2006-01-12 23:23

http://blog.drapt.com/sukbae/282611137075832645

                               실수요자 2006년 상반기 노려라"

아기곰의 2006년 주택시장 대전망

2005년 을유년도 어느새 저물어 가고 있습니다. 8.31 조치 등 다사다난했던 한해를 뒤로하고 다가오는 2006년도에는 부동산 시장이 어떻게 요동칠까 궁금해 하시는 분들이 많으실 것입니다. 오늘은 아기곰과 같이 2006년도 주택 시장 전망을 같이 해보시겠습니다. 아기곰의 시장 분석 기법 아기곰의 글을 100% 활용하기 위해서는 결론 부분만 참조하시지는 마시고, 그 방법론 자체를 공유하시는 것이 중요합니다. 다들 느끼시겠지만 아기곰의 전망은 수학 문제를 푸는 것과 유사합니다. 중간 단계의 해법을 모두 보여드리고 결론을 유도하기 때문에 아기곰이 분석에서 중대한 실수를 범했을 때도 어디가 틀려서 그런 결론이 도출되었는지 여러분은 아실 수 있을 것입니다. 아기곰이 9개를 맞고 하나를 틀렸다고 하면, 우리 동호회 회원분들은 그 9개는 받아들이시고 나머지 하나를 본인의 것으로 채워 넣을수가 있을 것입니다. (12간지 중에서 일등은 소가 아니죠? 소 머리에 올라탄 쥐가 열 두개의 띠중 맏형의 역활을 합니다. 많이 올라타시기 바랍니다. ^^) 시장에 영향을 미치는 요소는 하나뿐이라면 시장 전망이 쉽겠지만 현실의 세계에서는 여러 요소가 복합적으로 작용합니다. 어떤 요소는 플러스 요소(호재)로 어떤 요소는 마이너스 요소(악재)로 작용합니다. 두 개의 요소가 플러스가 작용하고 하나의 요소가 마이너스로 작용한다고 해서 시장 가격이 오르는 것은 아닙니다. 하나의 마이너스 요소가 두개의 플러스 요소 보다 비중이 클 수도 있기 때문입니다. 가능한 많은 요소들을 나열해 놓고 그 요소 별로 가중치를 두는 것이 아기곰 분석 기법의 요체입니다. 이때 지역별로 그 가중치가 달라진다는 것을 잊어서는 안됩니다. 어떤 지역에는 플러스 요소(호재)로 작용하는 것도 다른 지역에서는 마이너스 요소(악재)가 될수 있기 때문입니다. 그러므로 가장 정확한 분석은 자신이 관심을 가지고 있는 지역에 대해 본인이 직접 분석하는 것입니다. 수도권을 편의상 몇개 지역으로 나누어서 분석할까 합니다. 2005년 12월 현재 평당 매매 가격이 1300만원을 넘는 블루칩 지역과 평당 매매 가격이 1000~1200만원대인 옐로우 칩 지역, 그리고 평당 매매가가 900만원대 이하인 기타 지역등 세개 지역으로 분류하여 분석해 보겠습니다. 시장을 분석할 때 중요한 것이 주관에 빠지면 안된다는 것입니다. 주식이던 부동산이던 투자의 속성은 ‘진실의 추구’와는 거리가 있습니다. 세상에 자기 밖에 알아보는 사람이 없는 가치주는 시장에서 환영받지는 못합니다. 시간이 흐르면 언젠가는 시장은 진실에 수렴하기 때문에 시장에서 환영 받을 시기가 오겠지만 그때까지 기다릴수 있는 사람은 흔치 않습니다. 투자는 오히려 미인 대회와 유사합니다. 자기 눈에는 아무리 예뻐 보여도 다른 이들의 눈에는 예뻐 보이지 않는다면 미인대회에 입상되기 어렵습니다. 가끔 자기 자식이 세상에서 제일 잘 생겼다고 주장하시는 분들이 있는데, 원래 고슴도치도 자기 자식이 제일 예뻐보이는 법입니다. 