2006-11-03 14:29
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재개발 촉진지구 지정으로 ‘몸값’ 날개… 지분시세 폭등 평당 3000만원 육박
서울시 16개 뉴타운의 재정비 촉진지구 지정으로 강북 재개발 몸값이 치솟고 있다. 재정비 촉진지구 내 용적률과 층수 규제 완화로 사업성이 크게 높아짐에 따라 지지부진하던 재개발 사업장이 물꼬를 틀 것이란 기대다. 이는 정부의 수도권에 신도시 추가 조성 발표에도 별다른 영향을 받지 않고 있다. 신도시 개발에 관계없이 뉴타운 등 강북 재개발 사업이 계속될 것이기 때문이다.
재정비 촉진지구로 지정되면 재개발 구역내 용도지역, 용적률, 층수, 학교설치기준 등의 건축규제가 대폭 완화되고, 소형주택 의무 건립비율이 80%에서 60%로 낮아진다. 특히 용적률 규제완화는 개발밀도를 높여 일반에 분양할 수 있는 물량을 늘리는 것은 물론 걸림돌이던 주민동의율 확보가 쉬워져 사업기간을 크게 단축시킬 수 있다. 이와 같은 사업 여건 개선은 곧바로 조합원의 수익으로 이어져 구역내 지분 시세도 크게 뛰어오를 전망이다. 한마디로 뉴타운 구역내 재개발 사업에 날개를 달아준 셈이다.
아현뉴타운 교통여건 좋은 편
하지만 무턱대고 재개발 지분 투자에 나섰다가는 실패하기 십상이다. 사업여건이 좋아지긴 했지만 구역 내 주민 반대가 심해 사업이 무산되거나 입지가 나빠 실익을 보지 못할 가능성도 배제할 수 없기 때문이다. 재개발 지분 투자 역시 일반 아파트와 마찬가지로 입지 메리트와 발전 가능성, 단지 규모 등을 꼼꼼히 따질 필요가 있다. 지하철역 이용이 수월한 역세권이거나 한강이 보이는 곳이라면 더할 나위 없는 투자처라고 할 수 있다. 또 뉴타운 지정과 함께 사업 초기단계인데도 지분시세가 크게 올라 있는 곳이 대부분으로 단기간 내 사고 팔아 차익을 노리기 보다는 실거주를 겸해 장기간 보유 후 매도를 계획하는 게 좋다.
먼저 강북의 대표적인 부도심권이라 할 수 있는 마포구에서는 아현뉴타운을 꼽을 수 있다. 서울 어디든 쉽게 오갈 수 있고, 주변에 생활편익시설이 몰려 있어 투자자의 입질이 끊이지 않는 곳이다.
이곳은 마포구 아현동 633번지 일대 32만9000평 규모로 주택재개발사업, 도시환경정비사업, 주택재건축 사업이 동시에 추진중이다. 이 가운데 아현3구역이 규모가 가장 크고, 사업 속도도 빠른 편이다. 지하철 5호선 애오개역과 지하철 2호선 아현역이 걸어서 5분 거리로 교통여건도 좋은 편이다. 신천로와 마포로를 통해 광화문, 용산, 여의도로 진입도 수월하다. 다만 구역내 경사가 심한 게 한 가지 흠으로 꼽힌다. 조합은 이곳에 25~43평형 3329가구를 지을 예정이다. 용적률 완화로 60평형 이상 대형 평형도 지을 수 있을 것으로 내다보고 있다.
신길뉴타운 매물 품귀현상
조합원수가 2500여 명으로 일반 분양물량도 클 것이란 게 조합 측의 설명이다. 지분시세는 10평 안팎이 2500만 원, 20평대가 2000만 원, 30평대가 1500만 원선에 형성돼 있다. 이는 1년 전에 비해 배 이상 뛰어오른 수치다. 현장의 중개업소에서는 “아현3구역은 20평 미만 다가구 주택이 많아 최소 15평 이상 지분을 가지고 있어야 30평형대 아파트 배정을 바라볼 수 있다”고 전했다.
아현뉴타운에서 차로 10여 분를 달리면 북아현뉴타운이 모습을 드러낸다. 서대문구 북아현동 170번지 일대 25만 평 규모에 6개의 구역이 재개발을 추진중으로 지난 7월 분양을 마친 냉천구역을 제외하고는 대부분 사업이 초기단계이다.
