2005년 8.31부동산종합 대책발표 이후 안정화 되는 듯하던 아파트시장에 올 가을 다시 한 번 광풍이 몰아쳤다. 무주택자들은 내집마련의 꿈이 점점 멀어지는 두려움으로, 아파트는 한 채 가지고 있지만 좀 더 넓은 집으로 이사할 설계를 하던 사람들은 내 집 보다 더 빠르게 오르는 다른 아파트들을 보면서 상대적 박탈감과 함께 서둘러 무언가 해야 할 것 같은 중압감으로 우울한 연말을 맞고 있다.

 

 

 

 

 

2001~2002년 급등기에는 서울지역에 80년대 초반에 건축된 저층아파트들의 재건축 연한이 돌아오면서 재건축 재료가 있는 소형아파트가 상승을 주도했다. 또 IMF 이후 신규공급량 감소에 따라 주택물량이 부족해지면서 전세금이 상승하고 전세금 상승이 중소형아파트의 가격을 밀어 올리면서 상승세가 시작됐다.

 

2003~2005년 가격상승을 주도한 아파트는 재건축 강세가 여전한 가운데, 주거 이전 수요시장 팽창에 따른 대형아파트를 가격상승 주도그룹으로 꼽을 수 있다. 40대 중반 이후 안정된 소득을 기반으로 좀 더 좋은 주거환경으로 이전하려는 수요시장이 급팽창하면서 중대형고급아파트가 부상했다. 그러나 중대형수요가 급증하는데 비해 50평 이상 대형아파트는 서울 전체 아파트의 5%수준인 약 7만호정도에 불과해 수급의 불균형 현상이 발생했고, 희소성이라는 가치가 상품가격에 더해지게 되었다. 특히 강남 등 선호지역의 대형아파트에 수요 쏠림현상은 주상복합과 인기지역 대형아파트 가격상승에 날개를 달아줬다.

 

올해의 가격상승 움직임은 지난 5년과는 유사한 듯하면서 사뭇 다른 모습을 나타냈다. 재건축아파트의 강세와 대형아파트의 강세가 여전하지만, 가장 큰 폭의 오름세를 기록한 평형은 35~39평형대이다. 실수요층이 두텁다는 30~40평형대 아파트가 시장을 주도했다고 할 수 있다.

즉 2005년까지는 주거이전수요 시장이 급성장하면서 평수 늘려가기, 지역 갈아타기 수요가 집중된 대형평형과 지역들이 강세를 보였다면, 올해는 내집마련 실수요층 시장이 크게 부상했다고 할 수 있다. 계속되는 분양가 상승, 신규공급물량 감소에 따른 불안감등이 내집마련을 위한 적극적 행동을 결행하게 했다.

 

 

 

지난 시장 흐름에 비춰볼 때 아파트시장에도 수요층의 변화에 따라 평형과 지역간에 가격을 선도하는 그룹이 존재하는 것을 할 수 있다.

첫째 신규공급량 감소의 영향.

 

 

세금부담 증가는 지역간 양극화를 초래할 것으로 예상되는데, 대기 수요층이 두터우나 신규공급이 원활하지 못하면서 추가 가격상승의 기대감이 남아있는 지역은 세금부담이 전세금이나 월세에 전가될 가능성이 크다. 반면 물량 공급이 풍부한 지역과 상대적으로 수요기반이 약한 지역들은 올 가을 이익실현을 한 다주택자들이 매물 처분에 나서면서 가격이 안정될 가능성도 있다.

 

분양가 규제와 신규공급증가는 정책의 구체화 진행 속도에 따라 그 영향도가 달라지겠지만 뚜렷한 대안이 없이 막연한 불안감을 가진 수요자들에게는 시장에 적극적으로 참여하기보다 관망 유도할 것으로 예상된다.

 

내년도 아파트시장의 주요 수요는 올해와 유사한 30~40십대 연령층을 주축으로 한 중소형평형에 수요 쏠림 현상이 있을 것으로 예상된다. 이 수요층의 주택수요 패턴을 고려하면 늘 꼽히는 조건이기는 하지만 여전히 교통 편리성과 교육시설 접근성이 좋은 지역이 주요 고려사항이 될 것으로 보인다. 이에 따라 역세권 대단지 아파트의 중소형평형은 전세매매시장에서 모두 수요가 집중될 가능성이 높다.

 

앞의 4가지 변수를 중심으로 살펴본 결과 내년 아파트 시장은 전세금 상승 압력가능성이 높다. 전세금 상승은 중소형평형을 중심으로 매매값을 밀어 올리면서 30평 전후의 중소형아파트가 시장을 선도할 가능성이 높다.

기존 아파트 시장가격의 불안은 신규 청약시장의 관심으로 이어져 수도권 청약시장은 그 열기가 뜨거울 것으로 예상된다. 수도권 인근의 공공택지개발지구는 물론 민간 사업지의 분양에서도 경쟁률이 치열할 것으로 예상된다. 특히 공급정책의 가시적 성과를 기대하기 어려운 내년 봄 이사철이 최대 고비가 될 것으로 예상된다.

 

그러나 ‘급할수록 돌아가라’, ‘돌다리도 두드려보고 건너라’라는 격언을 떠올려야 할 때가 바로 지금이다. 한번 거래에 수반되는 비용이 만만지 않고, 생활 근거지를 바꾸는 일이 어렵기 때문에 실 거주를 겸하는 주택은 주식이나 금융 상품처럼 “샀다, 팔았다”를 수시로 할 수가 없다. 따라서 주택구입을 계획하고 있다면 장기적으로 상품경쟁력이 있는 아파트를 선별하는 것이 가장 중요한 포인트가 되어야 한다. 그리고 구입 물망에 올려놓은 아파트의 매입 시점을 결정하기 위해 가격움직임은 물론 거래동향 변화까지 동시에 체크할 필요가 있다.

 

부동산114 김희선 전무이사

 출처 : [부동산114] 전문가칼럼>2007년, 중소형 아파트에 주목하라 /김희선/2006.11.30
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