변화의 대세에 순응하라]

부동산 투자로 성공한 이들에게는 비슷한 구석이 있다.

시장 변화에 유연하고 능동적으로 대처한다는 점이다. 이들은 시장을 거스르지 않는다.

시장을 부인하지도 않는다. 시장의 현실을 있는 그대로 받아들인다.

그렇다고 아무 것도 모르고 순응하는 것은 아니다.

시장의 문제점과 불합리성을 알지만 이를 극복하는 방법이

시장에 맞서는 것이 아니라는 사실을 안다.

반면 실패를 거듭하는 이들은 시장을 역행한다. 시장을 가벼이 여긴다. 시장을 부정한다.

아는 것이 없어서 실패하는 것이 아니다. 시장을 보는 눈과 시각이 고정되어 있다보니,

시장의 변화에 자연스럽게 대응하지 못한다.

생각대로 되지 않으면 “시장이 왜 이 모양이야”라며 모든 것을 시장 탓으로 돌린다.

투자에 성공하는 것과 실패하는 것은 백지 한 장 차이다.

하지만 생각을 바꾸지 않으면 그 차이는 영원히 극복하기 어려운 것으로 남는다.

글머리를 길게 꺼낸 것은 시장 변화에 순응하는 것이 얼마나 중요한가를 강조하기 위함이다.

그렇다. 우리가 부동산시장에 관심을 가진 뒤 결코 잊지 말아야 할 것은 시장에 대한 순응이다.

시장이 바뀌었는데도 머리와 눈과 가슴은 과거에 매달아 두면 성공은 기약하기 힘들다.

많은 것이 달라졌지만, 그 중 주거의 축이 새 아파트로 이동하고 있다는 것도 시장의 중대한 변화다. 주택시장의 중심축이 새 아파트로 빠르게 바뀌고 있다는 것을 인식하고 이를 있는 그대로 수용해야 남보다 한발 앞설 수 있다.

투자 가치를 조금이라도 염두에 둔다면 값이 비싸더라도 새 아파트로 눈을 돌리는 것이 유리하다. 값이 싸다고 성장 가치가 낮은 기존 주택에만 매달리면 가격 상승기에 상대적 박탈감에 빠질 수 있다. 내가 사는 기존 주택은 도무지 요지부동인데 바로 옆에 붙은 새 아파트는 하루가 다르게 오르는 것을 보면 마음이 편치 않는 것이 평범한 사람들의 인지상정이다.

주변을 둘러보자. 같은 입지여건을 가졌고, 교통도 학군도 같은데 이제 갓 입주한 아파트단지가 바로 옆의 기존 아파트단지보다 수억 원까지 차가 나는 것을 볼 수 있다. 실제 살아보면 주거만족도에 있어서는 가격차만큼의 차이는 나지 않는데도 말이다.

부동산의 가치는 ‘붙일 말’이 많을수록 높아진다. 이런저런 구실과 이유를 붙일 수 있거나,

그러한 기대감이 있어야 값이 움직인다. 기존 주택은 학군이 좋은 몇몇 랜드마크 단지 이외에는 특별한 재료가 없다. 시장 평균치 이상의 등락을 기대하기 힘들다.

반면 새 아파트는 붙일 말이 많다. 빌트인(built-in) 주방가구와 수납공간을 갖췄다느니, 브랜드가 좋다느니, 단지 안에 휘트니스센터가 있다느니, 첨단 인터넷망을 갖췄다느니 등등….

실제로 입지가 아주 좋은 곳을 빼고는 대부분의 기존 주택은 집값 상승기에도 덜 오르고. 내릴 때는 더 많이 내린다. 특별한 재료가 없기 때문이다. 집이 부족했던 시절에는 집값이 오르면 기존 주택, 새 아파트 할 것 없이 고루 올랐다. 등락 폭도 비슷했다.

그러나 집이 많이 공급된 지금은 기존 주택은 새 아파트와의 경쟁에서 이길 수 없는 상황이 되었다. 바야흐로 주택시장은 새 아파트로의 대이동이 본격화하고 있는 것이다.

[새 아파트로의 대이동이 본격화하고 있다]

새 아파트로의 이동은 대세다. 대세를 거슬러서 성공하는 예는 드물다.

시장의 대세에 몸을 싣고 파도를 타야 한다. 자연스럽고 유연하게.

그러면 결과는 미소로써 우리들에게 다가설 것이다.

주택보급률이 높아지면 주거의 질을 찾는 것이 사람의 욕구다. 이를 충족시키는 것이 새 아파트다. 우리나라의 새 아파트 실험은 1998년 분양가자율화 이후 닻을 올렸다. 그 이전에 짓는 새 아파트는 분양가 규제를 받아 품질이 그리 좋지 않았다. 건설업체들은 가격을 마음대로 받을 수 있게 되자 값을 대폭 올린 대신 품질 고급화에 열을 올렸다.

