과세로 전환되지 않고 일반과세자로 지속 할 수 있는 것이다.

 

그러나 최초 사업연도부터 간이과세자로 등록 할 수 없는 일반과세자가 있다.

• 일반과세사업장을 보유하고 있는 사업자

• 일정규모 이상의 부동산임대사업자

- 부동산임대업의 간이과세배제기준표에 의하여 배제기준에 해당하는 사업자는 간이과세자로 등록 할 수 없다.

배제기준은 각 지역별 기준면적과 ㎡당 공시지가를 기준으로 산정한다.

 

부동산임대업을 시작하는 경우 이러한 점을 고려하지 않으면 과세유형전환으로 인해 추가로 세금을 납부할 수도 있고, 임대인에게 세금계산서 발행을 하지 못하는 경우도 있다.

따라서 그 시작부터 전문가와 상담하여 자신에게 맞는 유형으로 사업자등록을 시작하는 것이 바람직하겠다.

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