마찬가지로 자기가 가진 주식이나 부동산이 제일 좋다고 열을 내는 분들이 있습니다. 그러나 주식이나 부동산 투자에서 가격을 결정하는 것은 목소리 큰 사람이 아닌 ‘시장’이겠죠? 투자에서는 주관을 버리고 객관적 시각을 갖고자 노력하라는 말씀입니다. 투자의 세계에서 성공하는 사람은 아주 특출난 능력을 가진 사람보다는 ‘보편 타당한 시각’을 가진 사람 중에 딱 반걸음만 빠르게 시장을 읽을수 있는 사람입니다. (물론 그 판단을 실행에 옮길수 있는 용기가 중요하겠죠. ^^) 사업에서 성공하려면 능력이 특출난 사람이 유리할 것입니다. 그러나 투자의 세계에서는 오히려 많이 배우고 똑똑한 척 하는 사람들이 실속이 없는 경우가 많습니다. 평범할수록 성공할 확율이 높은 분야가 투자입니다. ‘평범’도 ‘능력’입니다. ‘똑똑한’ 사람들이 책에서 읽은 남의 지식을 자신의 것이라 착각하는 동안 ‘평범한’ 사람들이 남은 어떻게 생각할까를 고민하고 투자에 성공하는 것을 보면 세상은 공평한 편입니다. 2006년도 부동산 시장에 영향을 미칠 요소 내년도에 주택 시장에 영향을 미치는 요소는 어떤 것들이 있을까요? 여러가지가 있을수 있지만 종부세 확대, 재건축 규제, 뉴타운등 강북 개발, 다주택자에 대한 규제, 금리 인상 추세, 판교 분양 실시, 행정 복합 도시의 영향, 실거래가 신고제의 영향, 투자 심리, 정부의 정책등을 꼽을 수 있을 것입니다. 첫번째, 종합 부동산세 종부세는 징벌적 세금이라는 측면에서 기존의 재산세와 성격이 많이 다릅니다. 기존의 재산세는 지방세로서, 재산세가 많이 걷히면 그 지방자치 단체의 예산이 풍부해져서 그 지역이 더 살기 좋아질수 있게 됩니다. 그 지역에서 쓰는 비용을 그 지역 사람이 걷어서 내는 일종의 ‘추렴’ 개념이며, 미국등 선진국의 보유세도 같은 개념입니다. 그러나 종부세는 국세입니다. 지역에서 내는 세금을 중앙 정부가 독차지하자는 것입니다. 국토의 균형 발전이라는 명분도 쉽게 말하면 ‘강남 돈으로 행정 복합 도시 건설하자’는 것입니다. 올해까지는 기준시가 9억원 이상만 종부세 대상이 되기 때문에 그 대상자가 그리 많지가 않고 그 상한선도 작년대비 50% 증가로 묶여있기 때문에 실제로 종부세가 부동산 시세에 영향을 미칠 정도는 아니었습니다. 그러나 (한나라당의 반대로 아직은 입법이 완료되지 않았지만) 그 대상이 6억원 이상주택 보유자로 확대가 되고 세금 증가 상한선이 200%로 늘어다면 종부세 확대는 시장에 의미있는 변수로 작용하게 됩니다. 어떤 전문가들은 종부세 부과 기준 시점인 내년 7월 1일 이전에 종부세 부과를 피하려는 매물이 증가하기 때문 내년도 상반기 시장이 하락세를 보일 것이라고 전망합니다. 그러나 아기곰은 그렇게까지 보지는 않습니다. 미래에 부과될 보유세 몇푼때문에 겁을 먹고 매물을 던질 사람이 그리 많아보이지 않기 때문입니다. (보유세때문에 매물이 증가한다면 일년에 1천만원이 넘는 재산세를 내는 미국 사람들은 집을 벌써 다 팔았어야겠죠? 그러나 미국의 자가보유율이 한국보다 높습니다.) 더구나 올해 처음 부과된 종부세라는 것이 과장되게 보도된 것과는 달리 막상 뚜껑을 열어보니, (상한선에 묶여서) 한달 ‘용돈’ 수준에 그친 곳이 많다고 합니다. (종부세 자진 신고 비율이 예상보다 높은 것은 이 때문이죠.) 