서울 송파 제2의 강남되나… 부푼 꿈

 

출처:(2006-10-10 스피드뱅크)

서울 송파지역이 변신을 준비하고 있다. 송파구 일대 저층 아파트가 30층 대 초고층으로 지어져 올해 말부터 입주를 시작하고 미니신도시 등 잇따르는 개발 사업으로 투자자들의 관심이 집중되고 있다.

송파구 남부는 송파신도시 205만평 개발을 시작으로 장지지구 20만평, 거여•마천 뉴타운 22만3천평, 문정지구 37만8천평까지 합치면 300만평 정도가 개발 된다. 이 지역은 오랫동안 그린벨트 지역으로 개발이 제한되어 있다는 점에서도 친환경단지의 메리트를 얻어갈 수 있다.

이들 지역의 개발주체는 건교부와 서울시로 각각 다르지만 인근지역에 위치하고 있기 때문에 모든 아파트의 입주가 끝날 시점에는 큰 시너지 효과가 예상된다.

특히 정부가 강남권 수요층을 흡수하기 위해 지어지는 ‘송파신도시'는 희소성이 높다. 개발계획이 확정되기 전까지 많은 우여곡절을 겪었지만 지난해 나온 8.31대책 후속조치로 개발내용이 확정됐다.

정부는 205만평 규모의 땅에 2011년까지 4만6천가구가 들어서는 `미래형 웰빙주거도시'로 개발방침이다. 인근 청량산의 등산로와 남한산성, 성남 골프장 등 쾌적한 천연 환경 갖추고 있어 강남 대체지로서 손색이 없다는 전문가들의 평을 받고 있다.

거여-마천 뉴타운 예정지(약 27만4000평)도 관심의 대상이다. 이 지역은 1960년대 철거민이 집단 이주해 주거환경이 열악했던 곳이다. 하지만 2007년부터 뉴타운 사업이 본격화되면 이 일대는 계획형 주거단지로 변모할 것으로 보인다.

송파구는 각종 개발이 2012년경 완료되면 인구가 100만 명에 달하는 매머드급 자치구로 거듭날 것으로 전망하고 있다.

올해 말부터 송파는 북적거릴 것으로 보인다. 2004년 2월부터 재건축이 시작된 잠실 1∼4단지와 시영 아파트 5개 단지는 약 41만8000평 규모 284개 동 2만4400여 채의 입주가 시작되기 때문이다. 올해 말 입주를 시작하는 잠실주공 아파트를 시작으로 송파지역 새로운 거점 개발은 세인들의 지속적인 관심을 모으기 충분할 것으로 보인다.

◆ 서울 송파구 어떻게 개발되나

2009년 분양될 송파 신도시의 경우 판교 이후 나온 신도시라는 점만으로도 수요자들의 관심을 한 몸에 받고 있다. 특히 서울권에 100만평 이상 대규모 택지지구가 개발되기는 1985년 상계 지구(100만평) 이후 22년 만인데다가 강남 고급인구를 분산하겠다는 취지에서 개발하는 것인 만큼 고급 주거단지로 개발될 가능성이 크기 때문이다.

송파신도시는 서울외곽순환(송파 IC), 지하철 2개 노선(5호선 및 8호선) 인접하며 지구 동측에는 남한산성이, 지구 북•동 측에는 성남골프장이 자리하고 있어 환경이 쾌적하다.

정부는 이곳에 모두 4만6000가구의 주택을 짓는다. 이 가운데 52%인 2만3900가구를 임대주택으로 공급할 계획이며 아파트 분양은 2009년부터 단계적으로 실시된다. 분양가구는 △전용 25.7평 이하 아파트 2만3100가구 △25.7평 초과 2만1900가구(주상복합 포함) △단독주택 800가구 △연립주택 200가구 등이며 분양 방식은 후분양제다.

