2007-03-02 13:13

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급증하는 노후 아파트 향후 주택시장 변수로

◆10년 후 주거문화 / (3) 첨단 IT 주택이 시장 주도◆   10년 후에는 과연 어떤 기준으로 집값을 따지게 될까. 사실 `비싼 집` 요건은 엇비슷하다.   교육여건과 교통ㆍ문화인프라, 공원ㆍ녹지공간 등에 따라 비싼 집과 싼 집이 정해졌다. 이런 원칙은 앞으로도 계속될 것이 분명하다. 다만 전문가들은 10년 후에는 몇 가지 판정기준이 추가될 것이라고 전망한다.   ◆ 고층많아 재건축 쉽지않을듯 = 10년 뒤에는 전국 185만5000가구가 `준공 후 25년`을 넘긴 노후 아파트가 된다. 그러나 이 중 재건축을 추진중인 곳은 19만여 가구에 불과하다.   나머지 167만여 가구는 별다른 대책이 없다. 1980년대부터 1992년까지 무서운 속도로 지어올린 15층 이상 아파트들이 집단 노후화 단계에 접어드는 것이다.   용적률을 대폭 상향 조정하는 방식으로 재건축하기 어려운 아파트라면 주택 고급화 추세에 어떻게 대처하느냐에 따라 집값이 달라질 공산이 크다.   서울에서는 노원구(7만4000가구) 강남구(6만2000가구) 송파구(4만9000가구) 서초구(4만가구)에 오래된 아파트가 많다.   다만 강남ㆍ송파ㆍ서초구에서는 각각 2만6000가구, 1만8000가구, 2만가구가 이미 재건축을 추진중이다.   이에 비해 노원구는 재건축 추진이 2300여 가구에 그쳐 대조적인 모습을 보였다.   분당 등 1기 신도시는 아파트 노후화 현상의 `리트머스 시험지`가 될 것으로 예상된다. 분당 2만2000가구, 평촌1만9000가구, 일산 4300가구, 산본 1만가구 등 총 5만5000가구가 지은 지 25년을 넘기게 된다. 이들 아파트에 대한 재건축이나 리모델링 여부가 10년 후 주택시장의 핵이 될 것으로 보인다.   ◆ 도심재개발 프로젝트 주시를 = 한국인의 `새집 선호 현상`은 갈수록 뚜렷해질 것으로 예상된다.   주택건설업체뿐만 아니라 대다수 전문가들도 동의하는 대목이다. 기술 발전에 따라 새 집과 헌 집간에 격차가 점점 더 크게 벌어질 것이기 때문이다.   신도시 등 택지개발지구가 아니라면, 외곽이 아닌 도심 한복판이라면 새 집이 나올 수 있는 곳은 재개발ㆍ재건축뿐이다.   그나마 재건축은 서울 강남 등 일부 지역에 국한될 것으로 전망된다. 결국 뉴타운, U턴 프로젝트 등 재개발 프로젝트가 집값 향방을 가를 수 있다. 재개발에 있어서 10년은 결코 긴 세월이 아니다.   지금 거론되고 있는 상당수 재개발 프로젝트는 10년 이후에나 결실을 거둘 것이다.   업계 관계자는 "광역학군제가 이뤄지면 고급 주거지가 소규모로 분산될 가능성이 크다"며 "도심 접근성 등을 감안하면 재개발지역에서 공급되는 대형주택이 부유층의 새로운 대안이 될 수 있다"고 내다봤다.   ◆ 아파트 편의시설로 차별화 = 2000년 이후 준공된 대규모 아파트단지 중에는 피트니스센터, 독서실, 문화센터 등 주민편의시설에 각별한 `정성`을 들인 곳이 적지 않다. 그리고 일부 지역에선 그런 정성이 집값 차별화로 나타나고 있다.   이런 현상은 앞으로 더욱 가속화할 전망이다. 현재 탁월한 편의시설에 따른 집값 프리미엄은 평형에 따라 수천만 원 수준에 불과한 실정이다.   하지만 분양가 상한제 등이 실시되면 집값 격차는 더욱 벌어질 것이란 분석이다. 김희선 부동산114 전무는 "편의시설에 따라 입주민 만족도가 달라지고, 이것이 집값에 영향을 미치는 것은 당연하다"며 "앞으로 편의시설을 잘 갖춘 대규모 아파트단지는 희소성까지 높아질 것이기 때문에 집값 차별화가 더욱 심해질 것"이라고 말했다.   ◆ 고급 주택지 커뮤니티 중시 = 신도시, 재건축 단지 등에 적용되고 있는 소셜 믹스(social mix-임대ㆍ일반아파트 동시분양) 개념은 10년 후 집값 차별화에 주요 변수가 될 수 있다.   소득ㆍ생활수준 차이가 현격한 계층이 한데 어우러져 사는 소셜 믹스는 훌륭한 사회적 명분을 갖고 있지만 커뮤니티 형성을 중시하는 고급주택단지 개념과는 동떨어진 것이기 때문이다.   한 부동산 전문가는 "지분이 적어 재건축이 어렵고, 잔존가치가 낮은 주상복합아파트가 인기를 끌고 있는 주원인 중 하나는 커뮤니티 형성이 용이하기 때문"이라며 "커뮤니티 형성이 집값에 미치는 영향력은 앞으로 더욱 커질 것"이라고 말했다.   이 전문가는 "커뮤니티 형성의 중요성은 임대주택을 의무적으로 함께 지어야 하는 재건축 단지 장래를 어둡게 보는 근거가 되기도 한다"고 덧붙였다.

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