2007-11-27 19:05
http://blog.drapt.com/tax501/2426711196157941303 
자료출처 : 원성원님의 富로그
원문출처 : http://blog.drapt.com/taxwon50
그동안 많은 분들이 문의를 하셨고, 우리 카페에서도 회원분들중 적잖은 분들이 강남,
송파의 빌라를 매수를 하였습니다. 다시또, 질문이 많아......똑같은 대답의 반복을 하여야
하는 상황이 계속되서, 강남,송파의 빌라 투자 접근의 개념을 개진해 보겠습니다.
- 가장 중요한 것은,
강남, 송파의 빌라를 투자를 하는 것은, 빌라라는 주택을 산다는 개념을 버리시고......
대한민국의 최고 중심지, 요지인......강남과 송파라는 특수지역에......
땅을 산다는, 토지를 7-9평 산다는 개념으로 접근을 해야 합니다.
강남의 주택부지로는 여러번 언급을 했었지만, 개포우성의 부지의 경우 평당 1억을 봅니다.
삼성동 아이파크의 경우는 못해도 평당 7-8천만원정도는 되리라 추산합니다.
따라서, 근처에 위와 같은 평당 7천-1억정도 하는 땅도 있는데, 그 근처에 현재의 강남,
송파의 평당 지분가인 2500-3000만원정도의 싼땅을 산다는 개념으로 접근을 하실 분들은
매수를 하시고,
재개발이 언제되느냐를 중요하게 생각하시는 분은 차라리 강북의 뉴타운 지역의 계획이
확정되서 움직이는 지역의 빌라를 고려 하십시오. (하지만, 이미 강북 뉴타운의 시세는
오를대로 다 올랐다고 봅니다)
저도 언제 강남,송파의 빌라지역이 재개발 되는지는.......모릅니다.
- 강남, 송파의 입지가 어떤지를 간략하게 보여드립니다.
서초, 강남구의 경우.....
위의 구역에서 파란선이 전철역세권입니다. 빨간색부분은 빌라지역들이고요.
강남은 블럭마다 거의 역세권이 자리잡고 있죠?
즉, 어떤 지역에 포진을 하여도 도보로 전철을 다 이용할수 있을 정도로 기반시설 (전철)은
완벽하게 되있습니다. 위에서 예를 들어 보면, 강남구청과 청담역이 지나는 하단구역,
아래로는 9호선전철역이 들어 오게 되고요......그 가운데 빨간색 부분이 삼성동의
빌라지역인데요......저런지역은 블럭코너마다 전철역이 포진하고 있습니다.
- 향후 9호선과 더불어, 또다른 황금노선은.......신분당선입니다.
이미 강남대로의 업무시설지역도 명동땅값에 육박하는 평단가가 2억대입니다.
강남역인근의 삼성타운이 포진을 하게되고, 분당정자, 판교에서 강남역에 이르고,
이후 용산을 거쳐 광화문까지 가게되는 또다른 황금라인이 될 겁니다.
따라서, 9호선과 신분당선 노선이 환승하는 지역도 상당히 좋아질 것입니다.
송파를 보면......
9호선개통과 3호선 연장이 완공되면, 송파또한 강남구 못지않은 전철망을 확보하게 됩니다.
(송파의 어느 지역에서도 전철을 도보로 이용 가능하게 된다는 겁니다)
탄천 아래쪽......잠실병원근처에 9호선 전철역이 생기게 되는 삼전동, 그 오른쪽 옆의
석촌역근방의 석촌동, 석촌역과 잠실역 우측에 입지한 방이동등의 빨간색구역의 빌라지역은
전부다 9호선 역세권을 이용하게 되고요.......
(향후 9호선이 지하철의 황금노선인건 다 아는 사실이고요)
위의 입지들은 어느지역이 특별히 좋다기 보다는, 거의다 비슷합니다.
- 서울도심에서, 그것도 가장 중심지인, 강남과 그 근처인 송파와 같은 인프라가 완벽하게
구축된 지역은 서울에서 나올수가 없습니다.
- 따라서, 위의 빨간구역으로 된 빌라지역들을 고려해 보시고.....
- 가능하면 신축빌라 (필로티구조로 되서 주차장을 확보하고 있는) 를 하도록 하십시오.
강남은 노후도나 재개발 연한같은걸 따질 상황이 아닙니다. 신축빌라의 경우, 전세가가
높게 나오므로 투자금액이 줄어드는 장점이 있고, 전세도 잘 나갑니다.
- 현재 빌라지역의 경우, 되도록이면 차량 진입이 수월한곳을 찾는게 좋을 것입니다.
- 또 중요한 점은, 보통 대지지분이 7-10평정도가 되는데......
되도록이면 건축면적이 잘 나오는 (방3개구조), 같은 지분이라도 실내면적이 넓게 나오는
물권으로 하십시오. 이 부분도 향후 매매와 전세입자 선택시 중요합니다.
- 지난 7,8월경에 한참 강남,송파의 빌라를 고려할적과 비교하면 몇달이 안지났지만, 가격은
조금 오른듯 합니다. 당시 송파의 경우 평당 2500만원대였고, 강남의 경우 2500-3000대
였으나, 지금은 송파가 매물이 3천 정도라 하는데요.......
알게 모르게, 오르고 있는듯 합니다.
지금까지 말씀 드린 내용의 핵심은.......'입지가치의 투자' 를 하실거면 하라는 겁니다.
질문내용들이 많아, 답변이 막연하게 나열 되었는데요.......도움이 되었을지......
(아기곰동호회.고관택)
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