달라지는 주택세금 종합정리

주택과 관련한 2009년도 세제 개편의 주요 내용은 종부세와 양도세 2가지이다. 앞으로 아래 Ⅰ~Ⅳ의 순서로 총 4차례에 걸쳐 2009년부터 달라지는 주택 세금을 살펴보도록 하겠다. 먼저 개정 세법의 중요내용과 영향을 살펴보고 다음으로 1주택자와 2주택자 및 3주택 이상자의 세테크 전략을 싣도록 하겠다. 개정세법의 모든 내용과 많은 세테크 전략을 전부 담을 수 없다는 점에 유의해서 각자의 경제적 여건과 경제상황에 맞는 세테크 전략을 설정하는 것이 바람직하다.

<글 싣는 순서>

Ⅰ. 중요 개정 내용과 영향: 종부세와 양도세 개편 내용과 영향

Ⅱ. 1주택자 세테크 전략

Ⅲ. 2주택자 세테크 전략

Ⅳ. 3주택 이상자의 세테크 전략

1. 종부세의 개정 내용과 영향

먼저 주택 종부세는 헌법재판소의 위헌판결에 따라 세대별 6억원에서 개인별 6억원으로 부과기준을 변경하였다. 이와 함께 세율도 1~3%에서 0.5~2%로 낮추었다. 특히 1세대 1주택자는 최대 70%까지 세액공제를 받을 수 있어서 세부담이 대폭 줄어든다. 1세대 1주택 단독명의인 경우 기초공제 3억원 추가하여 공시가격 9억원 이하이면 종부세를 내지 않아도 된다.
 


 

종부세 개정에 따른 공시가격대별 2009년 종부세 예상액을 보면 아래 표와 같다. 표에서 보듯이 내년부터 종부세 부담은 시세 대비 0.03%~0.3%정도로 미미한 수준이다. 종부세 자체는 예전처럼 주택의 보유와 매매의 중요 판단요소로 작용하지 못할 것이다.

<공시가격대별 2009년 종부세 예상액>

 

참고> 종전에 비해 종부세 부담이 현저하게 줄어드는 것은 사실이나 재산세 등의 보유세 전체가 얼마나 줄어드는가를 주시해야 한다. 특히 정부에서 추가로 재산세와 종부세를 통합하려고 계획 중이다. 따라서 앞으로 재산세를 포함한 보유세 부담이 얼마나 증가 또는 감소하는가를 예의 주시해야 한다.

2. 양도세의 개정 내용과 영향

주택관련 세금 중 가장 많이 바뀌는 부분이 양도세이다. 개정 내용을 살펴보면 크게 장기보유특별공제율 상향과 과세표준조정 및 세율인하 그리고 2주택자와 3주택 이상자에 대한 중과세 완화가 2009년부터 시행된다. 유의할 사항은 개정내용들의 영향은 주택 소유 수에 따라 각각 다르다는 점이다. 구체적으로 3년 이상 장기보유한 후 매도할 때 연 4%에서 연 8%로 장기보유특별공제율을 확대한 내용은 1세대 1주택자만 적용받는다. 과세표준조정과 세율인하는 3주택 중과세 대상 주택을 제외하고 적용받을 수 있다.

다만, 2주택자로서 특례기간(09.1.1~10.12.31) 이후에 매도하는 중과세 대상 주택은 적용대상이 아니다. 2주택자는 특례기간 중 매도하면 50%가 아닌 일반세율을 적용하며, 3주택 이상자는 특례기간 중 매도하는 주택에 대하여 현행 60%에서 45%로 완화된 중과세를 적용받는다. 단, 2주택자나 3주택 이상자 모두 장기보유특별공제는 적용받지 못함에 주의해야 한다(2주택자나 3주택 이상자로서 중과세 대상인 경우에 한하므로 중과세 대상 주택이 아닌 경우에는 장기보유특별공제를 적용받을 수 있음- 2주택자와 3주택 이상자에서 설명).