때문에 그 파급 효과는 아직까지는 아주 미미합니다. 블루칩 지역의 대형 아파트를 보유한 사람들이 그 정도의 담세 능력도 없다고 보는 것은 아주 순진한 발상입니다. 종부세가 주택 시장에 영향을 미치기 시작하는 것은 내년 중반 국세청에서 기준 시가를 재조정하는 시기이며, 본격적인 영향은 내년도 종부세가 부과되는 11월말 이후입니다. 법안이 통과되어 6억원이상의 과세가 확정되더라도 현재 기준 시가는 시장가에 비해 아주 낮게 책정되어 있기 때문에 과세 대상자는 그리 많지 않기 때문에, 오히려 국세청에서 기준 시가를 상향 조정하여 발표하는 시기에 가서나 종부세 대상자가 늘어나기 때문에 내년 중순 이후에야 시장에 영향을 미친다는 의미입니다. 이때가 되면 현재 강남 일부의 중대형 평수만 해당되던 것이 강남의 30평대 이상과 블루칩 지역의 중대형 이상으로 확대될 것으로 보입니다. 그렇게 되면 소득이 적고 자산만 많은 주택 소유주들은 미래의 현금 흐름에 대해 심각한 갈등을 하게될 것이고 일부 매물화될 것입니다. 이 종부세 확대는 블루칩 지역에는 확실한 악재이며 그 영향은 2~3년간은 갈 것입니다. 그 이후는 무감각해지게 되죠. 오히려 미국처럼 시장 가격에 반영되는 과정을 거치게 될 것입니다. 옐로우 칩 지역에는 아이러니하게 단기적 호재로 작용할 것 같습니다. 투자자의 관심이 블루칩 지역에서 호재를 동반한 옐로우 칩 지역으로 확대될 가능성이 높기 때문입니다. 그러나 장기적으로는 옐로우 칩 지역도 종부세의 영향권에서 자유로울 수는 없습니다. 종부세 과세 대상을 9억원에서 6억원으로 내린 것 처럼 그 대상을 언제 4억원이나 3억원으로 하향 조정할지 모르기 때문입니다. 법은 처음 만들기가 어렵지 일단 만들어 놓으면 하향 적용시키는 것은 아주 쉽습니다. ‘토지 투기 지역’, ‘투기 과열 지역’, ‘토지 거래 허가 지역’. 어디 거창한 투기 지역에 붙은 타이틀이 아닙니다. 지난 몇년간 심정적으로 거의 오르지 않았다고 생각되는 중랑구에 붙은 타이틀입니다. 기타 지역은 당분간은 종부세의 영향권에 들지는 않을 것입니다. 그러므로 종부세의 적용 대상이 3~4억원으로 하향 조정되기 이전 까지는 종부세는 이 지역에 호재도 악재도 아닙니다. 두번째, 재건축 규제 강남 중대형 평수의 아파트 호가를 올리는 것은 아이러니하게도 현 정부입니다. 재건축 규제 강화를 외칠때 마다 시장은 이를 ‘강남 지역에서의 중대형 아파트 희소성 보전’으로 해석을 하였고, 그때마다 시장 가격은 한단계씩 더 뛰어 올랐습니다. 11월 이후 소리소문 없이 오른 강남 중대형 집값이 이를 증명해 줍니다. 주상복합을 포함한 우리나라 아파트에서 현재 대표주자를 꼽으라면 도곡동 타워팰리스, 삼성동 아이파크, 대치동 동부 센트레빌 정도입니다. 재건축을 통한 새 아파트의 공급이 계속 규제된다면 이들 랜드마크 아파트들은 계속 강세를 보일 것입니다. 그러나 재건축 규제가 어느 순간에 완화되어 이들 보다 우수한 입지의 중대형 아파트가 많이 보급된다면 이들 현 랜드마크 아파트들은 약세로 돌아서게 될 것입니다. 2006년에도 재건축 규제 정책은 계속될 것으로 보입니다. 그러므로 블루칩 지역의 중대형 아파트는 2006년도에도 순항를 계속할 것으로 보입니다. 