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정부의 부동산 대책에도 매수해서는 안된다. |기타도움되는 말...

2011-05-02 18:22

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정부의 부동산 대책에도 매수해서는 안된다.

정부의 대책은 부동산 부양책이 아니다.

 

 

 

정부의 부동산 대책이 나왔습니다.

거래가 침체되고 매매가가 하락하는 조짐이 보여서 당연히 나올것이라 짐작하였습니다.

이번 대책은 "건설경기 연착륙및 주택공급 활성화 방안"입니다.

많은 분들이 정부의 부동산 대책이 일관성이 없다고 말합니다.

부동산을 살리려는 건지 죽이겠다는 건지 모르겠다고합니다.

정부의 부동산 정책은 일관성이 있기도 하고 없기도합니다.

본인이 보는 정부의 부동산 정책은 부동산 거래활성화, 부동산 경기 연착륙,부동산 담보대출 감소가 핵심입니다.

이 세가지에 대해서는 일관성을 유지하고 있고 그외 다른것은 이 세가지의 목표에 따라 수시로 변하고 있습니다.

따라서 정부의 부동산 정책은 일관성이 있기도 하고 없기도 합니다.

이번 부동산 대책에서, 양도세 비과세 요건을 완화하는 조치를 취하였습니다.

이에따라 외지의 투자자가 수도권을 매수하여 매매가가 상승할것이란 주장도 있고 오히려 이 기회에 매도를 하는 사람이 많아 매매가가 하락할것이란 주장도 있습니다.

그런데 왜 주택을 매수해서는 안되는 것일까요?

첫째 수도권의 매매가가 침체되 있는 이상 매물이 늘어나 매매가가 더 하락할것이란 주장이 맞는것 같습니다.

지방은 상승을 구가하고 있고 수도권은 정체되어 있는 상태에서 굳이 가격이 오를 가능성이 없는 곳을 매수할 필요를 느끼지 못할것입니다.

반면에 그동안 양도세때문에 매도하지 못했던 매도자가 행동에 나설것입니다.

둘째 항상 부동산 억제책이 대기하고 있다.

정부의 목표는 부동산 가격의 상승에 있지 않습니다.

게다가 부동산 담보대출의 증가도 원하지 않고 있습니다.

현재 점증하고 있는 가계대출에 대해 많은 고민을 하고 있는것 같습니다.

따라서 부동산 가격이 상승하여 부동산 담보대출이 증가하면 당장 부동산 억제책을 발표할것입니다.

즉 매매가 상승이 정부의 부동산 목표가 아니므로 상승할 기미만 보이면 억제할 조치를 취할 가능성이 매우 높습니다.

이런 상황에서 현재의 양도세 비과세만 믿고 투자하는 것은 무모한것입니다.(오늘 해제하고 내일 신설한다면...)

하지만 무주택자는 매수를 하여야합니다.

첫째 주택공급활성화 대책때문입니다.

정부은 주택공급이 부족하다는 것을 느끼고 있습니다.

그래서 공급 대책을 내놓앗습니다. 하지만 이런 조치들이 성공하기는 힘들것입니다.

PF 대출과 저축은행은 밀접한 관련이 있습니다.

저축은행과 PF 대출 문제, 쉽게 해결되기 힘듭니다.

(PF 대출과 부동산 담보대출문제가 언론의 보도 이상으로 심각할수 있습니다.)

따라서 조치를 내놓는다고 해결되는 것은 아닙니다.

게다가 다른 공급대책도 부동산 경기가 침체되 있는 이상 활성화 되기가 힘듭니다.

현재 주택의 임대수익율은 은행 금리보다도 못합니다.

따라서 임대수익만 보고 투자할 곳은 없습니다. 또한 부동산 가격이 상승한다고 느끼지 않는 한 주택을 공급할 주체는 많지 않습니다.

따라서 공급 대책은 발표되었지만 실효성은 없을것입니다.

따라서 올해도 공급은 없습니다.

그러므로 내년 이후부터 매매가가 상승할 가능성이 높습니다.

매매가가 상승할 가능성이 높으므로 무주택자는 올해 매수해야합니다.

하지만 다주택자는 언제든지 정부의 억제책이 나올수 있으므로 실익이 없습니다.

둘째 2008년부터의 공급 감소가 주택 시장에 영향을 미칠것입니다.

올해 까지는 공급이 급감합니다.

아무리 공급 대책을 내 놔도 실효성이 없을것이기 때문입니다.

따라서 2008년 이후 4년간 공급이 감소하였습니다.

지난 IMF 때 공급 감소로 인해 4년후 주택 가격이 상승하였습니다.

따라서 2008년 이후 4년이 지난 2012년 부터는 매매가가 상승으로 턴할 가능성이 높습니다. 물론 그때와 똑같은 조건은 아닙니다.

몇가지 점에서 다릅니다.

하지만 수도권의 전세가가 50%를 상회하고 4년간 공급 감소가 누적되었으므로 2012년 부터는 상승으로 변화될 가능성이 높습니다.

주택 매수지역은 무리하게 높은 가격의 버블세븐을 매수하지 말고, 저평가 지역인 제1.2기 신도시와 여러 신도시를 매수하기를 바랍니다. 중앙일보조인스랜드

김인철

건설부동산 칼럼니스트,이코노미스트

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