2007-06-30 21:11
http://blog.drapt.com/sukbae/282611183205512733 
06년 11월부터 시작된 '정부의 부동산잡기'는 실로 강력하다 못해 마치 IMF시대가 다시 온듯한 착각이 들 정도였다.
어느정도 시간이 지나면 다시 원래대로 돌아 오겠지.라는 기대는 시간이 가면 갈수록 상황이 지리하게만 갈 뿐이었다.부동산업소들도 간신히 '전월세계약'만 몇건 쓸뿐 사무실 유지비용도 건지지 못할 정도로 심각한 상태가 계속 지속되었다.
07년 4월달까지 건설교통부 실거래가자료에 의하면 운정,교하할 것없이 거래된 매매건수가 8개도 되지 않았다.어느 부동산에서 계약서를 쓰면 마치 달나라에 갔다온 우주인처럼 그부동산업소는 돋보일 정도였다.
그러던 상황이 5월부터 조금씩 바뀌는 분위기이다.
어느 혹자는 가격 내림의 바닥은 5월이다라고 장담한다.그러한 상황이 건설교통부 실거래가에서도 나타난다.거래건수가 2배정도는 증가한 것이다.
이것은 초급매물이 1차적으로 빠졌다는 것을 의미한다.
각단지별로 20,30,40평형대의 급매물이 소진되어 급한 매물이 많은 편은 아니다.
그러나 06년 10월까지 거래된 매물들이 상당히 많이 있었기 때문에 일시적인 1가구 2주택자들이 간헐적으로 급매물을 내놓을 전망이다.
따라서 바닥장세는 07년 5월부터 1-2개월에 그치질 않고 3-4개월정도 유지될 전망이 크다.
즉,늦어도 07년 8월중순까지는 실수요자들은 사야한다.
이보다 늦으면 내집마련의 기회를 놓칠수가 있다.
일시적인 1가구2주택물량의 꾸준한 소진과 가을이사철이 맞물리면서 일시적인 반등이 예상되기 때문이다.
아울러 9월이후 파주운정신도시 신규아파트 분양가 얼마정도에 정도에 나올지도 커다란 변수이다.
예를들어 주택공사 a28블럭 분양가가 얼마인가에 따라서 향후 줄지어 나올 민영아파트의 분양가에 보이지 않게 영향을 미칠 것이 뻔하기 때문이다.
그 분양가는 또다른 영향을 기존아파트등에 미칠 것이다.
파주운정신도시 분양업체
|
업체명 |
PY |
세대수 |
비고 |
|
주택공사(A28) |
21~34 |
1062 |
07‘9월 |
|
삼부르네상스(1단지) |
25~43 |
2000 |
|
|
(2단지) |
25~43 |
860 |
(총2860세대) |
|
벽산블루밍(1단지) |
25~44 |
610 |
11월 |
|
(2단지) |
|
500 |
|
|
(3~5단지) |
|
2004 |
(총3114세대) |
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월드메르디앙 |
34,47 |
261 |
12월 |
|
동문굿모닝힐 |
24~50 |
592 |
12월 |
|
동양메이저 |
24,33,45 |
880 |
10월 |
|
GS-XI |
|
2340 |
|
|
한라비발디 |
24~47 |
547 |
10월 |
|
우림필유 |
|
476 |
|
|
우남퍼스트빌(A9) |
24,33,39,48,53 |
910 |
10월 |
|
고려개발(e-편한세상) |
24~45 |
715 |
|
|
LIG건영(건영캐스빌) |
24~45 |
90 |
|
*.전용면적 85M2이하 (10년전매제한), 85M2이상 (7년전매제한)
*.뉴월드부동산에서 해당 건설업체 홈페이지에서 발췌한 자료임.
따라서 기존아파트에 대한 실수요자 구매 기회는 40여일 뿐이 남지 않았다고 감히 생각해 본다.
현재 구매한 실수요자들은 통상적으로 앞으로 3년후를 내다보며 매입을 한다.
단기적인 관점에서 수익율을 바라다보는 시각은 거의 없는 편이다.
3년후에 우리 운정신도시는 어떻게 변하는지 우리지역뿐만 아니라 운정신도시에 관심을 가지고 있는 네티즌들은 다 알것이다.
