성공, 석달새 값 2배.  실패, "개발"소문에 샀다 4천만원 날려
최근 몇 년 간 저금리 기조가 이어지면서 금융상품보다 `부동산`이 유용한 재테크 수단으로 투자자들에게 각광을 받고 있다.
그러나 부동산 인기가 높아지는 데 비해 투자요령이나 관련 지식이 부족해 사기를 당하거나 손해를 입는 투자자가 적지 않다.

매일경제신문은 이런 부작용 등을 없애고 건전한 부동산 투자 문화를 정립하기 위해 토지 상가 경매 오피스텔 아파트 주상복합 등 상품별로 올바른 투자방법 을 연재한다.
특히 성공과 실패 등을 철저하게 사례 중심으로 엮어 독자들이 이해하기 쉽도록 구성된다.

가장 먼저 아파트에 대한 규제 강화로 반사이익을 보고 있는 토지에 대해 살펴본다.
 
경기도 평촌에 사는 박모씨는 최근 농지투자로 3개월 만에 수익률 100%를 올 렸다.

박씨는 워낙 토지에 대한 지식이 없던 터라 투자할 땅을 찾기 전에 공부부터 시작했다.

각종 관련 세미나에 참석하고 부동산 재테크 기사와 서적을 들춰보 며 두달 이상 관련 지식을 쌓았다.

박씨는 안정적인 투자를 위해 수도권 인근 토지를 선택하되 가격이 높지 않은 농지를 우선 공략하기로 했다. 중개업소에서 남양주시 화도읍 농지를 소개받은 박씨는 현장ㆍ시세조사에 들어갔다. 경춘선 철로 옆 800평 규모 농지로 가격도 평당 15만원으로 주변보다 저렴했다.

현장에 가서 살펴보니 지적도로가 없는 맹지라 가격이 쌌다. 그러나 경춘선 복선 전철화 공사로 땅 옆으로 지나가는 철로가 도로로 바뀔 계획이라는 사실을 확인했다.
게다가 인근 남양주시 금곡지구 등 이 일대에서 택지개발 가능성이 있다는 정보도 얻었다.
지난 3월 초 박씨는 매입을 결정하고 1억2000만원을 투자했다.박씨는 요즘 화도읍 주변 중개업소에서 평당 30만원에 팔아주겠다는 `행복한 요청` 전화를 받고 있다.

불과 3개월 만에 100% 수익률을 올린 셈이다.

부산에 사는 이 모씨는 `땅` 소리만 들어도 머리가 지끈거린다. 땅에 5000만원 을 투자했다가 몇 개월 만에 4000여 만원을 손해보게 생겼기 때문이다. 이씨의 가장 큰 실책은 남의 말만 믿고 현장조사를 하지 않은 것. 지난해 말 이씨는 아파트로 개발된다는 컨설팅회사의 말을 듣고 200평 규모 농지를 매입했다. 당시 컨설팅회사는 인근 3000여 평 땅을 묶어 아파트단지로 개 발할 계획인 만큼 최소한 2배 이상 시세차익을 장담했다. 그러나 몇 달이 지나도 구체적인 개발계획에 대해 연락이 없는 데다 토지 사기 가 유행한다는 보도 때문에 불안한 마음에 토지전문업체에 컨설팅을 의뢰했다.

조사 결과 이씨가 산 땅은 지적도상 도로가 접해 있지 않은 맹지로 별 다른 개 발 재료가 없어 투자성이 없는 것으로 나타났다.
현 시세도 평당 5만원 정도에 불과했다. 이씨는 토지를 살 때 나름대로 확실하게 보호장치를 마련해 둔다고 원금 보장 에 대한 이행각서까지 받았다. 하지만 효력이 발생할 수 없는 상황이었다. 이행각서상 해당 토지의 지번이 실제 지역과 전혀 상관없는 주소로 돼 있기 때문이다. 결국 현장조사를 게을리했다가 원금 회수도 어려운 상황에 몰리게 된 셈이다.