중대형 아파트에 대한 수요는 늘어나는데 공급은 계속 막고 있으므로 중대형 아파트와 소형 아파트간의 평당 매매가는 지금 보다 더 벌어지게 되며, 이는 재건축과 직접적인 관련이 적은 옐로우 칩 지역의 중대형 아파트의 시세에도 영향을 끼칠 것입니다. 세번째, 뉴타운, 서울 숲등 강북 개발 한강 이남 지역에도 뉴타운이 여러 군데 지정되어 있지만 주로 강북권의 수혜 지역이 많기 때문에 ‘뉴타운 = 강북권 개발’로 인식할수 있습니다. 송파 미니 신도시를 제외하고는 뉴타운 개발이 블루칩 지역과는 연관성이 적습니다. 그러나 옐로우 칩 지역과 기타 지역에는 확실한 호재입니다. 대부분의 강북 지역에서 재개발 사업이 한계을 부딪히는 것도 지역 인프라 개선 없이 아파트 만으로는 주거 환경 개선이 어렵기 때문입니다. 그러므로 뉴타운 지역과 그 인프라를 공유할수 있는 주변 지역의 경우는 대단한 호재라 아니할수 없습니다. 특히 향후 지하철 또는 도로 확장이나 신설등으로 교통망이 개선되는 지역을 공략하는 것도 놓쳐서는 안될 것입니다. 블루칩 지역에 비해 인프라가 열악하다는 이유로 과도하게 저평가되어 있는 강북 지역에 많은 예산을 투입하여 정책적으로도 지원하는 모습을 보이는 것은 양극화 해소를 위해서도 바람직한 일입니다. 네번째, 다주택자에 대한 규제 1가구 2주택자에 대한 양도세 강화등 다주택자에 대한 규제가 강화되는 것은 지역을 불문하고 모두 악재입니다. 실제 양도세 중과는 2007년도부터 일어나기 때문에 이를 피하기 위한 매물이 내년 (2006년도)에 나오기를 유도하는 것이 정부의 의도입니다. 매물이 시장에 나오게 되더라도 지역 별로 그 영향의 강도가 달라집니다. 어느 지역이 영향을 많이 받을지는 1가구 2주택자의 입장에서 생각해 보면 쉽게 답을 찾을 수 있습니다. 양도 차익이 큰 A라는 주택과 양도 차익이 적은 B라는 주택이 있을때 어떤 것을 먼저 파는 것이 유리할까요? B주택을 먼저 팔게되면 양도소득세가 자체가 적게 나오고, 상대적으로 양도 차익이 많은 A주택은 1가구 1주택이 되기 때문에 (6억원 이상 고가 주택이 아닌 이상) 면세 가능성이 높습니다. 그렇기 때문에 누구나 망설임 없이 B를 매물로 내놓게 됩니다. 그러면 이번에는 양도차익이 같은 두 주택중 시가가 큰 C주택과 가격이 싼 D주택의 경우는 어떨까요? 다른 조건도 비슷하다고 가정했을때 양도소득세는 어떤 것을 팔아도 비슷하게 나올 것입니다. 그러므로 이때는 어떤 것을 계속 보유해야 하는가에 초점을 맞추게 됩니다. 부동산 이상 안전하고 수익성을 보장하는 대체 투자 상품이 나오기 전까지는 부동산 위주의 포트폴리오를 구성하고 있던 다주택자가 현재 집을 팔아서 부동산 이외의 다른 곳에 투자하기는 쉽지가 않습니다. 물론 비싼 주택을 팔아서 주식등 다른 투자 상품에 눈을 돌릴수도 있겠지만 부동산을 선호하던 사람이 하루 아침에 투자 성향을 바꾸지는 않습니다. 다른 투자 상품을 시도하려면 초기에는 적은 돈으로 시작하는 것이 일반적인 투자 행태입니다. 그러므로 주택수가 문제가 되어 팔아야만 한다면 시가가 작은 순서대로 팔게될 것입니다. 그러므로 다주택자에 대한 규제가 강화되면 강화될수록 블루칩 지역보다는 옐로우 칩 지역, 옐로우 칩 지역보다는 기타 지역의 매물이 증가될 확율이 높습니다. 