2007-11-27 19:06

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자료출처 : 원성원님의 富로그

원문출처 : http://blog.drapt.com/taxwon50

자료출처: 내집마련의 Happy Vitamin 김인만 ^^

부동산 잘 정리하는 실전 매도의 기술

전반적인 부동산 시장 하락기에 상담을 하다 보면 제때 부동산이 팔리지 않거나 잘 관리하지 못해 내지 않아야 될 세금을 내야 하는 경우가 비일비재하다

부동산을 많이 보유하고 있다고 해서 전부 돈이 되는 것은 아니다. 오히려 보유세의 영향으로 무거운 짐이 될 수도 있다. 따라서 하루라도 빨리 보유해야 할 것과 처분해야 할 부동산을 판단해 매도하는 것이 좋다.

우선 주거환경을 비롯해 교육 및 교통환경이 떨어지는 지역은 매도를 고려해야 할 것이다. 게다가 편의시설이 부족한 경우에는 더욱 더 매도 포인트에 속도를 가해야 한다. 예를 들어 단독주택이나 다세대, 다가구주택은 세월이 흐를수록 건물 수리비는 많이 들어가지만 자산가치는 오히려 떨어질 수 있기 때문에 재개발 가능성이 희박하면 빨리 처분하는 것이 좋다.

예를들어 종부세를 피할려면 농지를 대지로 형질 변경한 경우에는 과세 기준일(매년 6월 1일)까지 착공해야 한다. 업무용 토지의 경우 기준시가 40억원이 넘어야 종합부동산세의 대상이 된다. 나대지를 갖고 있는 경우 건물을 서둘러 짓는 것도 종부세를 피하는 방법이다. 장기적으로 보면 보면 늘어나는 세금만 가지고 매도여부를 결정하는 것은 바람직하지 않고 보유 부동산에 대한 미래 투자가치를 먼저 따져 봐야 한다. 이를 바탕으로 투자가치가 없는 부동산을 과감히 매도해야 한다.

◆실전 매도의 기술

투자수익이 거의 발생하지 않은 소위 비인기지역의 주택은 기간이 많이 남아있는 세입자가 있는 상태에서는 주택을 제때 매도 하기가 어렵다.

따라서 이왕 집을 팔려고 마음을 먹었으면 세입자를 들이지 말고 집안을 깨끗이 정돈한 뒤 매도를 하는 게 좋다. 장판이나 도배를 새로 하거나 집이 넓게 보이도록 거실이나 방안의 불필요한 물건을 치우는 것도 좋다. 매수자에게 선택되기 위해서 주택내부를 어느정도 가꾸면 처분하는데 훨씬 수월하다.

집 값 하락기에는 시장에 경쟁 매물이 쌓이기 때문에 본인의 매도 물건의 차별점이 발견되지 않으면 매도하기가 쉽지 않다.급하게 팔기를 맘먹었다면 이미 정한 매도 가격을 한번 더 낮추고 중개수수료도 듬뿍 드리겠다고 미리 중개업소측에 얘기하는 게 효과적이다.

부동산 시장 하락기에는 매도계약을 우선적으로 체결하고 본인이 원하는 부동산을 잡는게 효과적이다.

특히 임대 수익율을 중요시하는 상가의 경우 매도 직전, 월세수익율을 높이는 방안을 연구하여 매수자에게 임대 수익률이 높은 점을 강조하는 것도 중요하다.

◆증여/임대사업도 고려

세금을 감안하더라도 투자가치가 탁월하다면 보유하거나 기준시가가 더 오르기 전에 자녀에게 증여하는 것도 좋은 방안이다.증여는 가구 구성이 가능한 자녀가 있을 때 활용할 수 있는 방법이다. 결혼을 했거나, 나이가 30세를 넘겼거나, 일정한 경제력이 있으면 10~50% 세율로 증여할 수 있다. 이 밖에 주택을 4채 이상 보유하고 있다면 아예 5채 이상으로 늘려 장기주택임대사업으로 전환하는 것도 좋은 절세 방법이다