[스크랩] (Mr.J) 재개발 쪼갠지분~!! 결과는 알고 계시는거에요??

2006-12-14 15:39

근래들어 몇몇 질문에 답을 하는데 있어 간단하게 하려다보니
오해를 하실만한 부분들이 종종 있었습니다. ^^

또 보통 정확한 근거제시 없이 말로 넘어가는 부분도 많아서
오늘은 내친김에
미스터 J가 여러분과 함께 이 부분을 완전히 독파하고자 합니다. ^^*
(미스터 J의 연재에서는 재개발에 대해 다루지 않으려고 애쓰는 중이지만... 쩝)

네~~ 쪼갠것에 대한부분은 조합정관에서 정할수 있는 부분이 있습니다.
궁금해 하시는 분들이 많아서 자세한 설명을 드려야 할 듯 싶네요~~~ ^^*

*일단 쪼갠것에 대한 분양자격을 요약하면 다음과 같습니다.
기준일 (2003년12월30일)을 기준으로 이전에 쪼개졌으면 분리다세대입니다.
(다가구에서 다세대로 전환된것)

다만 이규정에서는 예외사항을 두고 있는데요~~
바로 건물 전용면적 60제곱미터 이상이면
30평대 분양자격이 있다는 것입니다.

쉽게 말하면 쪼갰으나 쪼갠것으로 보지 않겠다는 의미일 것이고
따라서 이 부분에 대해서는 언급하지 않도록 하겠습니다.

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일단 이것으로 쪼갠것이라는 의미는 대충 아셨을 것입니다.
간혹 쪼갠것에 대한 의미를 정확히 모르시고
긍정적으로만 생각하시는 분들도 많으신것 같아서~~~

이제 업그레이드를 하는 차원에서
그 진행절차에 대해 한번 알아보도록 하겠습니다.

*근거: 서울시 조례 제12조 (조합정관에 정할 사항)
제5호 - 단독 또는 다가구주택을 건축물 준공이후
다세대주택으로 전환된 주택을 취득한 자에 대한 분양권 부여에 관한 사항
입니다...

이것에 대한 의미를 두고 논란이 많은것 같아
오늘은 지극히 현실적으로 접근방법을 제시해 드려야 할 듯 한데요~~~
그래야 마지막에가서 눈물을 흘리는 일이 적으실 테니까요~~~

서울시 조례에서는 분리다세대는
"전용면적 60제곱미터(24평형) 이하의 주택을 공급하거나
정비구역안의 임대주택을 공급할 수 있으며..." 라고
되어 있는것은 다들 아시는 내용이시죠???

그렇다면 결국 조합의 정관을 통해 생사가 결정되는 부분으로 사료가 되는데요~~

그렇다면 정관에서 규정할 내용은
결국 24평형 아파트를 줄것인가 또은 임대아파트를 줄 것인가를 정할수 있다는 의미가 되겠죠?? (물론 경우에 따라서는 청산 즉 아무것도 안줄수도 있습니다.)

더 현실적으로 접근하기 위해
님께서 조합의 관계자라는 가정하에 생각해 보겠습니다.
재개발 사업도 사업의 하나라서 이익이 많이 나올수록 좋다는거~~~
상식일 것입니다.

그리고 사업을 진행하는데 있어 속도도 하나의 관건이 될 것입니다.
역시 조합원수와 분양자격(분양권)의 수는 다르다는 것을 지난번
미스터 J의 연재(재촉법 자근자근 씹기)에서는
이 부분에 대해 생각해 보시라는 차원에서 말씀드린바가 있습니다.

그렇다면 님께서 사업을 진행하신다면 어떻게 하시겠습니까?

현실적으로 생각해 보면 어렵지 않습니다.
아마 님들께서 사업을 진행하더라도 똑같은 상황에 봉착하게 될 것입니다.

결국 쪼갠지분에 대해 아파트를 안줄수만 있다면 사업성이 더 좋아지고
그에 따라 재개발사업에 대한 이익도 더 커지지 않을까요???

그렇다고 무조건 안줄 수 있는것은 아니겠죠??
재개발 사업의 속도가 또 하나의 관건이기 때문입니다.

결국 재개발 사업지에 쪼갠지분이 많이 있다면
다수의 조합원을 보호하기 위해
(반발을 줄여서 사업이 빨리 진행되어야 하니까~)
24평형 아파트를 배정할 것입니다.

하지만 그렇지 않다면 마찬가지로 다수의 조합원을 보호하고
사업속도를 내기 위해 임대아파트로 배정될 확률이 상당히 큽니다.

그래서 쪼갠것을 구입할때는 조합원의 분포도를 확인하여야 하는 것입니다.

그렇다면 쪼갠것~~!!
어느 지역이 얼마나 되는가를 면밀히 확인해 보는것이 중요할텐데요~~~
이건 누가 할수 있을까요???

재개발에서 빠곰이 분들은 직접 하시는 경우도 보았습니다만
일반 투자자들에게는 불가능한 일이죠.. ^^;;
비용도 무척 많이 들구요~~~

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Tip) 재개발 쪼각지분도 투자의 틈새시장이 될 수 있다.
틈새시장으로써의 쪼각지분도 한번 생각해 볼까요??

30평형대 분양자격이 있는 물건이 있습니다.
이런 물건이면 일단 쪼각지분보다 P를 많이 주고 샀을 경우일 것입니다.

하지만 막상 설계를 보니~~
조합원에게 30평형의 아파트가 전부 배정되지 못하는 경우 또한
있을 수 있습니다.
또한 어떨때는 30평형아파트의 1,2층을 배정 받을 경우도 있습니다.
상황이 이렇다면 20평형대 로얄층이 더욱 좋을 수도 있겠죠??

그뿐만 아니라 쪼각지분은 그 특성상 P도 더욱 조금 주고 구입했을 것입니다~~ ^^*
그렇다면 어떤 물건이 좋은 물건일까요??

30평형대 진입이 확실하다면 P를 더 주고서라도 투자해야 겠지만
그렇지 못하다면 20평형대 아파트를 들어갈 수 있는 쪼각지분이
더욱 투자의 메리트가 있지 않을까요?? ^^

게다가 요근래는 20평형 아파트 가격도
실수요자 중심으로 시장이 재편되면서 가격이 상당하더라구요~~~ *^^*

결국 안하는것보다는 쪼각이 더 좋다~~~!!! 입니다.

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결과) 그렇다면?? 어떻게 투자하는 것이 좋은것일까???
아마도 재개발을 전문적으로 하는 부동산중에서 재개발사업지내의
조합원에 대한 분석을 마치고 조합원의 분포를 알고 있는 곳일 것입니다.

그래서 어찌보면 어떤 물건을 선택하는것이 좋을까 하는 고민보다는
얼마나 믿을만한 부동산을 만나서 투자를 위한 선택을 할 것인가가
재개발 투자의 핵심내용이 되지 않을까 생각해봅니다.

-서울에서 미스터 J~~~-

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