물론 기타 지역이라하더라도 이지역의 중대형 아파트가 옐로우 칩 지역의 소형 아파트보다 훨씬 비싸기 때문에 이런 경우는 예외가 되겠죠. 다섯번째, 금리 인상 추이 금리의 추이는 경기 회복 여부와 매우 밀접합니다. 경기가 풀리고 인플레이션이 우려되면 금리는 꾸준히 오르게 될 것입니다. 경기가 먼저 풀리지 않더라도 선제적 조치로서 금리를 올리거나 국제 금리의 상승세와 보조를 맞추기 위해서 금리를 올리는 경우가 있는데, 최근의 경우가 여기에 해당합니다. 현재 4.25%인 미국의 기준 금리는 내년 한차례 더 인상하여 4.5%가 된후 단기 상승세를 마감할것이라는 예측이 많습니다. 현재 한국의 내수 경기 상황과 국제 금리 상황을 고려해 보면 2006년에 급격한 금리 인상은 있을 것 같지는 않습니다. 그러나 지금 보다는 다소 오를 것입니다. 이에 따라 주식 시장이나 부동산 시장은 어느 정도 영향을 받게될수 밖에 없지만, 현재 금리 상황이 역사적으로 최저 금리 수준이라는 점도 고려할 필요는 있겠지요. 금리 인상의 영향도 지역별로 조금씩 달라집니다. 블루칩 지역은 그 동안 정부 규제로 인해 은행의 대출 한도 자체가 적었기 때문에 금리 변동의 영향이 상대적으로 적습니다. 그러나 대출 한도가 많았던 옐로우 칩 지역이나 기타 지역의 경우는 상대적으로 영향을 더 받을수 밖에 없습니다. 여섯번째, 판교 분양 실시 올해 초 분당등 주변 집값을 한차례 올려놓는 일등 공신(?)을 한 판교가 내년에는 드디어 분양됩니다. 그 동안 논란이 많았지만 벌써 부터 이런 저런 이유로 분양가가 슬금슬금 오르는 분위기를 느낄수가 있을 것입니다. 서울 접근성이 우수하다는 점, 새 아파트 단지이고 녹지 비율이 높다는 점등 때문에 판교의 시세는 보장될 것이고, 판교의 분양가가 예상보다 높게 형성될 경우, 인프라가 잘 갖추어진 분당의 중대형 아파트를 중심으로 또 한차례 홍역을 치루게 될것입니다. 더우기 판교 분양을 전후하여 언론등에서 대대적인 보도가 될 경우 부동산에 대한 국민의 관심을 한번 더 자극할 가능성도 있습니다. 일곱번째, 행정 복합 도시의 영향 행정 복합도시가 당장 눈앞에 보이는 재료는 아니지만 장기적으로는 수도권 시세에 영향을 많이 미치게 될것입니다. 행정 복합도시의 출범으로 타격을 입는 도시는 모두 예상하실테니 언급하지 않고 호재로 작용할 지역만 생각해 보죠. 아무리 행복 도시에 정부가 예산을 쏟아붓는다 하여도 도시의 자생력과 도시의 인프라는 단기간에 구축될 수 없습니다. 오늘 날의 강남이 되기까지는 20년이 걸렸고, 계획도시라는 분당의 인프라가 갖추어지기까지도 10년의 세월이 걸렸습니다. 행정 복합 도시도 스스로 자생력을 갖추려면 비슷한 기간이 필요할 것이라고 생각합니다. 본인이 중고등 학생 자녀를 둔 공무원이라고 생각을 해보시기 바랍니다. 부모의 직장 문제때문에 자식의 미래를 담보로 모험을 할 부모는 많지 않습니다. 그러므로 자연스럽게 주말부부 등 두 집 살림을 하게되겠죠. 이 경우 수도권에 남게될 가족의 둥지는 어디에 마련하게 될까요? 교육 인프라가 잘 갖추어진 곳, 그리고 충청도에 있는 행복도시에서의 접근성이 뛰어난 곳이 될 가능성이 높습니다. 그러므로 ‘행복 도시’라는 재료는 이 두가지 조건을 갖춘 분당, 죽전, 수지에 장기적인 호재로 작용할 것으로 보입니다. 