2007-07-25 16:39
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1단지는 현대건설·현대산업개발·대림·삼성물산이, 2단지는 대우건설·삼성물산·대림산업·우방이 시공을 맡았다. 잠실초등학교가 있는 1단지에는 고등학교 1개가 설립 준비 중이고 2단지에는 기존의 잠신초·중·고교가 있다. 시간과 자금의 여유가 있는 투자자에게는 잠실주공 1, 2단지를 권유한다. 입주 시점이 20개월 남짓 남았지만 투자기간만큼의 시세차익이 예상되기 때문이다.
최대 규모 재건축
국내 아파트 역사상 최대 단지는? 아마 6000가구의 잠실시영아파트가 수위에 랭크될 것이다. 이렇게 큰 단지를 재건축하는 데는 시간이 얼마나 걸릴까. 헤아려보면 재건축추진위원회 설립에서 이주까지 약 15년이 걸렸다. 완공 후에는 6864가구로 규모가 소폭 증가한다. 두산, 대림산업, 쌍용건설, 현대건설, 삼성물산, 코오롱건설 등 6개의 대형 시공사가 동시에 참여 중이다.
잠실시영아파트는 성내역을 끼고 있고 한강 조망이 가능하다. 단지 안에 잠실고교가 있고 2개의 초등학교가 신설된다. 총 66개동 매머드 단지로, 입주 시점인 2008년 8월경 잠실주공 1, 2단지 입주와 맞물려 잠실권에 초대형 물량이 쏟아질 것으로 기대된다. 입주를 목적으로 하면서 보유하다보면 자연히 시세가 상승하길 바라는 1가구 1주택자가 강남 입성을 노릴 경우 이때가 매입 적기라고 권하고 싶다.
가락시영아파트는 볼 것도, 사연도, 가구수도 많은 아파트다. 나는 한 달에 한 번쯤 가락시영아파트 골목시장에 간다. 쭉 늘어서 있으나 바닥이 질퍽거리지 않고 제법 깨끗한 500m 길이의 재래시장은 강남의 스테레오 타입에서 벗어나 있기에 오히려 더 정감이 가고 보는 재미가 있다.
1980∼82년에 건립된 가락시영 1, 2차는 당시 최고 건설사인 현대건설과 삼익건설이 시공을 맡았다. 12만평, 6600가구로 잠실시영을 능가하는 초대형 단지다. 지하철 8호선 송파역과 접해 있어 교통여건이 비교적 좋다.
가락시영아파트는 1995년에 재건축추진위를 결성해 10년 이상 표류하고 있는 서울의 최대 재건축 사업이다. 추진과정이 늘어지는 바람에 조합원들 처지에서는 개발이익 환수제와 임대주택 25% 의무분양, 기반시설 부담금, 용적률 제한 등 온갖 규제를 받게 됐다. 여기에 1차 17평형과 2차 17평형은 대지지분 0.2평 차이로 입주 예상평형이 40평형대와 50평형대로 갈리자 조합원들이 반발하는 등 미묘한 문제들까지 얽혀 있어 당분간 진행이 쉽지 않아 보인다.
그래도 아파트 가격은 올라간다. 그만한 위치에 그만큼 좋은 땅이 나올 수 없기 때문이다. 2차 19평형은 최근 2억원이 올라 10억원이 넘어간다. 주거가치는 거의 없어 전세가격은 1억원선이다. 매매가 대비 전세가 비율 10%! 전세가 비율이 내려갈수록 재건축이 임박했다는 신호이지만 비율이 더 내려갈지 의문이다.
주공5단지와 갤러리아팰리스
1978년식, 34~36평형, 15층, 30개동 3930가구 대단지인 잠실주공 5단지의 미래를 알면 강남권역 부동산시장의 흐름과 방향을 알 수 있다고 해도 과언이 아닐 것이다. 2000년에 3억원이던 잠실주공5단지 36평형은 지금 15억원을 넘본다. 35평과 34평형도 이 금액에서 1억~2억 낮은 정도다. 각종 규제로 재건축이 현실적으로 어렵고 안전진단도 통과하지 못한 데다 상업적으로 용도변경도 불가능한데 왜 가격은 오를까.
잠실이 좋아질 것이라는 확신 때문이다. “언젠가는 서울공항이 이전할 것이며 그곳에 국내 최고급 주택 단지가 들어설 것이다. 그곳에서 대각선 위치에 있는 빈 땅엔 112층 롯데슈퍼타워가 들어올 것이다. 잠실주공5단지는 누가 봐도 주상복합 아파트 자리이며 이보다 더 좋은 자리가 서울엔 없다”는 말을 이 근방 부동산 중개인들로부터 귀가 따갑게 듣게 된다. 저밀도 아파트 지구이던 잠실주공1∼4단지도 주민의 민원으로 고밀도 단지가 되지 않았던가.
대지면적이 9만8641평에 달하고 용적률은 138%로 매우 낮은 편인 잠실주공5단지는 땅이 넓어 대지지분도 많다. 2280가구에 이르는 34평형의 대지지분은 23평, 300가구인 35평형은 25평, 1350가구인 36평형 또한 25평이다. 이곳 땅값을 평당 5000만원으로 계산하면 실제로 12억~13억원의 집값이 나온다. 단 상업지역으로 변경 가능하다고 판단할 경우에 그렇다. 용도지역이 현행 아파트 지구에서 상업지역으로 바뀔 경우를 상상해보면, 허용 용적률은 현재 230%에서 800%로 높아지고 40~60층 이상의 주상복합으로 건립이 가능해진다. 투자자들은 재건축이 될 경우 안전하게 큰 평형에 들어가기 위해 지금의 35평형과 대지지분이 같지만 그보다 1억원이 비싼 36평형을 산다.
잠실 사거리에 어둠이 내리면 신축 주상복합 건물인 갤러리아팰리스는 화려한 불빛을 내뿜으며 ‘밤의 황태자’라도 된 듯 위용을 자랑한다. 주변에서 가장 높이 솟아 있는 덕분에 수백개의 창에서 나오는 노란 불빛을 잠실역에서 바라보면 정말 장관이다.
(계속)
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