집값 하락과 세율 인하로 재산세가 크게 줄어들고, 종합부동산세 부담을 덜게 된 가구도 많아졌지만 개별 납세자들은 보유세가 여전히 부담스럽다.

특히 집을 많이 가진 다주택자는 올해 뿐 아니라 앞으로도 많은 보유세를 계속 부담해야 한다는 점에서 절세 전략을 고민할 필요가 있다.

보유세 부담 줄이려면…처분 방법ㆍ시기 등 따져봐야

이미 결정된 재산세나 종부세를 변경할 수는 없는 만큼 당장 올해분 보유세를 줄이고 싶다면 보유세 부과 기준일이 되는 다음달 1일 이전에 처분하는 방법을 생각해 볼 수 있다.

하지만 주택을 처분하면 양도소득세를 내야 하기 때문에 두 가지 세금을 잘 따져본 후 처분 여부와 시기 등을 결정하는 것이 좋다.

만약 집 한 채를 처분하기로 결심했다면 세금을 한 푼이라도 아끼기 위해서는 어떤 전략을 내세우는 게 좋을까.

전문가들은 자신의 사정과 시장흐름을 파악한 후 매도 또는 증여 등의 방법과 타이밍을 정해야 한다고 조언한다.

시세차익 작은 것부터 처분하라

다주택자들은 올해 초까지만 해도 부동산을 자녀에게 증여한 뒤 자녀가 다시 매도하는 방법으로 절세 계획을 짰다. 하지만 이런 계획을 바꿔 매도 쪽으로 돌아서는 사람들이 늘고 있다.

1가구 다주택에 대한 양도세 완화로 증여하지 않고 집 한채를 파는 것이 더 세금을 아낄 수 있다는 판단한 때문이다.

4월 30일 국회 본회의를 통과한 소득세법 개정안에 따르면 3주택 이상 다주택자에 대해 2010년 말까지 비투기지역에 한해 한시적으로 6~35%의 일반세율(2년 이상 보유 주택에 한함)이 적용된다.

3주택 이상자가 올해 3월 16일부터 내년 말까지 기존 주택을 팔 경우 현행 45%의 양도세를 물지 않아도 되는 것이다.

매도할 계획이라면 대출 부담이 크고, 양도 차익이 작은 집부터 파는 게 유리하다. 양도 차익이 적은 만큼 세금 부담도 줄기 때문이다. 보유 기간이 짧은 것부터 처분하는 것도 고려할 만하다. 다주택자에게는 장기보유특별공제 혜택이 주어지지 않는다.

때문에 장기보유특별공제를 많이 받을 수 있는 주택은 마지막 한채로 남겨 두는 게 양도세 중과 폐지 혜택과 장기보유특별공제 혜택을 동시에 받을 수 있는 방법인 것이다.

다만, 2년 보유 미만 주택을 처분하는 것은 삼가는 게 좋다. 1년 미만 보유하다 양도할 경우엔 50%, 2년 미만 보유하다 양도 때에는 40%의 세율이 적용되기 때문이다. 신방수 세무사는 “양도세를 내는 것보다 시세 차익이 크다고 판단되면 주택을 계속 보유하는 것도 괜찮다”고 말했다.

"부담부 증여도 괜찮아"

그래도 증여를 생각한다면 부담부 증여를 고려볼 만하다. 부담부 증여란 증여를 받는 사람이 채무를 인수하는 조건으로 증여받는 것을 말한다.

이렇게 증여 재산과 함께 채무까지 인수하면 그 채무액은 증여 가액에서 공제되므로 증여세가 줄어들게 된다. 대신 증여자는 채무액만큼 유상으로 양도한 것이므로 이에 대한 양도세를 물어야 한다.

결국 부담부 증여는 양도세가 부과되지만 반대로 증여세를 더 큰 폭으로 줄일 수 있다는 점에서 절세 방법 중 하나로 활용할 만하다.

더욱이 다주택자 양도세 중과 폐지로 양도세가 줄어들면 부담부 증여의 장점이 더 부각될 수 있다.

다만 장기보유특별공제를 받지 못하기 때문에 일반 증여를 하는 것과 큰 차이가 나지 않을 수도 있다는 점도 유념해야 한다.

박정현 세무사는 “다주택자들의 양도세가 큰 폭으로 인하됐지만 장기보유특별공제가 적용되지 않기 때문에 부담부 증여와 일반 증여 중 어느 쪽이 유리하다고 말하긴 어렵다”면서 “매매·일반 증여·부담부 증여 중 어떤 경우가 주택 처분 때 유리한지 각각 계산해봐야 한다”고 말했다.

또 집을 증여 받은 뒤 5년 안에 다른 사람에게 팔면 애초에 양도를 목적으로 한 것으로 간주돼 증여세가 취소되고 양도세가 부과된다는 점도 유의해야 한다.