국토면적 중 대지, 공장용지 등 도시적 용도로 활용되는 토지는 5.8%에 불과한 반면 농경지와 임야를 합하면 86.8%를 차지한다. 그 중 활용가치가 상대적으로 높은 농경지가 차지하는 비율은 21.5%다.

지난 1년여 동안 개발계획이 있는 지역 농지 가격은 평균 30% 정도 올랐다. 그 만큼 농지에 투자해서 성공한 사람이 많다는 얘기다. 그러나 이씨처럼 손해본 사람도 적지 않다. 무엇보다 지적도상에 도로가 없는 맹지를 구입했기 때문이 다. 물론 맹지라도 단기간 이뤄질 개발 재료가 있다면 얘기는 다르다. 하지만 맹지라면 일단 한 번 의심을 해봐야 한다. 그만큼 철저하게 주변 상황 을 파악해봐야 한다.

주변 농지 시세보다 저렴하게 형성되어 있는지, 개발계획 이 단기간에 이뤄질 수 있는지 등을 확인해야 한다. 이씨는 현장에 가보지도 않고 계약을 했다. 당연히 주변 시세 등을 고려하지 못했을 것이고 관련 서류도 꼼꼼히 확인하지 않았으니 구제할 방법이 없는 상황이다.

반면 박씨는 우선 바른 접근을 했다. 초보 투자자로서 안정적인 수도권을 선택 한 것이다.

수도권 땅값은 도로망 확충이나 택지 조성 등 도시 확장으로 꾸준한 상승을 기대할 수 있다.

게다가 땅에 대한 비교적 정확한 정보를 얻을 수 있기 때문이다.

 

 

임야는 땅 상태에 따라 투자비용이나 주의할 점이 다르다.

먼저 임야 상태 그대로인 땅(옆에 도로가 난 곳)은 저렴하게 매입할 수 있는 장점이 있다.

다만 개별등기가 아니라 땅을 쪼개 지분등기로 팔기를 원하는 토지주도 있으므로 이를 확인해야 한다.

큰 덩어리의 땅을 여러 명이 지분등기 방식으로 매입 하면 향후 단독으로 땅을 되팔기 어렵다. 되팔거나 개발을 위해서는 나머지 지 분 지주들의 동의를 얻어야만 하는데 이것이 쉽지 않다.
개별등기로 땅을 매입할 때는 현장 답사가 필수다. 현장 답사에는 관청에서 토 지 공부를 보는 것도 포함돼 있다. 토지 공부상 이용계획을 보지 않고 매매계약을 한다는 것은 돈 보따리를 문간 에 걸어놓고 `아무나 가져가세요`라고 말하는 것과 같다.
토지 공부를 볼 때는 소유권 등기이전 사항과 개발 인허가 가능 여부, 진입로 개설 문제 등도 폭넓게 점검한다. 다음으로 인허가 사항과 토목과정을 해놓고 땅을 분양하는 경우다. 토목공사비와 수도ㆍ전기시설 등의 비용이 땅 매매가에 포함돼 일반 임야에 비 해 2~3배가량 비싸다.
이런 곳은 땅의 지목을 확인해야 하는데 아직 대지로 변경되지 않은 곳에 집을 지으면 대지로 용도가 변경된다. 매매 계약시에는 토지분양 계약서가 아닌 매매 계약서를 작성하는 것이 중요하다.
 
계약면적이 실제 면적과 일치하는지 관청에 비치된 토지이용계획확인원, 토지대장, 지적도를 떼보면 바로 알 수 있다.

