2009-03-30 20:36

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자료출처 : 지식부동산 > 전문가 칼럼

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/?page_name=column_view&menu_key=10&uid=33550

최근 여러 가지 경제상황과 맞물려서 부동산 경기 또한 좋지 않다.

하지만 위기가 기회라고 생각하고 저 평가된 부동산에 투자할 곳을 찾는 투자자들도 적지 않다.

 

부부가 현재 거주하고 있는 주택 외의 주택을 투자 목적으로 구입하기로 했다면

이때 대부분의 투자자들은 누구 명의로 할지 고민을 하게 된다.

 

기존 주택이 본인 명의로 되어 있는 경우에는 배우자 명의로 주택을 구입하는 것을 고려해볼 것이다.

과거에는 배우자간 증여공제가 3억이었기 때문에 그 또한 큰 메리트가 없었다.

하지만 2008년부터는 배우자간 증여공제가 6억으로 증액되었다.

따라서 6억 이내의 주택이라면 증여세 없이 배우자 명의로 주택을 구입할 수 있다.

 

만약 구입 주택이 6억 초과하는 경우라면 공동명의를 생각해 볼 수 있다.

최근 종합부동산세 위헌판결 후 부동산명의에 대해 쟁점이 되기도 했었다.

 

이처럼 부동산의 경우 누구의 명의로 하는 것이냐에 대하 관심이 쏠린다.

이는 소유자의 대외적인 것도 있지만, 이에는 세금이 맞물려 있기 때문에 더욱 관심을 가지게 되는 것이다.

 

이하에서는 부동산을 공동명의로 하는 경우 취득부터 보유, 양도까지 어떠한 절세효과가 있는지 살펴보겠다.

 

• 취득시 절세효과

부동산을 취득하는 경우에는 단독명의와 공동명의의 경우에 세금이 동일하다.

취득시 납부하는 세금은 취득세와 등록세로 이들은 누진구조가 아닌 단일세율에 의하여 적용하게 된다.

따라서 공동명의로 할지라도 절세효과는 발생하지 않는다.

 

• 보유시 절세효과

부동산 보유시 납부하는 세금은 크게 재산세 등과 종합부동산세가 있다.

재산세 등의 경우 보유하는 동안 내는 세금은 재산의 크기에 따라 구간별로 세율 이 증가하는 누진세율 구조이다.

따라서 과세의 근거가 되는 과세표준이 명의자 지분별로 분할되기 때문에 공동명 의의 경우에는 절세효과가 있다.

종합부동산세의 경우에는 지난 위헌판결로 세대별과세가 아닌 개인별과세로 바뀌 었다. 종합부동산세는 현재 9억 초과하는 경우에 과세대상이 됨으로 공동명의를 함으로써 절세가 가능하다.

그리고 만약 남편 명의의 주택이 기존에 있고, 추가 구입을 하는 경우에는 공동 구입비율을 알맞게 정함으로서 증여세와 종합부동산세 모두를 절세할 수 있게 된 다.

 

• 처분시 절세효과

부동산 공동명의 절세효과의 최종 목적은 양도시점이 될 수 있다.

투자자들은 부동산을 구입하는 시점부터 양도소득세를 걱정한다.

일반적으로 종합소득세에서도 절세방법을 고려하지만 그래도 번돈에 대한 정당한 세금을 납부한다는 생각과는 달리 양도소득세는 부담이 크고 최대한 절세방법을 찾고 싶은 것이 투자자들의 마음이다.

공동명의로 할 경우 양도시 절세효과는 크게 두가지이다.

① 양도소득기본공제를 각각 받을 수 있다.

양도소득세신고시 양도가액에서 취득가액 등 필요경비 등을 차감한 소득금액에 서 일괄적으로 2,500,000원을 공제하게 된다.

이는 양도자별로 해당되는 공제금액으로 공동명의자의 경우에는 각 양도인별로 적용받게 되는 것이다.

따라서 단독 명의라면 양도소득금액에서 2,500,000원만 차감하여 세율을 곱하 게 되는데 부부공동명의라면 양도소득금액에서 5,000,000원을 차감하여 세율 을 곱하게 되는 것이다.

 

② 누진세율 구조에서 낮은 세율을 적용받을 수 있다.

양도소득세는 누진세율구조를 가지고 있다.

세율을 적용하는 근거가 되는 과세표준이 높아질수록 높은 세율이 적용되는 것 이다.

만약 과세표준이 4천만원일 경우에는 16%의 세율을 적용받지만, 5천만원일 경 우에는 25%의 세율을 적용받는 것이다. (물론 갑자기 세율이 높이 적용되는 부작용을 막기 위해 누진공제액이라는 것이 있다.)

공동명의의 경우에는 각 지분별로 양도차익을 구하고 과세표준이 계산됨으로서 과세표준이 둘로 나눠지는 효과가 있고, 그에 따라 낮은 세율이 적용되는 것이 다. 따라서 절세효과가 크게 발생한다.

하지만 중과세율이 적용되는 경우에는 절세효과가 발생하지 않는다.

지난 3월 16일 이후 양도되는 1세대 2주택은 중과대상에서 제외되었다.

따라서 1세대 3주택이거나, 미등기자산 등의 경우에는 공동명의에 따른 절세효 과를 볼 수 없는 것이다.

현재는 1세대 2주택에 대하여 일반세율이 적용되므로 공동명의로 되어 있는 부 동산의 경우에 보다 혜택이 넓어졌다고 볼 수 있다.

 

• 사례

공동명의에 따른 절세효과를 숫자로 보면 다음과 같다.

	단독보유	50:50 공동보유		절세효과
양도소득금액	100,000,000	50,000,000	50,000,000
기본공제	2,500,000	2,500,000	2,500,000
과세표준	97,500,000	47,500,000	47,500,000
세율	35%	25%	25%
양도소득세	19,985,000	6,535,000	6,535,000	6,915,000

 

이처럼 동일한 양도자산을 단독명의과 공동명의 경우 양도소득세에서 많은 차이가 발생한다.

 

하지만 이미 취득시 단독명의로 하였을 경우에는 중간에 공동명의로 바꾸는 것은 반드시 세무전문가와 상담을 하여야 한다.

명의변경을 하는 경우 이미 취득시 납부하였던 취득세와 등록세를 명의변경하는 부분에 대하여 추가 납부하여야 한다.

이는 종합부동산세 위헌 판결이 많은 보도가 있어서 많이 알고 계실 것이라 생각한다.

따라서 단편적이 사실만 가지고 의사결정을 하기보다는 투자나 취득시점부터 여러 가지 상황을 고려하여 공동명의 여부를 판단하여야 한다.

뿐만 아니라 공동명의의 경우에 단순하게 50:50의 비율이 아닌 각 상황에 따라 최대한 절세할 수 있는 비율을 어떻게 나눌 것인지도 반드시 생각해봐야 할 것이다.

 

 

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