2006-11-07 19:18
http://blog.drapt.com/sukbae/282611162894731199 
다음주초에 정부의 부동산대책발표가 있을 예정이다.
발표내용에는 최근에 거론되고 있는 기반시설부담을 분양자에게 (일부)전가시키지 않고 용적율을 상향함으로서 분양가를 낮추겠다는 내용과 주택거래신고지역 신규지정에 파주가 거론되고 있다는 것이 초미의 관심사이다.아울러 추가 거론될 수 있는 것은 금리인상문제,대출추가 규제등을 예상해 볼수가 있을 것이다.
그러면,우리지역의 현실태로 판단하건대 우리에게 불이익이 될 수 있는 사항이 있을까?
이미 몇몇분들이 먼저 의견을 내놓았듯이.....
1.앞으로 분양할 파주운정신도시(운정1,2지구)의 분양가는 운정1,2지구에 대한 통합계획안이 거의 확정되었고,주공측에서 공공분양할 블럭에 대한 설계경기를 마무리한 마당이며, 현장을 보시면 알겠지만 토목공사 작업이 상당히 진행된 상태입니다.
정부정책에 의해 용적율이 완화가 된다면,아마 행정적인 절차를 거쳐 용적율을 높이는데 시간이 상당히 지연될 것이다.그러면 기존아파트의 가격이 더 상승되는 결과를 초래할 것이다.왜냐하면 금융비용과 토목 조성공사 선투입비용등이 만만치 않기 때문이다.그러나 본인이 볼때 그럴 가능성은 확률적으로 많지는 않다고 본다.
아울러 도로공사 비용등 기반시설비용을 세일(SALE)을 하여 분양가에 부담시키지 않는다면,최근에 분양을 성공적으로 마친 한라비발디계약자와 문일주택개발간에 형평성문제로 법정문제가 비화될 것이다.
아울러 멀게는 교하지구분양자에게도 분양대금 반환문제가 확대될 것이다.
이것을 뻔히 알면서 정부가 파주운정신도시의 분양가를 낮추기에는 한계성이 있다고 사료된다.
다만,주택공사의 공공분양물량은 분양가가 정부에서 의도하는 가격대인 평당 800-900만원정도의 수준은 맞출 가능성은 있다고 본다.그러나 민영아파트와의 공사 품질문제가 뒤따를 것이며,향후 입주후에도 시세면에서 큰 차이가 날것이다.
2007년도 상반기(6월예정)에 분양할 삼부르네상스의 경우 원가연동제 예상가격이 평당1150만원전후로 보여지며,중대형의 경우엔 채권가격이 추가될 것이다.채권이 80%이건,90%이건 간에 정부에서 분양자에게 발생되는 프리미엄자체를 정부의 수입원으로 해야 하는데......정부는 이것을 포기하지는 않을 것입니다.
따라서 운정1,2지구의 분양가는 정부발표대로 800만원대 분양은 불가할 것이며,다만,주공 공공분양은 이에 근접하는 분양가로 나올수는 있을 것이다.
만일 분양가를 정부발표대로 1000만원이하로 분양을 한다면 기존아파트의 약간의 시세하락을 예견해 볼수있으나,실현가능하거나 고려할 사항은 아니라고 본다.
2.주택거래신고지역으로 파주가 지정이 된다면 시장상황이 어떻게 될 것인가.
얼마간은 현재 나와있는 매도호가 물량은 거래가 뜸할것으로 예상된다.그러나 현재 붕-떠있는 시세가 어느정도 다져지면서 6억원미만(36-39평형)위주로 거래가 선행 돼다가 6억원이상으로 옮겨 탈것으로 예상된다.
하지만,이제부터는 시장상황에 맞게 수요공급의 원칙에 의해 시세형성 및 거래가 이루어 질 것으로 보인다.
반면에 파주교하일대는 주택거래신고지역으로 지정이 되면 좋은 의미의 별(STAR)을 달게 되는 셈이다.서울 강남,서초,용산,분당,일산,평촌등의 소위 블루칩대열에 진입한다는 의미이기도 하다.엘로우칩에서 블루칩으로 한단계 상승하게 되는 격(?)이 된다.7-8년전 IMF이후 어수선할때 평당300만원대로 분양을 하여 2001년부터 입주를 시작하여 현재에 이르기 까지 만7-8년만에 시골같았던 공기좋고 인심좋았던 이곳 교하가 아파트의 명품격인 블루칩으로 발돋움하게 되는 것이다.
나는 이렇게 의미를 부여하고 싶다.
이곳 파주교하는 투기과열지구,주택투기지역,주택거래신고지역,토지투기지역등 모든 규제를 받게 되는 셈이다.
앞으로 수요자 입장에서도 내집마련에 급하지 않다면 느긋하게 분양하는 물량쪽으로 시선이 쏠릴것으로 보인다.
내년 상반기에 모델하우스를 개관하고 새아파트 모델이 전시되면 아무쪼록 새아파트쪽에 신경이 더 갈것으로 예상되며,기존아파트의 선호도도 점차적으로 경감될 것으로 보인다.
다음으로 금리인상문제와 대출규제는 정부의 의지와 정책이기 때문에 변수가 많아 이 사항은 언급하지는 않지만,그러나 현재 경기상황으로 볼때 큰폭의 금리인상은 불가하다고 봅니다.아무쪼록 금리가 인상되면 대출받아 주택을 구입한 사람들에겐 이자부담과 가격의 정체로 인해 타격이 있겠지요.
아무튼 다음주초로 예정된 부동산안정대책이 발표되면 그 강도가 어느정도인지는 알수는 없지만...
우리지역의 아파트시장에 미치는 영향과 시장상황과 원리에 맞게 시세변동이 어떻게 될 것인지 알수가 있을 것이다.
초겨울같은 날씨에 감기 조심하시고 건강에 유의하시길 바랍니다.
2006.11.07. 공인중개사 이 석배
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