2006-03-17 18:19

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파주신도시내‘휴먼빌’매입가치

투자포인트 CHECK POINT

• 초기자금 1억원으로 접근 가능 • 파주신도시, LCD공장설립, 경의선 개통 등 발전가능성 높아 • 인근시세, 예상분양가 대비 가격경쟁력 있어

2006.03.24 종목분석

김주철 전임애널리스트 kjc@drapt.com

- 파주신도시는 제2기 신도시 중 하나로 LCD 공장 설립 및 경의선 개통 등으로 발전가능성이 매우 높아 청약자 및 수요자들에게 많은 관심을 받고 있는 지역임.

- 하지만 높은 청약경쟁률이 예상돼 당첨확률은 그리 높지 않을 것으로 보이며, 계약 후 10년 동안 전매가 금지돼 투자로써 메리트가 크게 떨어지는 실정임. 이에 반해 같은 신도시 안에 위치해 있는 지역조합 ‘휴먼빌’은 청약통장 없이 접근 가능하고, 전매가 가능해 메리트가 높을 것으로 예상됨.

- 본 리포트에서는 파주신도시의 발전방향을 모색해 보고, 파주신도시 안에 위치한 지역조합아파트인 일신휴먼빌의 매입가치를 분석함.

▣ 파주 신도시

- 제2기 신도시 중 하나인 파주신도시는 파주시 남측에 위치한 야당리, 와당리 2백85만평 일대에 들어설 예정.

- 당초 2005년 2~3분기에 분양할 예정이였으나, 판교분양, 8.31대책, 수의계약토지 문제 등의 이유로 2006년 하반기로 분양시기가 미뤄짐.

- 파주신도시에는 △18평 이하 1만2천3백9가구 △18평 초과∼25.7평 이하 1만5백57가구 △25.7평 초과 1만4천3백57가구 △주상복합아파트 2천4백50가구 △단독주택 1천8백81가구 등 모두 4만6천54가구가 공급될 예정.

- 파주신도시는 제2기 신도시 전체사업면적 대비 인구밀도(133명/㏊)가 높지만, 세계 최초로 유비쿼터스 도시로 개발됨에 따라 전체적인 주거여건은 매우 높을 것으로 판단됨.

- 파주신도시는 LG필립스 LCD공장 및 출판문화단지 외에 5개 지방산업단지(탄현 영세중소기업 전용단지, 문발1,2, 금파, 파주오산, 탄현)가 자리잡고 있어 자립도시로 발전할 가능성이 매우 커 1기 신도시의 한계점으로 지적된 베드타운(Bed Town)화를 극복할 것으로 보임.

 

 

- 지금까지는 입지적으로 휴전선과 인접해 전쟁발발에 따른 우려로 지금까지 개발 및 시세상승에 한계를 보였음.

- 하지만 최근 들어 북한의 경제체제 변화에 따라 개성공단 등을 통한 교역이 활발히 진행되고 있으며, 시간이 지남에 따라 북측과의 교류는 더욱 증대될 것으로 예상돼 기존 경부선 중심으로 개발되는 우리나라 개발방향이 일산 및 파주 일대로 전환될 가능성이 높아 향후 가치는 매우 높음.

- 또한 2007년 복선 전철화로 개통예정인 경의선과 제2자유로, 서울~문산간 고속도로 등이 파주신도시 일대로 신설됨에 따라 서울 및 일산 등 외부로의 접근성이 크게 향상될 것으로 판단됨.

- 참고로 제2자유로는 일산 대화동 주민과 마찰로 인해 아직 구체적인 경로는 확정되지 않았으며, 경전철개발은 현재는 무산된 상태이나 경의선 개통 후 다시 한번 개발 타당성을 검토할 것으로 보임.

▣ 파주 신도시의 예상분양가

- 파주신도시는 분양상한제 및 채권입찰제(전용면적 25.7평 이상)가 적용됨. 분양가 상한제가 적용되는 주택의 건축비가 평당 3백40만원으로 정해짐에 따라 택지비와 가산비용에 따라 최종 분양가가 결정됨.

- 판교 예상분양가가 평당 1천1백만원으로 책정됨에 따라 택지비와 가산비용은 약 7백60만원 정도로 판단됨.

