"집값이 떨어져서 한숨만 나오는데, 작년 전국 아파트값이 9.6%나 급등했다고요?"

서울 강동구 142㎡ 아파트에 살고 있는 주부 강 모씨(46)는 최근 신문 기사를 읽다가 부아가 치밀었다.

지난해 전국 평균 아파트값은 9.6%, 단독주택 등을 모두 포함한 집값은 평균 6.9% 상승했다는 KB국민은행 통계가 나왔기 때문이다.

강씨는 "일부 지방을 빼곤 집값이 이만큼 올랐다고 얘기하는 사람이 많지 않은데 도대체 어떻게 통계를 냈는지 궁금하다"며 의문을 제기했다.

결론부터 말하자면 국민은행 주택가격지수는 코스피 같은 주가지수와는 산출 방식이 달라 `체감 등락률` 면에서 다소 차이가 날 수 있다.

정부 정책 등에서 공식 기준으로 삼는 국민은행 통계는 전국에서 표본으로 선정한 2만여 가구 시세를 조사한 뒤 각각 전월 또는 전년 동기 대비 기준으로 몇 %나 오르내렸는지 등락률을 합산하는 식으로 산출한다. 이른바 `단순평균` 방식이다.

지난해 국민은행 기준으로 집값 상승률이 높게 나온 것은 한마디로 지방이 전국 평균치를 끌어올렸기 때문이다.

작년 1년 동안 서울(0.3%) 인천(-1.7%) 경기(1.3%) 등 수도권 집값은 거의 제자리걸음을 했다.

반면 광주(18.7%) 부산(16.%) 대전(14.9%) 등 6대 광역시는 평균 11.5%나 껑충 뛰었다.

그 외 지방도 경남(18.1%) 충북(16%) 강원(15.1%) 등 평균 12.9% 상승해 몇 년 새 윗목과 아랫목이 완전히 뒤바뀌었다.

아파트 시세만 놓고 보면 격차는 더 벌어진다. 지난해 서울과 인천 아파트 가격 등락률은 각각 -0.4%와 -2%에 그쳤다.

반면 광주(24.7%) 경남(24.3%) 부산(22.4%) 충북(21.6%) 강원(20.2%) 전북(18.3%) 등 지방에선 지역을 가리지 않고 고른 오름세를 나타냈다.

지방에서 경기가 가장 나쁘다는 대구(14.9%)와 경북(10.5%)도 두 자릿수 상승률을 기록했다.

수치만 놓고 보면 작년 전국 아파트값 상승률은 미국 유럽 등 세계 경기 동반 호황기였던 2006년(13.8%) 이래 5년 만에 가장 높았다.

최근 10년간 상승률이 작년보다 높았던 해는 닷컴 열풍과 외환위기 이후 규제 완화 붐이 일었던 2001년(14.5%)과 2002년(22.8%)을 포함해 단 세 번뿐이다.

그런데 이 숫자에는 결정적인 약점이 있다.

서울 강남에서 20억원짜리 아파트가 22억원으로 오른 것과 지방에서 5000만원짜리 서민 아파트가 5500만원으로 상승한 것이 똑같이 지수에 반영된다는 게 가장 큰 문제다.

가격과 상관없이 동일하게 10% 상승한 `비율`만 따진다는 얘기다.

국민은행 측은 "상대적으로 서울 등 수도권 표본이 많아 자연스럽게 가중치를 부여하는 효과가 있다"고 설명하지만 현실을 반영하기엔 여전히 미흡하다.

국민은행은 전국 2만1600가구를 대상으로 집값 데이터를 수집하는데, 이 중 서울은 5542가구로 25%를 차지한다.

이 밖에 6개 광역시가 6777가구, 그 외 시ㆍ도가 9281가구로 절대 숫자는 여전히 지방이 더 많다.

반면 코스피 등 주가지수 산출에 쓰이는 시가총액 개념을 도입하면 얘기가 달라진다.

전국에 있는 아파트 시세를 모두 더한, 이른바 `아파트 시가총액`을 기준으로 하면 등락률이 국민은행 통계와 꽤 차이가 난다. 삼성전자 주식처럼 비싸고 덩치가 큰 `강남 블루칩` 아파트는 집값 등락률에 더 큰 영향을 미친다는 얘기다.

부동산 정보업체 부동산114가 추산한 지난해 전국 아파트 시가총액은 1941조2185억원으로 전년 말(1843조3016억원) 대비 5.3% 늘어나는 데 그쳤다.

덩치나 등락폭이 커 `체감 집값`에 많은 영향을 미치는 서울 재건축 아파트 시가총액이 지난해 말 현재 91조4736억원으로 1년 새 오히려 4.8%나 떨어진 게 결정적이었다.

물론 이 수치도 완벽한 것은 아니다.

새로 들어선 아파트가 시가총액을 늘려 통계치를 왜곡할 수 있기 때문이다.

이런 오차를 감안하면 작년 시가총액 기준 아파트값 상승률은 국민은행 절반 수준인 5% 안팎에 그친다는 게 민간 정보업체 분석이다.

김호철 단국대 부동산학과 교수는 "효과적인 부동산 대책을 세우기 위해선 정확한 집값 데이터가 가장 중요하다"며 "현실을 좀 더 적절하게 반영할 수 있도록 새로운 주택가격지수 모델을 개발할 필요가 있다"고 지적했다. 매일경제