양도세의 개정으로 인해 2008년 말 이전에 매도하는 것보다 2009년 이후에 매도하는 것이 양도세가 훨씬 적다. 다만, 절세 폭은 주택 소유 수와 보유기간 및 양도차익에 따라 달라진다. 예를 들어 5년 이상 보유하였지만 거주를 하지 않아 비과세를 갖추지 못한 1주택자가 양도차익 2억원을 얻고 2009년에 매도하면 종전보다 약 40%정도 줄어든다. 만약 10년 이상 보유하였다면 무려 84.3%가 줄어들어 양도세 인하효과가 훨씬 커진다. 2주택자의 경우에는 장기보유특별공제는 적용받지 못하지만 세율인하 효과로 인해 약 44.3%의 감소효과가 발생하며, 3주택 이상자는 25%가 줄어든다.

<양도차익 2억원일 경우>
 

 

경기 침체와 맞물려서 1주택자의 경우 매도를 해야 하는지 아니면 보유를 해야 하는지에 대한 판단이 어렵다. 또한 매도를 한다면 어떻게 양도세를 절세해야 하는지에 관한 기준이 명확하지 않은 경우가 많다. 이하에서는 1주택자의 보유와 매도에 관한 판단기준을 살펴보고 다음으로 소유주택을 매도할 때 양도세 절세전략을 설명하기로 한다.

1. 보유와 매도의 판단

1주택자의 보유 또는 매도에 대한 기본적인 판단기준은 “매년 발생하는 보유비용을 감당할 수 있는가 여부”이다. 여기서 매년 발생하는 비용은 종부세를 포함한 재산세 등의 보유세와 대출이자의 합계액이다. 재산세와 대출 이자 등의 보유비용의 감당여부는 상대적인 것으로 개인의 소득 등의 경제여건에 따라 다르므로 개인별로 수입과 지출 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 한다.

2. 매도시 양도세 절세(1): 비과세로 매도하라.

익히 아는 바와 같이 1주택자의 양도세 절세는 비과세로 매도하는 것이다. 비과세로 매도하는가 그렇지 못하는가에 따른 양도세 차이는 크다. 특히 양도차익이 커질수록 양자의 차이는 커진다. 1주택자가 소유주택을 비과세로 매도할 때 매도가격이 9억원 이하이면 차익의 크기와 상관없이 양도세는 없다. 그러나 매도가격이 9억원을 초과하면 9억원을 초과하는 부분에 대하여 일정비율[양도차익 *(양도가액-9억원)/매도가격]로 양도차익을 계산하여 양도세를 산출한다. 아래 표에서 보듯이 매도가격이 9억원을 초과하건 그렇지 못하건 간에 비과세요건을 갖추어 매도할 때의 절세효과는 비과세 요건을 갖추지 못한 경우에 비하여 크다.
 

 

1주택자의 비과세 요건은 기본적으로 3년 보유와 2년 거주(서울․과천․5대신도시 지역 소재 주택은 2년 거주를 하지 않아도 됨)를 채운 후 매도하는 것이다. 그 이외에 취학․질병․근무상의 형편으로 1년 이상 거주한 후 매도하거나 해외이주나 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 해외로 출국하여 출국일로부터 2년 이내에 매도하는 경우 등에도 1주택 비과세를 받을 수 있다.

3. 매도시 양도세 절세(2): 비과세로 매도할 수 없을 경우 장기보유의 절세효과를 활용

만약, 비과세 요건을 갖추지 못할 상황[특히 서울과천․5대신도시(일산․분당․평촌․중동․산본)지역 소재 주택을 소유한 1세대1주택자로서 2년 거주를 하지 못할 경우]이라면 어떻게 절세를 해야 할까? 이때의 절세방법은 두 가지가 있다. 하나는 장기보유로 인한 절세효과를 활용하는 방법이고, 다른 하나는 배우자에게 증여한 후 5년 후 매도하는 방법이다.