이 때문에 판교 대기 수요자의 상당 부분이 판교 분양 탈락 후 이들 지역의 실수요자로 전환될 것으로 보입니다. 여덟번째, 실거래가 신고제, 실거래가 등기제와 취득세/등록세율 인하 내년 1월부터 시행되는 실거래가 신고제도와 6월부터 시행되는 실거래가 등기제도는 담합에 의한 다운 계약서 작성을 방지하고 거래의 투명성을 높여서 공평과세를 하기위함입니다. 실거래가 신고제가 실시되면 당장 취득세/등록세 등이 오르게 되어 실수요자의 부담으로 돌아가게 됩니다. 비록 취득세율이 1% 포인트 인하 된다하여도 과표가 더 커지기 때문에 실제 세금 부담은 늘어날수 밖에 없습니다. 이것은 단기적으로는 거래 부진을 유발하는 하나의 요소가 될수 있습니다. 다만 대부분 주택거래 신고제로 묶여 있는 대부분의 블루칩 지역 (양천구 제외)에서는 이미 실거래로 신고하고 있기 때문에 올해보다 세금이 오르는 것은 없습니다. 오히려 취등록세율 인하로 세금 부담이 줄어들게 됩니다. 아기곰은 실거래가 신고제를 지지합니다. 실거래가 신고제가 미칠 장기적인 영향에 대해서는 다음 아기곰 시리즈 68탄에서 자세히 분석해 올리겠습니다. 아홉번째, 투자 심리 8.31 종합 대책후 추격 매수등 투기적 수요는 많이 줄었지만 실수요자를 중심으로 한 투자는 지속되는 것으로 보입니다. 최근에는 생애첫주택구입자금 대출이 3조원에 달하는 기금을 고갈하여 대출 중단 사태에 빠지기도 했었습니다. 시장이 주춤하는 시기를 내집 마련의 기회로 삼으려는 수요가 그 만큼 많다는 증거라 하겠습니다. IMF때와 같은 기회를 놓친 것을 땅을 치고 후회하는 사람들이나 (IMF 같은 사태가 일어나지도 않겠지만) 그런 때를 노리고 있는 사람들이 있는한, 정부의 부동산 대책에 대해서도 가격이 빠지는 듯 하다가 바로 반등하는 요요 현상이 되풀이 되는 것입니다. 지난 몇년간 섯부른 정부의 부동산 대책후 빠진 호가가 몇개월의 시차를 두고 회복되는 것을 지켜 본 학습 효과가 이번에도 발휘되는 것으로도 볼 수 있습니다. 열번째, 정부의 정책 투자 심리와 밀접한 것이 정부의 정책이라 하겠습니다. 내년의 지방자치 단체장 선거, 후년의 대선을 맞이하여 내년부터는 선거의 영향권에 들기 시작합니다. 이번 선거의 핵심 쟁점중 하나가 민생 경제인 만큼 경기 회복에 악영향을 끼치는 정책은 더 이상 나오지 못할 것입니다. 다만 지금보다도 양극화가 심화될 경우, 그 책임이 여권에 돌아갈 것이기 때문에 블루칩 지역에 대한 정부의 정책은 호의적이 되지는 않을 것입니다. 같은 이유로 옐로우 칩 지역이나 기타 지역에 대한 정부의 직접적 규제는 나올수가 없습니다. 지역적 전망 8.31 조치후 현재까지 시장 상황을 살펴보면 매매가는 블루칩 지역이 10월초에 -1.7%까지 빠졌다가 바닥을 치며 12월 12일 현재 0.6%가 오른 상태입니다. 반면 전세가는 6.2%가 오른 상태입니다. 옐로우 칩 지역은 8.31 조치후 한차례 빠짐도 없이 꾸준히 올라서 현재 매매가가 1.7%, 전세가가 2.8% 오른 상태입니다. 