이 가운데 북아현20구역이 지하철 이용이 수월한 편으로 조합은 이곳에 노후주택 800여 채를 헐고 25~46평형 1110가구를 공급할 계획이다. 경사가 심하지 않은 게 특징으로 20평 안팎의 단독과 다가구 주택이 몰려 있다. 현재 다가구 주택을 기준으로 5~6평 짜리 소형 지분이 평당 2500만~3000만 원, 20평 짜리가 평당 1500만~1600만 원, 30평 이상은 1350만~1400만 원에 각각 거래되고 있다. 시공사 선정 후 구입 문의는 많지만 가격이 더 뛸 것이란 기대감 때문에 파는 사람이 거의 없어 매물이 귀하다는 게 인근 중개업자의 설명이다.
한강 이남에서는 영등포구 신길뉴타운과 동작구 노량진뉴타운이 지하철 이용이 수월한 편이다. 신길뉴타운은 영등포구 신길동 2661번지 일대 1만5600평 규모로 지하철 7호선 신풍역이 걸어서 1분 거리다. 대부분 평지인 이곳은 폭 4m도 안 되는 골목길에 20~40년 이상 된 노후 불량 주택들이 빼곡히 들어서 있다. 30평 이상의 단독, 다가구 등의 구옥들이 대부분으로 지분 쪼개기가 거의 없는 게 특징이다. 재정비촉진 시범지구로 지정된 이후 매물 품귀 현상을 빚으면서 지분시세도 강세를 보이고 있다. 지분시세는 빌라 10평짜리가 평당 2000만~2500만 원, 단독 20평짜리가 평당 1400만~1500만 원, 구옥 35평 이상이 평당 1200만~1300만 원이다.
동작구 노량진뉴타운은 지하철 1호선 노량진역과 7호선 장승배기역이 걸어서 7분 거리이다. 지분시세는 빌라 10평 안팎이 평당 2000만~2500만 원선, 구옥 30평짜리 평당 1400만~1500만 원선, 구옥 40평 이상이 평당 1250만~1300만 원선이다. 인근 뉴타운공인 관계자는 “주변에 상가 점포가 많은데다 2008년 지하철 9호선 개통 등 개발호재가 풍부해 투자 메리트가 높은 편”이라고 전했다.
강서구에서는 방화뉴타운내 1만여 평 규모의 긴등마을이 재개발을 추진중이다. 지하철 5호선 송정역을 이용할 수 있다. 방화뉴타운에서 사업이 가장 빠른 곳으로 현재 구역지정 변경을 위한 주민동의서 징구가 한창이다. 조합원수는 300명 안팎으로 25~58평형 500여 가구가 들어설 예정이다. 현재 매물은 40평 이상 구옥이 대부분으로 평당 1200만~1300만 원에 가격이 형성돼 있다.
거여·마천, 뉴타운 입지조건 ‘으뜸’
뉴타운의 경우 입지면에서는 강남권에서 유일하게 지정된 송파구 거여·마천 뉴타운이 단연 으뜸이다. 지난해 12월 강남권에서는 처음으로 뉴타운지구로 지정고시된 송파구 거여·마천 뉴타운은 22만3765평 규모로 거여1동과 마천1,2동 일대에 걸쳐 있다. 서울외곽순환고속도로 서하남IC를 이용할 수 있고, 지하철 5호선 거여역이 걸어서 5분 거리다. 지구내에는 지하철 5호선 마천역이 있다. 지구 남쪽에 205만 평 규모로 개발이 예정된 송파신도시 비롯한 장지지구(20만평), 문정지구(37만8000평), 마천국민임대단지(7만평) 등이 몰려 있다. 입지여건상 잠실사거리를 시작으로 문정, 장지를 거쳐 송파신도시로 이어지는 주거라인의 완결판으로 제2강남권 신주거지의 중심축이라고 할 수 있다. 3차 뉴타운지정과 함께 평당 1000만 원도 안 되던 7~8평짜리 다세대주택 지분시세가 평당 2000만 원까지 올라 있는 상태다. 이밖에 20평 안팎의 구옥이 평당 2500만 원, 30평 이상이 평당 1500만~2000 만원 선에 각각 거래되고 있다.
[뉴스메이커 2006-11-02]
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