 

남들 꺼린곳 도로개설 2배 차익
경기도 고양시에 사는 장 모씨는 지난 99년 말 묶인 임야에 진입로가 아직 뚫리지 않은 땅 7000평을 평당 9만원에 매입했다. 도로만 개설되면 전원주택이나 펜션 등을 직접 개발할 수 있고 개발업체에 땅 을 되팔 수도 있다고 판단했기 때문이다. 장씨는 우선 인근 군부대를 찾아 협의를 요청했다. 정해진 규정을 충족시키며 도로를 내는 데는 큰 어려움이 없었다. 오히려 더 큰 어려 움은 진입로를 개설할 토지 주인을 설득하는 작업이었다.
오랜 시간을 토지주들을 따라다니며 설득한 끝에 일부 토지주에게는 토지 사용 승낙서를 받고 일부는 땅을 자체 매입했다. 이 과정에서 비용과 시간이 많이 지출됐다.

그 뒤 관할관청의 허가를 얻어 1년 8개월 만에 평당 30만원 가격에 개발업체에 땅을 되팔 수 있었다.

토지 매입비 6억3000만원에 되판 가격은 21억원. 진입도로 땅 매입비와 인허가 에 들어가는 각종 부대비용, 각종 세금을 제외해도 수익률 200%를 웃도는 이익 을 남긴 셈이다.

장씨가 땅으로 돈을 번 데는 운도 따랐지만 사전에 주변 전문가들의 충분한 조 언도 결정적인 도움이 됐다. 임야의 경우 규모가 커 경험없는 일반인이 인허가를 받기가 쉽지 않다.

인허가 와 군부대 협조, 도로개설 등은 전문업체에 일정 수수료를 주고 맡기는 것도 한 방법이다.  

임야 투자로 한번 재미를 본 장씨는 그 때 수익으로 지난 2003년 2월에 고양시 의 도로에 접한 임야 380평을 평당 110만원에 매입했다. 관리지역 내에 포함된 곳으로 매입 당시에 2차선 도로가 4차선으로 확장공사가 진행 중이었다.

도로 확장으로 외지인들 투자가 많을 듯도 했지만 임야와 도로 가 접한 땅 30m 모양이 도로측에 가까운 앞면은 높고 뒷면은 내리막이어서 개발에 어려움이 있던 곳이었다.

장씨는 이 곳을 십분 활용해 공사비 7000만원을 들여 지대를 평탄하게 만들었다.

이 곳은 주차장으로 이용하고 임야로 진입하는 곳에는 상가를 지어 임대했다. 현재 이 땅 시세는 평당 300만원에 임박하고 있다.
서울 강동구에 사는 박 모씨도 `싼 맛에` 임야를 서둘러 매입해 실패한 경우이다.그는 여윳자금으로 강원도 평창군의 관리지역에 속한 임야 200평을 평당 20만 원에 매입했다. 땅이 위치한 곳이 마을과 동떨어져 있지만 한적한 곳에 30평 규모의 전원주택 을 개발하기 적당하다고 여겼다.

하지만 계약금을 지불하고 막상 개발에 나서자 전기ㆍ전화ㆍ상하수도 등 기본 시설물 가설에 들어가는 부대비용이 만만치 않았다.

마을과 너무 거리가 떨어져 있어 전기ㆍ전화 가설에만 최소 2500만원이상 비용이 든다는 견적이 나왔다.

게다가 건물을 짓기 위해 관할관청에 농지전용 허가를 냈으나 그 지역은 대지 면적 100평 이상은 전용허가가 나지 않는 곳이었다. 지역마다 전용허가에 관한 조례가 달라 건물을 지으려면 미리 건축 가능한 건폐율을 확인해야 했던 것이다 . 관리지역 내 임야나 농지에 건물을 지을 수 있는 대지는 까다롭게 제한돼 있다 . 마을에서 멀리 떨어져 있는 곳, 주변이 농림지역으로 둘러싸여 있는 곳, 사 적지 주변인 곳은 사실상 전용허가가 거의 불가능하다.

결국 박씨는 이런 문제 를 해결하지 못해 계약을 파기하고 토지 매매가의 20%인 계약금만 날리게 됐다 . 박씨는 땅값이 싸다는 것만 믿고 매입했으나 토지매입 비용에 진입도로와 전기 ㆍ전화 개설비용을 모두 감안하지 못했다.

