상가 전체를 보고 활성화된 상가인지 죽어가는 상가인지 결정하라.
전체 상가가 안 되는 상가라면 발을 들여놓을 생각도 하지 마라.
 
첫째, 죽은 상가는 사지 말아야 한다.
상가 전체, 시장 전체, 백화점 전체를 보고 활성화된 상가인지 죽어 가고 있는 상가인지를 진단하고 계약 여부를 결정해야 한다.
상가를 살 때나 임대로 들어 갈 때, 전체 상가가 안 되는 상가라면 발을 들여 놓을 생각을 말라.
큰 시장이더라도 장사가 안 되기 시작하면 미련없이 상가를 팔고 떠나야 한다. 반대로 상가가 잘되는 곳은 머뭇거리지 말고 상가를 구입해야 투자가로서 성공할 수 있다.
 
둘째, 자주 바뀌는 상가는 절대로 사지않아야 한다.
1년, 2년, 3년에 한 번씩 바뀌는 상가는 사서도 안되고 임대를 얻 어서도 안된다. ‘자주’라는 범주에 속하는 상가는 분명 입지가 명당이 아니기 때문에 생긴 현상이다.
입지를 볼 줄 모르는 사람일수록 공인중개사들에게 얼마나 자주 바뀐 상가인지를 확인해 보는 자세가 필요하다. 1,2년 사이에 임차인 이 바뀌는 상가라면 아무리 주변 시세보다 쌀지라도 구입해서는 안 된다.
 
셋째, 고객이 적은 곳은 과감히 발길을 돌려라.
고객의 발길이 편하게 가는 길목에 있는 곳이어야 1등 상가이다. 한 발 차이로 붐비는 상가와 파리 날리는 상가로 나눠진다. 사고자 하는 상가에 대한 시장 조사는 평일과 토요일, 일요일의 3 단계에 걸쳐서, 그리고 업종과 관련지어 최소한 2주일은 꾸준히 하라. 자기가 하고자 하는 업종과 무관한 아주 일반적 입장에서 시장 조사를 하라. 또한 관련 고객과 비관련 업종 고객을 종합적으로 분석해 상가 입지의 유망 여부를 판단하는 것이 좋다.

고객 조사 방법은 상가 앞과 옆, 뒤로 다니는 고객을 중심으로 시간 별로 조사하되 업종을 이용하는 시간대를 보고 조사해야 한다. 걸어가는 사람만을 조사하는 방법과 지나가는 차량을 조사하여 합계를 내는 식의 방법을 복합적으로 채택해야 한다. 중대형 아파트 단지에 사는 사람들이 아파트 단지 정문까지도 걷지 않고 차를 이 용하는 경우가 허다하기 때문이다.
 
넷째, 맞은 편에 상가가 없으면 쳐다보지도 말라.
시내 상가가 흥청거리는 곳을 보면 양쪽이 모두 잘되는 경우이다.
고객이 많이 밀착되어 몰려다니면 살아 있는 고객 파워가 되어 상 품 매출이 배로 된다.
 
다섯째, 가파른 언덕배기에 있는 상가에 가지 마라.
위치 좋은 상대 점포보다 아무리 값싸게 상품을 팔고 서비스를 잘 해도 고객이 기피한다.
 
여섯째, 후진 곳과 외진 곳을 피하라.
노력해서 될 일이 있고 노력해도 안 되는 일이 있다는 것을 명심해 야 한다. 장사는 결코 의욕만으로 되는 것이 아니다.