- 판교신도시 2006년 표준지 공시지가가 평당 4백만원이고 파주신도시는 평당 2백30만원으로 약 58%정도이지만 판교가 택지분양을 마쳤다는 점을 감안할 때 운정신도시 택지비는 판교의 65%선까지 책정될 것으로 예상됨.

- 즉 파주신도시의 택지비와 가산비용은 약 5백만원이며, 여기에 건축비 3백40만원을 더해주면 평당 8백50만원 전후로 분양가가 책정됨.

- 3년전 교하지구의 분양가가 평당 7백만원선인점을 감안 할 때 물가상승률 및 지분상승률을 고려하더라도 평당 8백50만원의 분양가는 충분히 형성될 것으로 판단됨.

▣ 파주 신도시내 지역조합 ‘휴먼빌’

- 파주 신도시내 4블럭에 위치할 일신 휴먼빌은 33평형 단일평형으로 1천1백23가구가 입주할 예정임.

- 조합원 분양권을 매입하기 위해서는 거주지가 고양, 파주, 양주, 김포, 연천 등이여야 하며, 2002년 5월 이후부터 무주택자이거나 전용면적 18평이하의 건물을 소지한 자에 한하여 가능함. (조합원 명의변경은 매달 1,3주째 목요일에 가능)

- 휴먼빌은 파주신도시내에서 생태공원과 인접해 있고, 단지내 초등학교가 들어설 예정이어서 입지여건상 메리트가 높음.

- 하지만 단지 남측으로 자유로 아이파트가 들어서 있어 조망권이 제한될 가능성이 있고 중심상업지구와 거리가 있다는 점이 다소 약점으로 작용할 것으로 판단됨.

- 휴먼빌은 파주신도시가 개발됨에 따라 사업지 이전 등의 문제로 사업이 지연되고 있으며, 현재 주공과 토지매입에 따른 문제를 해결해야 함.

- 계획상 올해 4월 말 정도 착공이 들어가 2008년 12월 또는 2009년 초에 입주할 예정이지만 분위기 상 이번 분양하는 단지들과 동시에 착공이 들어가 2009년 하반기 정도에나 입주가 가능할 것으로 판단됨.

- 초기 분양가는 1억2천4백만원으로 책정되었으나, 사업지연과 신도시건설로 인한 공공사업에 대한 공사비 및 추가적인 건축비용이 늘어나게 되어 추가부담금이 있을 것으로 판단됨.

- 조합원의 경우 조합비와 계약금과 토지대금 등으로 총 4천만원을 납인했으며, 프리미엄이 약 6천만원 정도 형성됨에 따라 초기 투자비용은 약 1억원 정도임.

- 파주신도시 기존 33평형 아파트가 평당 7백50만원 정도이며, 파주신도시 예상분양가가 평당 8백50만원 인점을 감안 할 때 추가부담금이 5천만원 정도 더 붙는다고 하더라도 매입가치가 있음.

- 물론 기존 아파트에 비해 대형평형이 없고 33평형 단일평형으로 구성된 점에서 향후 선호도가 떨어질 수 있으나 올해 분양하는 단지와 같이 2009년에 입주한다는 점에서 메리트 높음.

- 특히 LCD공장 등의 산업기반시설 등의 설립으로 유입되는 수요층은 파주지역에서 가장 선호도가 높은 파주신도시로의 접근할 것으로 예상되지만 이번 분양하는 단지는 청약경쟁률이 높아 당첨확률이 낮으며, 분양가상한제 적용에 따라 계약 후 10년 동안 전매가 안 돼 공급에 있어 다소 제한적일 것으로 판단됨.

- 이에 전매가 가능한 휴먼빌의 경우 반사이익으로 어느 정도 시세상승을 기대할 수 있을 것으로 판단됨.

- 정리하자면 현재 휴먼빌의 가장 위험요소는 얼마의 추가부담금이 산정될 것인가와 공사가 언제 착공될 것인가임. 하지만 5천만원 이하로 추가부담금이 산정된다면 아직 가격경쟁력이 있으며, 경의선 개통 및 신도시 개발에 따른 자체시세상승력도 갖추고 있어 메리트 있음. 또한 공사착공도 신도시내 분양단지와 같이 추진될 것으로 판단되는 만큼 매입가치는 높을 것으로 판단됨.

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