2009년도 하반기는 운정신도시의 축제의 기간이다.
제일 센세이션을 일으키는 사건이 경의선 복선화이며,서울까지 직행열차가 운행하는 싯점이다.
아울러 제2자유로가 개통이 된다.지상의 지하철격인 BRT가 운행되는 싯점도 09년 말이나 2010년초부터이다.
또한,운정신도시의 기초적인 공사는 어느정도 마무리가 된다.
도로,공원,상수도,가스,열공급,쓰레기처리,유비쿼터스 시스템등이 갖춰진다.
이러한 것이 마무리 되는 것이 2009년,2010년이다.
파주운정신도시가 살기 좋은 곳이 되는데 집가격이 계속 멈춰 서 있겠는가?
최근에 기존아파트의 급매물이 1차 소진되면서.....2009년에 입주하는 일신건영휴먼빌과 한라비발디에 대한 분양권 전매거래가 다수 있었다.
특히 한라비발디는 2006년도에 고분양가 논란속에서도 4대1이라는 경쟁으로 계약이 모두 이루어진운정신도시의 대표적인 단지이다.
현재 입주자동호회가 활동중에 있는데 입주자회원수만 하더라도
분양세대수의 60%가 넘는 회원수를 보유하고 있으며 활동수준도 분야별로 체계화되어 한라건설을 압박할 만한 파워를 가지고 있다.
고분양가 인식이 있지만 최근에 탄현지구에서 분양한 임광,진흥아파트의 평당가가 고분양가 수준이상임에도 불구하고 분양이 호조를 보인바 있다.
따라서 최근에 거래된 한라비발디의 분양권 권리금이 기천만원에도 거래가 되었다는 것은 한라비발디가 당시엔 고분양가이었지만 사실은 아니었다는 것을 입증하는 셈이 된 것이다.
동호수 추첨이 아직 안된 일신건영휴먼빌은 하반기에 동호수추첨 일정을 남겨 놓고 있다.
본격적인 권리금 추가상승은 동호수추첨후에 본격화 될 것으로 보인다.로얄층에 선정된 조합원은
이웃한 자유로아이파크의 시세와 서로 저울질하는 수준까지 상승할 것으로 보인다.
따라서 운정신도시에 관심이 있는 사람은 위에서 말한 시기까지 실수요자들은
기존아파트 급매물....09년도에 입주할 전매제한 없는 일신건영휴먼빌이나 한라비발디매물을 노려 볼만 하다.
분양가상한제와 청약가점제가 9월부터 시행되면서 당첨확률이 높은 무주택수요자들은 새아파트 분양쪽으로 가야한다.
하지만,10년전매제한이냐...제한없는 기존아파트를 선택할 것인지는 나름대로 주판알을 놔 봐야 할것이다.
7년전매제한에 해당하는 25.7평이상은 그렇치만 새아파트를 노려 볼만 하다.
당첨후 2.5년,비과세기간 3년,추가거주 1.5-2년이면 7년이 모두 지나가기 때문이다.
아니면,민영아파트의 경우 지방으로 전출,이사,사업,병간호,이민,해외 2년이상거주등의 예외조항이
적용될 확률이 높기때문에 전매제한을 무서워할 부분도 아닐수가 있을 것이다.(?미확정사항임)
아무튼 9월을 전후로 어떻게 해서 집을 마련할 것이지....평형을 늘려 갈것인지 판단을 잘 해야 할 것이다.
기존아파트 실수요자는 여름휴가기간 끝나기이전에 결심을 해야 한다는 것이 본인의 판단이다.
그리고 09년도 하반기이후를 보고 투자를 결행해야 한다.
혹...입주후 전매가능한 분양권을 구입할 기회가 온다면,적극적인 검토 대상이라는 것이 본인의 또다른 판단이다.
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모처럼 바쁜 1주일을 보내고 토요일 저녁에 한가히 본글을 올립니다.
본인의 개인적인 의견올린 것이며...의견을 달리 하시는 분들은 댓글을 달아 개인의견을 얼마던지 피력하시길 바랍니다.
2007.06.30 늦은저녁에 뉴월드부동산 공인중개사 이 석배
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