질 높은 새 아파트로의 이동을 경험한 지 이제 6년에 불과하다. 그 사이 완공된 새 아파트에 입주해 사는 이들도 많지만 아직 새 아파트로의 이동을 꿈꾸는 이들이 더 많다. 친구 따라 모델하우스에 들렀다가 화려한 마감재에 눈이 휘둘려 아파트를 계약하는 이들이 생겨난 것도 분양가 자율화가 낳은 산물이다. 분양시장이 좋을 때는 모델하우스마다 발 디딜 틈이 없다. 대부분은 주부들이다.

빌트인 가구와 가전제품으로 꾸민 주방, 대리석을 깔고 샤워부스를 갖춘 욕실, 수납공간이 가득한 침실, 세련된 평면과 구조를 보고 새 아파트를 사고 싶은 충동을 느끼지 않는 이들이 얼마나 될까.

이제 막 입주한 친구의 새 아파트를 방문했는데 내 집과는 비교가 되지 않을 정도로 화려하다면 부러움을 갖는 것은 당연하지 않을까. 남편에게 새 아파트로 이사 가자고 졸라대는 것도 주부들이라면 누구나 할 수 있는 소박한 타령이 아닐까. 건설업체들이 소비자, 특히 주부들의 이러한 욕구를 겨냥해 아파트 구조와 평면, 품질을 맞추는 것은 당연한 이치다.

새 아파트의 수준은 내부 인테리어를 넘어 외부 시설과 조경, 편의시설로 확대되고 있다. 단지 안에 실개천과 연못, 휘트니스센터와 골프연습장, 테니스장, 베드민턴장, 농구장, 독서실, 수영장, 무인경비시스템 등을 갖춘 단지가 흔하다.

요즘 분양되는 아파트의 주거 환경을 보면 입이 다물어 지지 않는다. 과연 아파트인지? 공원인지?

기존 주택과 새 아파트와의 가격차는 언제까지 벌어질까. 많은 소비자들이 새 아파트를 경험한 뒤다. 기존 주택을 팔고 새 아파트로 옮기는 수요도 충족되어야 한다. 그래야 새 아파트의 희소성이 줄어들 것이다. 그 때까지는 주택시장을 바라보는 마인드를 새 아파트에 맞추어야 한다.

 

 

현재 우리나라  최고가 아파트 수준은 평당 4500만원 정도 이다.
그러나 내장제나 단지내 시설이 우리보다 못한 일본 롯번기 힐의 경우 평당 1억정도 이며,
홍콩도 평당 1억 수준, 중국 상해도 소득수준을 감안하면 1억 5천 수준이다.

최근에는 우리나라 돈으로 평당 7000만원에 실지로 분양한 곳이 있다.
우리나라는 세계무역 경제대국이며, OECD회원국이며,신성장 에너지가  넘쳐나고 있다.

그러므로 우리나라는 아직 더 오를 가능성이 얼마든지 충분할 수 있다.

 

 

아니면 2008년 일시적으로 새아파트 입주물량이 넘쳐날때 필히 새아파트를 구입해야 한다.

그러면 결론을 내려보자. 예상시나리오는 2007년까지는 꾸준히 오르다가,

2008년 일시적 입주물량 증가로 추춤하면서 2010년까지는 보합세,

2013년이후 판교 중대형평형 매매제한이 풀리면서 급등하기 시작하여 2018년까지 급등한다.

 

그리고 급등의 진원지는 판교가 될것이다.

판교 중대형평형은 평당 5,000만원 이상은 충분히 받을 수 있을 것이다. 

뛰어난 환경에다가 웰빙문화, IT 와 BT(바이오테크놀러지)가 어우러진 U-city,

판교 에듀파크에 위치한 해외 사립고 분교, 생명공학연구소 등이 자리잡으면서,

‘강남 8학군’의 바통을 ‘판교 학군’이 이어받을 예정인데 학부모들은 가만히 있겠는가?

에듀파크에서 방학 때마다 해외 유명 교수진들한테 특강 들으려고 학생들은 줄을 설 것이다.

대단지 아파트 이면서,웰빙문화 와 조망권,IT,BT, U-city,외국 유명사립학교와 어우러진 학군,

주변 환경의 시너지효과가 아파트 가격상승을 주도하리라 예상해 본다.

 

벌써부터 부동산 10년 주기설이 4-5년 주기설로 빨라지고 있고,

우리나라의 인구증가율은 감소하지만 가구수는 증가하기에 수요는 넘쳐날 것이다.

우리는 지금 현재의 아파트 가격을 메모해 놓고 2016년쯤에 한번 비교해 보자.

 

지금은 아파트의 매수타임이다.

2009년까지는 필히 아파트를 구입해야 한다.

자료출처: 팔구사구부테크