먼저 장기보유특별공제의 절세 효과를 살펴본 후 배우자에게 증여하는 절세방법을 점검해보자. 종전까지만 해도 1주택자의 양도세 절세의 최선은 비과세로 매도하는 것이었다. 그러나 올해부터는 비과세를 받지 못하더라도 대폭 확대된 장기보유특별공제를 잘 활용하면 비과세만큼의 절세효과를 얻을 수 있으므로 절세방법의 선택의 폭이 넓어졌다.

아래 표에서 보듯이 보유기간에 따른 양도세 변화를 살펴보면 보유기간이 길면 길수록 양도세가 현저하게 줄어드는 것을 볼 수 있다. 이것은 2가지 효과에 의해 발생하는 것이다. 하나는 2년 이상 보유하면 세율이 40%(1년 미만은 50%)에서 6~35%로 낮아짐으로 인해 양도세가 줄어드는 것이고, 다른 하나는 1주택자가 3년 이상 보유한 후 매도할 때 연 8%의 장기보유특별공제를 적용받아서 양도세가 줄어드는 것이다.

따라서 1주택자가 비과세를 갖추지 못할 경우에는 가급적 장기보유로 인한 양도세 절세효과를 적극 활용할 필요가 있다.

4. 매도시 양도세 절세(3): 배우자에게 증여한 후 매도하는 방법은?

배우자에게 증여한 후 증여일로부터 5년 후 매도하여 양도세를 절세할 수 있다. 그 이유는 배우자에게 증여함으로써 취득가격을 높일 수 있기 때문이다. 예를 들어 취득가격이 4억원이고 현시세가 6억원인 A아파트를 배우자에게 증여하면 배우자의 취득가격은 현 시세 6억원이 되어 5년 후 6억원에 매도하면 비과세 요건을 갖추지 못했더라도 양도차익은 0원으로 양도세를 내지 않아도 된다. 배우자에게 증여할 때 추가로 발생하는 비용 즉, 취득세와 등록세 및 증여세에 주의해야 한다. 등기이전에 따른 취득세와 등록세 등의 비용이 발생한다. 증여세는 증여가격이 6억원 이하이면 없지만, 초과하면 초과부분에 대하여 내야 한다.

배우자에게 증여하는 방법은 주택을 차익이 크고 취득한지 얼마 안 될 때 사용하는 것이 좋다. 앞의 사례에서 A아파트가 취득한 지 2년이라면 매도시 양도세는 약 5,444만원을 내야 한다. 이 양도세를 절세하기 위해 배우자에게 6억원에 증여하면 증여세는 없고 취득세와 등록세 등의 비용으로 약 2,000만원이 발생한다. 배우자에게 증여한 후 5년이 지나서 6억원에 매도하면 양도세는 없으므로 약 3,444만원 정도를 절세할 수 있다. 그러나 취득한지 8년이 경과한 상태에서 배우자에게 증여한 후 5년이 지나 매도하면 오히려 808만원 손해가 발생한다.

1주택자가 비과세 요건을 갖추지 못할 경우 양도세 절세방법으로는 통상 배우자에게 증여하는 방법보다는 장기보유특별공제를 활용하는 것이 유리하다. 장기보유특별공제 방법보다 배우자 증여방법이 유리한 경우라 할지라도 그 차이가 미미한 경우가 대부분이다. 특히 시세가 더 상승할 것으로 예상된다면 장기보유특별공제를 활용하는 것이 더 유리하다. 앞의 사례에서 보유기간 2년인 상태에서 배우자에게 증여하지 않고 5년이 지난 후 매도하면 2,015만원으로 배우자에게 증여한 후 매도할 때와 거의 차이가 없다. 또한 5년 후 시세가 6억원에서 8억원으로 상승하면 배우자에게 증여하였을 때는 양도세 4,498만원이 추가로 발생하여 총 6,498만원의 비용이 지출된다. 그러나 증여하지 않았을 때는 7년의 장기보유특별공제로 인해 4,367만원의 양도세만 내면 되므로 훨씬 더 이익이다.