기타 지역은 8.31 조치 초기 반응은 옐로우 칩 시장과 비슷하게 움직이다가 시장 에너지의 고갈로 주춤하는 양상을 띄면서 매매가는 0.8%, 전세가는 2.41% 상승에 그치고 있습니다. 8.31 조치후 현재까지 시장 추이와 각 지역마다 호재 또는 악재로 작용하는 위의 열가지 요소를 고려해 볼 때 내년에도 주택 시장은 강보합세 수준을 이어 갈것으로 보입니다. 지역적으로는 탄탄한 실수요가 뒷받침되는 블루칩 지역은 올해에 이어 시장 평균 수익율을 웃도는 강보합세가 예상됩니다. 각종 정책이나 주변 상황이 블루칩 지역에 유리하지는 않으나, 역설적으로 양도세 강화등 정부 정책이 매물 부족등의 부작용으로 나타나기 때문입니다. 상반기에는 도곡 렉슬등 신규 입주 아파트의 공급으로 매물 부족 현상이 어느 정도 해소되겠지만, 하반기 이후에는 오히려 정권 이후를 기대(?)하여 매물을 내놓지 않을 것이기 때문입니다. 주목할 투자처로는 강남권의 중대형 아파트, 3호선 연장에 따른 수혜 지역 아파트, 리모델링 대상 아파트등을 고려할 필요가 있으며, 폭발력을 가진 재건축 아파트에도 눈을 떼면 안될 것입니다. 여러 정책적 규제에 힘입어(?) 옐로우 칩 지역은 상대적 수혜 지역이 될것으로 예상되며 내년에는 강세가 예상됩니다. 양극화는 해소하되 경기는 죽일수 없는 정부의 딜레마의 수혜주가 될수 있기 때문입니다. 옐로우 칩 지역에서는 세군데 추천 지역을 들수가 있습니다. 한강 이남에서는 9호선 개통 예정 역세권으로서 가양동으로부터 흑석동에 이르는 한강변 아파트를 주목할 필요가 있습니다. 한강 이북에서는 서울 숲등 호재가 있는 성수동에서 노유동, 구의동에 이르는 역세권 위주의 한강 동북단 아파트들을 주목할 필요가 있습니다. 경기도에서는 판교 분양과 행정 복합 도시 수혜주인 죽전과 수지 지역을 들수 있습니다. 이에 반해 현재 시장 에너지를 볼때 기타 지역은 뉴타운등 호재가 있는 곳을 제외하고는 거래 부진등 약세를 면치 못하리라 예상됩니다. 이는 정부의 의지와 정책의 괴리성 때문입니다. 말로는 양극화를 해소하겠다고 하고는 정책적으로는 오히려 서민 주거지에 악영향을 미치는 정책을 검증 없이 남발하고 있는 부작용 때문이라 하겠습니다. 추천 지역은 서울에서는 뉴타운 지역과 그 주변 지역, 수도권에서는 교통이 편리한 경기도 남부의 신도시를 들수 있습니다. 2006년도는 8.31 조치로 대표되는 부동산 시장 규제책과 점차 응집되는 시장 에너지의 한판 승부가 예상되는 해입니다. 하반기로 갈수록 시장 에너지는 응집력이 강해질 것이기 때문에 국지적으로 시장이 요동칠 가능성이 많은 것 같습니다. 실수요자라면 상대적으로 시장이 안정되어 있는 상반기를 노리는 것이 좋을 듯 합니다. < 첨언 > 이상으로 2006년도 주택 시장 전망을 하여보았습니다. 이 전망은 아기곰이 가지고 있는 지식과 정보를 바탕으로 이루어 진 것입니다. 앞서 말씀드린대로 본인들이 관심을 가지고 있는 지역에 대해서는 본인들이 더 자세히 알수가 있습니다. 아기곰이 예로 들어 본 열 가지 요소 이외에도 다른 더 큰 요소가 그 지역에서 작용할수도 있기 때문입니다. 이 시장 전망을 바탕으로 자신만의 시장 전망을 작성해보시고 내년 이맘때에 그 전망이 맞았는지, 틀리면 어떤 부분이 달라졌는지를 비교해 보시기 바랍니다. 그것이 스스로를 부동산 고수로 만드는 제일 빠른 지름길입니다.

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