송파신도시 역시 판교처럼 공영개발이 적용되어 중소형 아파트는 분양가원가연동제가 적용된다. 판교 중소형 아파트 분양가가 1100만원 내외였다는 점을 감안하면 송파 신도시 분양 물량 역시 1200만원 대 이상에서 결정될 것으로 보인다. 중대형 아파트의 경우 채권입찰제가 병행된다. 채권구입액을 포함하면 실질 분양가는 평당 2000만원을 웃돌 것으로 보인다.

2008년부터 청약제도가 가점제로 바뀌는 것을 고려할 때 무주택기간과 자녀 수 등 가점제에 유리한 조건을 충족시키는 것이 중요하다.

신도시에 이어 관심지로 분류된 거여•마천 뉴타운도 부동산 시장의 ‘뜨거운 감자’다. 강남권 유일한 뉴타운 지역인 탓에 지난해 하반기 뉴타운 지분거래 과열현상이 나타나기도 했다. 거여•마천지구는 송파구 거여동 202번지 일대 105만6650㎡(22만3373평)에 조성된다.

현재 기본개발계획 수립을 위한 용역이 발주된 상태로 올해 말경 그 윤곽이 드러날 예정으로 분양계획이 잡혀지지 않은 상태다. 기본개발계획이 수립되면 내년 상반기 중 승인을 거칠 예정이며, 하반기에 추진위원회 구성 및 조합 설립에 이어 2008년 상반기 사업시행인가 등 순차적으로 사업을 시행할 계획이다.

거여•마천 뉴타운은 지구 내에 지하철 5호선 마천역이 자리 잡고 있으며, 5호선 거여역과도 접해 있다. 특히 송파신도시 예정지와 도로 하나를 사이에 두고 마주해 있어 직접적인 수혜가 예상된다. 또 국민주택임대단지로 개발 중인 7만평 규모의 마천지구와 인접하며 법조타운, 물류단지, 바이오벤처타운이 조성될 문정지구(37만평)나 장지지구(16만평)와도 가깝다.

뉴타운 계획지와 주변 단독 주택지 가격은 최근 1년 새 큰 폭으로 올랐다. 분양가는 주변 아파트 시세 수준에서 결정되는 것이 일반적이기 때문에 정확한 예측은 어렵지만 입지여건을 고려할 때 잠실주공 아파트의 90%수준으로 보면 큰 무리가 없을 것 같다. 예를 들어 올해 말 입주하는 잠실 레이크팰리스가 평당 2000만원의 시세를 형성하고 있다고 하면 뉴타운 지역에서 나오는 아파트 분양가는 평당 1800만원 정도가 될 가능성이 있다.

장지택지지구 20만평에는 5천564가구가 2007년 2월 입주를 목표로 지어지고 있다. 주거용지가 40%를 차지하며 공원녹지가 20.5%인 3만1200평에 이르러 친환경단지로 역할을 할 것으로 전망된다.

장지지구는 8호선 장지역에 위치하고 구리-판교간 고속국도가 인접하고 있어 강남지역 및 도심권, 외곽지역으로의 접근성도 좋다. 장지지구 분양물량은 2680여 가구로 철거민 및 원주민에게 전량 배정되기 때문에 일반 분양 분은 없다. 일부 기획부동산은 강남권에 아파트에 싼 가격으로 입주를 할 수 있다고 장지지구를 홍보하는 경우도 있는데 이런 유혹에 빠질 경우 낭패를 당할 수 있으니 유의해야 한다.

서울시가 추진 중인 문정지구(37만 8000평)는 2010년까지 산업유통단지로 조성된다. 3조 500억원이 투자되는 미래형 최첨단 산업단지(14만 7000평)와 동남권 물류유통단지(15만 5000평), 법조단지(3만 2000평) 등이 단계적으로 들어설 예정이다.

미래형 최첨단 산업단지에는 IT(정보기술),BT(생명공학),ET(환경공학) 등을 유치하고, 동남권 물류 유통단지에는 화물터미널과 집배송센터, 대규모 점포 등이 들어선다고 송파구청은 밝혔다. 법조 단지에는 동부지방법원ㆍ검찰청, 등기소ㆍ구치소, 기동대 등 6개 법조관련 시설이 입주한다.