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12·7대책 약발 열흘도 못가 강남재건축 다시 관망 |기타도움되는 말...

2011-12-19 09:03

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12·7대책 약발 열흘도 못가 강남재건축 다시 관망

 

 

12ㆍ7 대책 이후 반짝하던 서울 강남권 재건축 아파트 거래가 다시 소강 상태로 접어들고 있다.
재건축 호재가 잇달아 터지면서 거래 시세와 호가 모두 올랐지만 경기 불안에 따른 염려 탓에 추격 매수가 뒤따르지 못했기 때문으로 풀이된다.
 
 

 

18일 서울 강남권 중개업소 등지에 따르면 잠시 고개를 들던 강남 일대 재건축 아파트 거래가 다시 수그러들고 있다.
일대 중개업소에 따르면 대책 발표 전 6억4000만~6억5000만원 선에 거래되던 가락시영2차 공급면적 56㎡는 발표 직후 몸값이 7억원까지 뛰었다.
개포, 잠실, 고덕, 둔촌 등 재건축 아파트가 몰린 지역에서는 일제히 거래와 시세의 동반 상승장이 연출됐다.
이는 서울 아파트 매매가도 끌어올렸다. 부동산114에 따르면 지난 한 주(10~16일)간 서울 아파트 매매 시세는 전주보다 0.04% 올랐다.
지난 3월 말 이후 37주 만에 반등한 것이다.

하지만 이 같은 상승 추세는 지속되지 못했다.
투자자들이 원하는 가격대 물건이 상당 부분 소진됐기 때문이다.
오른 호가에도 매수 수요가 계속 붙기 위해서는 집값이 오를 것이라는 확신이 있어야 하는데, 글로벌 리스크가 여전해 상승 예측이 쉽지 않은 상황이다.



"은마 재건축 진전에도 매수세 없어"

 
체감온도가 영하 15도를 넘나드는 매서운 한파가 몰아치던 지난 17일 서울 강남권 부동산 시장은 12ㆍ7대책 직후의 흥분이 가라앉은 표정이었다.

지난 7~8일 국토해양부와 서울시에서 잇따라 `재건축 호재`를 터뜨리면서 시세와 거래량 모두 드라마틱하게 올랐던 강남 재건축 시장 상승세는 둔화되고 있다.

강남구청이 정비계획안을 공개한 대치동 은마아파트를 찾은 것은 이날 오후 3시.
중개업소 몇 곳을 방문했지만 싸늘한 반응만 돌아왔다.
한 중개업자는 "매수자는 거의 없다"며 "가락시영 종상향 발표 직후 문의가 좀 늘기는 했지만 그뿐이었다.
이번 정비계획안의 경우에도 사실상 확정된 게 아니다 보니 시장 반응이 거의 없다고 보면 된다"고 말했다.

일대 중개업소에 따르면 은마아파트는 공급면적 76㎡가 12ㆍ7대책 발표 직전 8억5000만원에서 발표 이후 8억7000만~9억원 선으로 호가가 뛰었다.
하지만 매수 수요가 붙지 않다 보니 거래는 별로 없다.

이번 재건축 상승세의 진앙지인 송파구 가락시영 역시 거래가 소강상태로 접어들었다.

6억4000만~6억5000만원 선에 거래되던 가락시영2차 공급면적 56㎡는 8일 종상향 발표 직후 7억원까지 거래가가 뛰었다.
호가는 현재 7억~7억1000만원 선이다. 전 평형 호가가 5000만~7000만원가량 상승했고 거래도 상당수 이뤄졌다.
하지만 최근 거래가 다시 움츠러들고 있다.

매수자ㆍ매도자 간 희망 가격대가 차이를 보이면서부터다.

강남구 개포동 일대도 유사한 분위기다.
채은희 개포부동산 대표는 "12ㆍ7대책 약발이 짧았던 것 같다"면서 "대책 발표 후 1단지 공급면적 42㎡ 실거래가가 최고 5000만원 올랐지만 며칠 지나지 않아 오른 가격에서 2000만원 정도 하향 조정된 매물이 나왔다"고 말했다.
송파구 잠실동 잠실주공 5단지 역시 오른 몸값과 달리 거래가 많지 않다.
공급면적 110㎡는 정부의 12ㆍ7대책 발표 직후 9억6000만원, 9억9700만원, 10억원으로 거래가가 꾸준하게 올랐다.
호가는 10억1000만~10억2000만원까지 상승했다.
K공인 대표는 "종상향 기대감으로 집주인들이 매물을 거둬들여 현재 매물이 많지 않고 매수세도 적극적으로 붙지 않는다"고 전했다.