또 관할관청에 비치된 공부서류 중 토지이용계획확인원도 미리 확인하지 않았다.해당 임야가 보전산지로 분류돼 있으면 가능한 한 매입을 피해야 한다. 이런 곳은 형질변경이 어려워 건물을 짓기 어렵다.

 

지난해 대규모 집단취락지를 중심으로 그린벨트 해제가 본격화되고 올해는 중규모 집단취락지에서 해제가 이어지고 있다.
 이에 따라 그린벨트는 매력적인 투자처로 각광받고 있다. 하지만 기대수익이 높은 만큼 투자위험도 높다.

◆ 성공사례＝대전 유성구에서 건설하도급을 하는 장 모씨. 지방자치단체 개발 계획을 잘 살펴 그린벨트에 투자해 2배 이상 수익을 얻었다 . 장씨는 2년 전 유성구에 있는 그린벨트 내 밭 300평을 평당 14만원씩 총 4200 만원에 샀고 이를 지난해 말 평당 35만원에 팔았다. 장씨는 평소 토지에 관심을 갖고 관련 기사를 꼼꼼히 스크랩했다. 시간 나는 대로 인근지역 매물을 살피러 다녔다.  그러나 여윳돈이 5000만원 정도라 마땅한 투자처를 찾기 어려웠다.  매물로 나 오는 땅은 대부분 규모가 컸고 수도권 지역은 규모가 작아도 평당 가격이 비싸 투자할 엄두가 나지 않았다. 그러던 중 5000만원 수준으로 살 수 있는 적당한 매물을 찾았다. 건설현장으로 가는 길이라 자주 지나치는 곳이었다.    그린벨트로 묶여 있지만 현황도로(지적도에 없는 도로)로 둘러싸여 있어 도시 계획도로가 생기면 그린벨트에서 풀리지 않을까 생각했던 곳이다. 마침 인근에 왕복 2차선 도로가 들어선다는 기사를 발견하고 유성구청 담당과에 확인해보니 사실이었다.

장씨는 유성구의 개발이 활발히 진행되기 때문에 도로가 개발되면 근처 그린벨 트가 풀릴 것으로 예상해 토지를 구입했다. 그린벨트로 묶여 있었기 때문에 싼 가격에 살 수 있었고 그린벨트에서 풀리면 가격이 크게 오를 것이라는 판단이 었다.

1년 뒤 장씨의 땅은 그린벨트에서 풀렸다. 신행정수도 충청도 이전이라는 공약을 건 노무현 정부 투자가치 는 더 올랐다. 장씨는 투자비 대비 2.5배인 평당 35만원에 팔 수 있었다. 4200 만원을 투자해 1년 만에 6300만의 수익을 얻은 셈이다.

 

◆ 실패사례＝직장이 경기도 수원에 있는 박 모씨. 2시간 넘게 걸리는 출퇴근 시간을 줄이고 덤으로 공기 좋은 곳에 집을 지을 생 각으로 회사 근처 땅을 알아보고 있었다.

마침 한 중개업소에서 화성시 매송면 그린벨트 터 6000평이 매물로 나왔는데 좋은 조건으로 300평씩 분할매각하고 있다며 매입을 권유했다.

그린벨트 지역이라 환경도 좋고 이 일대는 해제를 앞두고 있으므로 투자성도 좋다는 설명이었다. 게다가 현재 임야 상태여서 가격이 평당 65만원으로 주변 보다 싸다고 했다.

박씨는 회사에서 멀지 않고 공기도 좋은 데다 투자가치도 높다는 말에 일석삼조라고 생각했다.

또 여러 사람이 이미 매입한 상태여서 주저하지 않고 계약했다. 매입가격 1억9500만원 중 계약금으로 30%인 5850만원을 지불했다.

박씨는 토지거래허가구역이라 주소지를 옮겨야 하는 등 준비할 것이 많아 잔금 을 치르기 전 땅에 대해 자세히 알아보기로 하고 전문가에게 컨설팅을 의뢰했다. 결과는 기대와는 반대였다.

