2010-08-11 12:00

http://blog.drapt.com/sukbae/282611281495622610

 

경매~주택 임차인의 대항력요건과 대법원 판례

 

 

법원 경매사건의 권리분석을 함에 있어서, 절대적인 비중(필자는 주거용건물 경매사건
의 건수로만 판단할 경우, 약 70% 이상의 비중이 있다고 봄)을 차지하는 것이 임차인
들의 대항력과 관련된 문제라고 보는데, 임차인의 대항력은 해당 주택에 입주해서 전입
신고를 마치는 것으로 그 요건은 충족된다.

다만, 대항력의 효력발생과 관련하여 매수
신청대리업무(경매컨설팅)를 취급하는 중개업자나, 개개인의 경매참여자나, 경매에 관심
을 갖고 있는 사람들이 권리분석을 할 때, 헷갈리기 쉽고도 중요한 내용들이 너무 많아
서 본란을 통해서 약 10회(회당 3건정도)에 걸쳐 대법원판례들을 중심으로 소개하며,
게재한다.

① 배당요구를 신청하지 않은 임차인은 부당이득반환청구 불가

임차인은 당해 경매사건 배당요구 종기(終期)까지 반드시 배당요구신청을 해야만 배당받을 수 있는데, 임차인의 부득이한 사정으로 인하여 배당요구신청을 하지 못한 경우,

배당받을 수 없으며,

임차인이 배당요구신청을 했다면 당연히 배당받을 수 있었던 낙찰금액을 후순위 권리자가 배당받아 갔을 때, 배당받아 간 그 후순위 권리자를 상대로 부당이득반환청구가 가능한지 여부에 대하여 그동안 논란이 있었다.

이와 관련하여 대법원은 “임차인은 경락기일(현 배당요구종기일)까지 배당요구를 한 경우에만 배당받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 비록 실체법상 우선변제권이 있어도 낙찰대금으로부터 배당을 받을 수 없을 것이므로, 이러한 배당요구 채권자가 적법한 배당요구를 하지 아니하여 그를 배당에서 제외하고, 확정된 배당표에 따라 배당이 실시되었다면, 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 받을 수 있었던 금액이 후순위 채권자에게 배당되었다고 하여, 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수 없으므로, 적법한 배당요구를 하지 아니하여 배당에서 제외된 소액임차인이 배당받은 후순위 채권자를 상대로 부당이득반환을 청구할 수 없다”라고 판시한 바 있다.

즉, 최우선적으로 배당받을 수 있는 소액임차인도 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 배당받을 수 없을 뿐만 아니라, 후순위 채권자에게 부당이득반환도 청구할 수 없는 것이므로 우선변제권이 있는 임차인(소액임차인)들과 입찰자들은 이점 각별히 주의해야 할 것이다(대법원 2001다 70702호 부당이득금반환청구사건 참고).

② 가압류등기후 주택을 임차한 자의 대항력 유무

임차주택에 대하여 가압류등기 되어 있는 상태에서 주택을 임차한 경우,

임차인이 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있느냐와 관련하여

대법원은 “임차인이 전입신고를 마치고 임차주택을 점유.사용함으로써 그 임차권이 대항력을 갖는다 하더라도,

해당 주택에 대하여 가압류등기가 마쳐진 후에 그 채무자로부터 주택을 임차한 자는

가압류 집행으로 인한 처분금지의 효력에 의하여 그 주택을 취득한 낙찰자에게 그의 대항력을 주장할 수 없다”

라고 판시하고 있다.

이 대법원 판례의 원심에서는 “가압류등기 사실이 인정되기는 하나 원고가 위 주택에 대하
여 가압류를 한 것은 소외 신춘신(채무자)에 대하여 가진 금전채권의 강제집행을 보전함에
그 목적이 있을 뿐, 위 주택에 대한 어떤 물권을 취득한 것이라고는 할 수 없다”는 이유로
대항력을 인정하는 판결을 하였으나,

 

이 대법원판례로 가압류 이후의 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 없으며,

민사집행법 제91조에서 “지상권,지역권,전세권 및 등기된 임차권은 저당
권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각(경락)으로 인하여 소멸한다”고
규정하여, 강학상 말소기준권리로써 가압류권을 열거하여 입법적으로 해결되었다고 본다.

③ 임차인이 일시적으로 전출한 경우, 대항력이 있는지의 여부

주택임대차보호법상 임차인이 제3자에 대하여 대항력을 취득하기 위해서는 해당 주택에 입
주하여 주민등록(전입신고)을 마쳐야 하고,

이 대항력을 유지하기 위해서는 거주하는 동안 주민등록을 이전해서는 안되며,

만약 이전하게 될 경우 그 즉시 대항력을 상실하는 것이 원칙이다.

그렇다면 계약서상 임차인으로 기재되어 있는 본인이 부득이한 사정으로 인하여, 함께 거주
하던 가족의 주민등록은 남겨둔체, 일시적으로 다른 곳으로 주민등록을 이전했을 경우에도
임차인의 대항력이 상실되는가에 대하여 논란이 있어왔고,

실제 모 지방법원 판결에서는 임차인이 일시적으로 주민등록을 이전한 경우에도 대항력이 상실되기 때문에,

소액우선변제금을 배당하지 않은 사안에 대하여 정당하다고 판시한 바도 있다.

그러나 이와 관련하여 대법원은 “임차인의 대항력의 요건인 주민등록은 임차인 본인 뿐만
아니라, 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다고 할 것이고, 또한 임차인이 그
가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 하고 있으면서, 그 가족들의 주민등록은 그대로 남겨둔
체 임차인 본인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우, 전체적으로나 종국적으로 주민
등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임차인은 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다”
라고 판시하여 논란에 종지부를 찍은 바 있다(대법원 95다 30338호 배당이의사건 참고).

그리고 입찰예정시 권리분석을 함에 있어서, 세대주인 임차인 본인이 일시적으로 주민등록
을 이전했다가 일정기간이 지난 후에 다시 전입신고를 하게 되면, 주민등록표상 “세대합가”
로 표시되는데, 이와 같은 세대합가의 문제가 발생한 경우에는 세대주의 전입신고 뿐만 아
니라, 반드시 세대원 모두의 전입신고일자를 확인해야 하고,

확인하지 못한 경우 예상치 못한 대항력이 있는 임차인의 출현으로 피해(인수)를 볼 수 있음을

각별히 주의해야 한다.

ⓒ 부동산써브,  조선일보

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