강동구는 거래 소강 상황이 더욱 심각하다.
둔촌주공은 거래가 뚝 끊겼다.
3~4일 전만 해도 공급 102㎡가 6억9000만원에 매매되는 등 거래가 수십여 건 이뤄졌지만 추격매수가 붙지 않고 있다.
고덕주공 역시 호가가 3000만~4000만원 오른 상태에서 거래가 끊겼다.

유럽발 재정위기의 그늘이 여전한 데다 총부채상환비율(DTI), 담보대출인정비율(LTV) 등 금융규제가 살아 있다는 게 추격매수에 걸림돌이라는 지적이다.



둔촌주공 2종 → 3종으로 종상향되면…

-분담금 최고 1억↓… 72㎡ 수익률 40%

 
가락시영의 3종 종상향 확정으로 강남 재건축 단지 중 가장 관심이 집중되고 있는 곳은 단연 강동구 둔촌주공 아파트다.

단지 규모, 노후도 등 재건축 환경이 비슷한 데다 최근 조합이 2종에서 3종으로 종상향을 의결하면서 기대감이 여느 때보다 높아지고 있기 때문.

이같이 가락시영에서 종상향 바통을 이어받을 것으로 예상되는 둔촌주공 아파트 투자수익률은 어떨까.
둔촌주공 아파트는 2종에서 3종으로 종상향을 하면 추가분담금이 최고 1억원 이상 줄어드는 것으로 나타났다.
이에 따른 수익률도 최고 40% 수준까지 확보가 가능한 것으로 나타났다.

18일 J&K부동산투자연구소가 용적률 285% 적용, 3.3㎡당 분양가 2300만~2800만원으로 결정될 때를 가정해 둔촌주공 아파트 수익성을 시뮬레이션한 결과 1단지 공급면적 52㎡ 아파트를 갖고 있는 조합원은 추가분담금 1억1935만원을 내면 112㎡형을 받을 수 있는 것으로 나타났다.

현재 52㎡ 평균 매매가가 5억5000만원이고 길 건너편에 위치한 올림픽선수촌 아파트 112㎡ 시세가 7억8000만원인 것을 고려하면 재건축으로 얻게 되는 수익은 1억1065만원이다.

수익금 1억1065만원을 현재 둔촌주공 시세인 5억5000만원과 추가분담금 1억1935만원을 합친 총 투자비 6억6935만원으로 나눈 단순 투자수익률은 대략 16.5% 수준이다.

현재 정비계획상 2종 용적률(250%)을 적용했을 때 52㎡ 소지자의 추가분담금은 2억319만원, 예상 수익은 2681만원이다.

종상향으로 추가분담금은 8384만원 줄면서 예상 수익금도 분담금이 줄어든 만큼 늘어난 셈이다.

26~82㎡ 규모 둔촌주공 중 종상향으로 가장 이익을 크게 보는 곳은 72㎡로, 이 아파트를 구입해 148㎡를 배정받는 경우다.
72㎡ 소유자가 148㎡를 받게 되면 추가분담금은 1억6714만원. 현재 72㎡ 시세인 7억2000만원의 구입비를 감안하면 총 투자비용은 8억8714만원이 된다.
인근 올림픽 아파트 148㎡ 시세는 현재 12억5000만원 수준이고 이에 따른 차익은 3억6286만원이 된다.

투자비 대비 40% 수준 수익을 올리게 되는 것이다. 82㎡형 소지자가 168㎡를 배정받는다면 차익이 3억7258만원으로 투자수익률은 36.2%다.

권순형 소장은 "무조건 큰 평형을 구입해 큰 평형에 들어간다고 투자수익률이 높아지는 것은 아니기 때문에 대지지분과 배정 평형에 따른 수익률을 꼼꼼히 분석한 후 투자할 필요가 있다"고 조언했다.

이 같은 투자 수익은 어디까지나 현재 주변 시세만큼 해당 집값이 오른다는 것을 가정한 시뮬레이션이다.

집값이 예상만큼 오르지 않거나 시장 상황이 계속 침체된다면 투자 수익이 변할 수 있다는 점은 염두에 둬야 한다.
매일경제

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