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11·15 부동산 대책에 이어 지난 1일부터 종합부동산세 신고·납부가 시작된 뒤 집값 ‘광풍’은 숨고르기 국면을 보이고 있다.
그러나 전문가들은 그동안 참여정부의 부동산 대책 효과가 짧게는 3개월, 길게는 1년을 버티지 못했던 점을 감안하면 내년에도 집값이 오를 수 있다고 전망한다. 더욱이 내년에 나올 공급 물량 자체가 부족한 데다 대통령 선거와 재건축·세제 규제완화 여부 등 변수가 적지 않아 집값 재상승의 불씨는 여전히 남아 있다.
◇내년 봄 ‘고비’될듯=경향신문이 10일 국내 주요 부동산 전문가들을 대상으로 설문조사를 한 결과 이들 대부분이 내년에도 집값 상승세가 지속될 것으로 전망했다. 또 추석 이후 서울·수도권 집값 급등의 주요 원인이 됐던 전셋값 상승세가 집값 상승 요인으로 다시 한번 작용할 것으로 우려되고 있다.
김희선 부동산114 전무는 “통상적으로 봄 이사철 시장 규모가 가을보다 크기 때문에 내년 봄 전세시장이 먼저 움직일 가능성이 높다”며 “전셋값이 불안해져 가격 상승요인으로 작용할 가능성이 커 내년 봄 시장이 고비”라고 전망했다.
김현아 건설산업연구원 부연구위원도 “방학과 이사철이 시작되는 이달 말부터 늘어나는 전세 수요에 맞춰 전셋값이 뛸 것으로 우려된다”며 “세 부담 때문에 주택 거래는 줄어들겠지만 전세 불안이 대선과 맞물리면 집값 재상승 여력이 충분하다”고 내다봤다.
그러나 전국적인 집값 상승세 전망에는 대체로 부정적인 견해를 나타냈다. 내년 콜금리와 지급준비율이 올해와 비슷한 수준을 유지할 것으로 가정한다면 뉴타운사업 등 개발호재 지역이나 종합부동산세 등 세금 부담을 세입자에게 전가하는 지역을 중심으로 집값이 오를 것이라고 전문가들은 내다봤다.
최근 현대경제연구원도 부동산 규제가 완화될 것이라는 기대감과 주택 공급 물량 부족 등으로 내년까지는 집값이 상승세를 보일 것이라고 전망한 바 있다. 연구원은 또 내년 서울·경기 등 수도권의 신규 아파트 입주예정 물량(12만3천4백가구)이 올해(15만6천5백가구)보다 20%나 줄고 이중 강남·서초구는 30% 수준으로 급감할 것이라고 예측했다.
전문가들은 다만 11·15 대책이 효과를 나타내는 2008년 이후 등 장기적인 관점에서는 집값이 조정세를 보일 것이라는 데는 비슷한 전망을 내놨다. 또 가구당 소득과 주택상승률의 격차가 갈수록 커지고 있어 시장에서 집값이 ‘꼭짓점’에 달했다는 인식이 확산될 것이라는 분석도 있다.
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 “내년까지는 집값이 강보합세를 나타낼 가능성이 크다”며 “그러나 집값과 가계소득의 격차가 커지고 있어 신도시 분양이 시작될 시점에는 공급 과잉으로 집값 버블이 꺼질 것으로 보인다”고 말했다.
◇대선 등 변수 많아=전문가들은 정부가 내년 집값 안정을 위해 추가 대책을 내놓아도 별다른 약효는 없을 것으로 전망했다.
그러나 대선 국면에 접어드는 내년에 재건축과 각종 세제 규제완화 여부, 민간아파트 분양원가 공개, 후분양제 등 주택공급 방식 변화가 집값에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 전망했다.
무엇보다 최근 양도세 감면에 대한 기대감이 커지고 있는 실정이다. 1가구 1주택자가 10년 이상 보유하면 양도차익에 대해 30%, 15년 이상일 경우 45%에 대해 장기보유특별공제를 적용하고 있으나, 대선을 전후로 다주택자에 대해서도 이같은 혜택이 돌아가도록 세금 규제에 대해 손을 볼 것이라는 관측이 나오고 있다.
박상언 유엔알컨설팅 대표는 “최근 양도세를 줄이는 취지의 이해찬 대통령 정무특보의 언급 이후 시장에서 1가구 2주택자들 사이에서 ‘집을 팔지 말고 일단 버텨보자’는 분위기가 확산되고 있다”면서 “정부의 세금 정책 유지 여부가 내년 부동산 시장의 최대 변수”라고 말했다.
또 연말 연시 수도권에서 풀릴 토지보상비 10조원 중 상당 액수가 또 다시 부동산으로 유입될 공산이 크다는 게 전문가들의 지적이다.
양해근 우리투자증권 부동산 팀장은“서울 우면, 화성 향남, 영종지구 등의 수도권지역 땅주인들이 연말 연시 토지보상을 받을 경우 시중 부동자금이 일시에 급증하게 돼 집값 등 부동산 불안을 부추기는 요인이 될 가능성이 높다”고 지적했다.
전문가들은 이와 함께 내년에는 정부가 추락한 정책신뢰도를 높이는 데 중점을 둬야 한다고 주문했다.
김선덕 소장은 “최근 집값 급등은 정부 정책에 대한 국민들의 신뢰가 깨져 생긴 것으로 정부는 내년에 새로운 규제책을 더 내놓기보다 기존 정책의 사후점검 등을 통해 시장에 분명한 시그널을 줘야 한다”고 주장했다.
김희선 전무도 “분양가를 안정시키겠다는 취지로 출발한 후분양이나 환매 조건부 분양 등 주택의 공급방식이 일시적인 시장 불안을 야기할 수 있다”면서 “정책에 대한 면밀한 검토를 통해 단기적인 악재를 최소화해야 할 것”이라고 지적했다.
〈문성현기자 muns1@kyunghyang.com〉
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