박씨가 구입한 땅은 그린벨트 해제 인근 터라서 용도 지역이 자연녹지지역이라면 투자가치가 있다. 그러나 박씨가 매입한 땅은 보존산지(보전녹지)로 지정돼 있기 때문에 무주택 농민이 농가주택을 지을 수 밖에 없는 곳이었다. 박씨가 주소지를 옮긴다 해도 집을 지을 수 없었다.

그래서 평당 20만대에 구 입해도 투자성이 없는 매물이었다.

박씨는 결국 6000만원 정도의 계약금을 날렸다.이 땅을 이미 매입한 사람들은 1억원 이상 손해본 셈이다.

그린벨트 해제될지 꼭 확인
수도권 인근 자연환경이 우수한 그린벨트는 1급 주거지로 떠올라 투자가치가 더욱 높아지고 있다. 하지만 그린벨트가 언제 해제될지, 건축이 가능한지 등을 잘 파악한 뒤 투자해야 손해를 피할 수 있다.

 먼저 장씨의 경우 그린벨트가 속한 지역적 특성을 잘 파악하고 해제를 미리 예 측함으로써 투자에 성공할 수 있었다. 개발이 활발한 지역적 특성, 현황 도로가 둥글게 접해 있는 해당 터의 특성과 미래가치 등을 꼼꼼히 살핀 것이다. 거기다 행정수도 이전이라는 운이 작용해 서 그야말로 `운삼기칠` 인 셈이다.
반면 박씨는 해당 터 가격이 싸고 본인의 필요조건을 충족한다는 생각에 빠져 투자에 실패했다. 과일을 하나 살 때도 너무 싸다면 한 번 의심해보는데 박씨는 너무 쉽게 투자 한 것이다. 집 없는 농민만이 집을 지을 수 있는 땅에 `그림 같은 집` 을 짓고 살 생각을 한 셈이다.

그린벨트는 다른 토지에 비해 관련 규제가 더 많은 곳이므로 돌다리도 두 번 세 번 두드려 봐야 한다. 박씨는 땅상인(商人)의 말만 믿은 게 화근이 된 것이 다.그린벨트에 투자할 때는 다음을 꼭 체크하자.

첫째, 그린벨트에 투자하려면 우선 해제 여부를 잘 파악해야 한다.길 하나 차 이로 해제되는 곳이 있고 그렇지 않을 수 있다.
둘째, 그린벨트 내 땅이라도 임야 투자는 피해야 한다. 그린벨트 내 토지 중 6 0% 이상이 임야지만 정책적으로 농지는 규제를 완화하는 편이지만 임야는 규제 가 강화되는 추세다.
셋째, 그린벨트 해제지역이라도 어떠한 제약 조건이 있는지 살펴야 한다. 해제 가 되더라도 지역에 따라서는 토지공사나 지자체가 수용해 임대아파트나 벤처 타운 등을 짓는 경우가 있다. 이 경우 투자성이 떨어진다. 또 현재 그린벨트가 해제된 지역도 토지거래허가지역에 속하는 곳이 많아 해당 지역에서 6개월 이상 거주를 해야 소유권을 이전할 수 있으므로 여건을 잘 살 펴야 한다.
넷째, 거주기간, 증ㆍ개축 가능면적 등 그린벨트 내 건축관련 법규를 명확히 알고 구입해야 한다 특히 나대지는 신축허용 범위를 잘 살펴봐야 한다. 건축을 할 수 있는 나대지 와 건축을 못하는 나대지가 있어 큰 손해를 볼 수 있기 때문이다. 신축 가능 지역은 그린벨트 지정 당시 지적법상 지목이 `대지` 인 나대지, 지 정 당시 기존 주택이 있는 토지 등이다. 자세한 규제 사항을 시ㆍ군ㆍ구청에 확인한 후 투자해야 한다.

 

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