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"합의내용 꼭 계약서에 명기를" |기타도움되는 말...

2010-05-23 07:12

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"합의내용 꼭 계약서에 명기를"

최광석 변호사의 부동산 법률칼럼

 

성공적인 계약체결 노하우를 소개하겠다. 지난 주 ‘입증책임을 고려하라’는 내용을 다뤘는데 함께 소개했던 사안과 달리 입증책임이 누구에게 있는지에 대한 판단이 곤란한 경우도 적지 않다.

모 공중파 법률프로그램에 부동산 부분의 법률자문을 담당하면서 방송작가들로부터 받은 방송자문내용을 살펴보자.

상가점포 임대차계약기간 도중에 다른 곳으로 이전해야 할 개인적인 사정이 생긴 임차인 을은 임대인 갑에게 자신의 이런 사정을 이야기하면서 중도해지를 부탁하게 된다.

 

이에 대해 임대인 갑은 비록 계약기간이 만료되지는 않았지만 임차인 을의 사정을 이해하고 ‘일단 다른 세입자를 구해보자’고 긍정적으로 답을 했다.

그 후 마침 이 점포에 들어오겠다는 세입자가 나타나 임대차계약이 체결되고 그 계약금까지 기존 임차인 을에게 건네진다.

하지만 새로 들어오기로 예정된 세입자가 개인적인 사정을 이유로 계약금을 포기하고 이 임대차계약을 파기하게 되었다. 이런 상황을 예상치 못한 기존 임차인은 새로운 임대차계약이 체결되자 기존 임대차계약이 완전히 끝난 것으로 믿고 임대인으로부터 받은 계약금으로 다른 곳에 새로운 점포까지 구하게 된다.

이런 상황에서 양측의 주장이 부딪히게 된다. 임차인 을은 임대차계약종료를 이유로 임대인 갑에게 나머지 보증금의 반환을 요구하지만 임대인 갑은 새로운 임차인이 구해지는 전제로 기존 임대차계약을 중도해지하는 것으로 약속한 것인데 새로운 임대차계약이 계약이행 도중에 파기되었기 때문에 나머지 임대차보증금을 돌려줄 수 없음은 물론이고 계약기간이 끝날 때까지 월세도 계속 부담하라고 주장한다.

어느 주장이 타당한 것일까?

방송대본으로 만들어진 사안이기는 하지만, 실제로도 자주 발생하는 사례라고 할 수 있다. 이 사건 핵심은 기존 임대차계약이 합의해제되었는지 인데 판단이 쉽지 않다. 이 사안을 법리적으로 하나씩 풀어보자.

임대차계약에서 계약기간이 엄연히 정해져 있기 때문에 임대차계약이 기간 중도에 합의해제되었다는 입증책임은 임차인에게 있다.

그런데 이 사안에서 입증의 부담이 임차인에게 있는 사건이기는 하지만 사안의 전체적인 분위기상으로 볼 때 ‘새로운 임차인이 들어오면 임대차계약을 중도해제시켜주겠다’는 임대인의 의사표현이 있었다는 점은 분명하기 때문에 임차인이 중도해제 합의라는 입증에 다가갔다는 점에서 판단의 어려움이 있는 것이다.

새로운 임차인과 임대차계약이 체결되면 다른 변수를 생각하지 못한 채 확정적으로 중도해제하겠다는 의사를 임대인이 표현한 것인지 아니면 새로운 임차인과 단순히 계약체결하는 것에 그치지 않고 최종적으로 임차인이 입점하는 것을 조건으로 중도해제하겠다는 의사를 표명한 것인지가 판단하기 곤란하다.

필자 개인적으로는 기존 임대차계약이 합의해제된 것으로 자문했다.

구두합의는 분쟁의 불씨될 수 있어

새로운 임차인으로부터 받은 계약금을 기존 임차인에게 건넸다는 것은 기존 계약을 정리하겠다는 확실한 의사표시가 아닐까하는 판단이 들었기 때문이다.

결국 계약과정에서의 합의내용을 계약서에 구체적으로 기재할 필요성은 합의내용에 관해 분쟁이 발생할 때 어느 쪽에 입증책임이 있는지를 판단해서 합리적으로 정할 필요가 있다. 하지만 현실은 전혀 그렇치 못하다.

위에서 본 바와 같이 입증책임이 누구에게 있는지 곤란해서 분쟁이 발생하면 판단하기 어려운 사안들이 적지 않음에도 불구하고 별다른 생각 없이 계약내용을 말로 대충 끝내버리는 경우가 많다.

또 서면으로 작성된 내용도 여러가지 해석이 가능할 수 있는 불분명한 경우가 적지 않다.

서로간의 관계가 원만할 때는 잠재해 있다가도 관계가 악화되면서 분쟁의 불씨가 된다. 분쟁에서 이기기 위해 이런 허점을 이용해서 거짓말을 하기 때문이다. 그 결과 감정의 골은 더 깊어진다.

재판하는 법원으로서도 이런 모호한 사실관계 정리에 너무 많은 에너지를 소모할 수밖에 없게 된다. 사안이 정리되지 않다보니 본의 아니게 잘못된 판단이 될 수도 있어 사법 불신의 원인이 되기도 한다.

(c)중앙일보조인스랜드

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