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[장용동리포트] 주택 단기 과잉공급…시장회복 발목 잡는다 |부동산노트

2012-06-12 00:10

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[장용동리포트] 주택 단기 과잉공급…시장회복 발목 잡는다

 

<장용동 大기자 KBS1라디오 ‘경제투데이-부동산시장 동향’ 인터뷰>

MC 성기영: 유럽발 악재가 자산시장을 혼돈에 빠뜨리고 있는데요. 부동산시장도 더욱 침체장세가 깊어지는 것 같습니다. 한 주간의 부동산 시장을 짚어드립니다. 헤럴드경제 장용동 대기자입니다.

▲한 주간의 부동산 흐름 짚어주시죠.

-지난 5월 말까지 전국의 아파트 가격은 0.81% 하락한 것으로 나타났습니다. 서울 수도권의 가격 하락세가 지속됐고 지난해 강세를 보였던 부산, 대전 등 지방 도시들도 2분기 들어 급등했던 가격이 조정되기 시작하면서 전국적으로 하락 반전됐습니다.

하지만 울산, 대구 등 상대적인 후행성을 지닌 광역도시들이 올 상반기까지 중소형 주택 중심으로 약진하면서 수도권에 비해 지방의 강세가 이어졌고 경기 침체 속에서 양극화는 더욱 심화되는 모습입니다. 지난 5월까지 아파트 가격이 가장 많이 오른 곳은 울산으로 1.59% 상승했습니다.

유럽발 재정위기 악화와 국내 가계부채 부담 증가로 주택 매수심리가 극도로 위축된 가운데 5ㆍ10대책이 발표된지 한달이 지나지만 수도권 주택 경기는 침체를 벗어나지 못하는 상황입니다. 거래 부진과 수요 관망으로 인해 주택 가격대도 낮아지고 있습니다.

투자성 하락으로 매력이 반감된 아파트 등에 비해 단독주택, LH단지상가, 소형 수익부동산, 개발 지역의 토지 등이 상대적인 인기를 끌고 경기침체 속에서도 가격이 일부 오르는 양상입니다.

그리스에 이어 스페인까지 세계 경제에 불안감이 확산되고 있어 하반기에도 뚜렷한 주택 부동산 경기 회복이 나타나기는 쉽지 않아 보입니다. 잘해야 ‘상저하중’ 정도의 기대 섞인 주택 경기 전망이 가능한 상황입니다.

▲오늘 국토해양부가 주택공급계획을 발표했는데요. 내용간추려 주시죠.

-연례적으로 발표되는 주택종합계획인데 주택정책심의회에서 한해 공급계획을 수립하는 것입니다. 통상 2월에 발표됐지만 올해는 늦었습니다. 내용을 보면 올해 안에 보금자리 15만가구를 비롯해 주택을 총 45만가구가 새로 공급(인허가 기준)키로 한 것이 주된 내용입니다. 수도권 25만가구, 지방 20만가구를 공급하는 것으로 지난해 2011년 주택공급 실적 55만가구보다 18.0% 줄어든 규모입니다.

이번에는 공급 외에 주택 착공과 입주물량 계획도 함께 수립했는데요 올해 공공에서 9만 가구(임대·분양 각 4만5000가구)를 착공하고 민간에서 31만∼34만가구를 착공, 전체 착공 물량은 최대 43만 가구가 될 것으로 예상됩니다.

결혼 등에 따른 가구 분화, 소득이 오른 데 따른 주거 수준 상향, 주택 멸실 또는 대체 수요 등을 감안한 주택수요를 43만 가구로 보고 계획을 수립했습니다. 입주물량은 중소형 주택 건설이 증가하면서 작년 33만9000가구보다 많은 35만2000가구가 될 것으로 내다봤습니다.

공급을 유형별로보면 아파트ㆍ연립 등 분양주택이 33만7000가구, 임대주택은 11만4000가구입니다. 임대주택 공급 계획은 작년 실적인 6만7000가구 보다 70.2% 늘어났다.보금자리주택은 LH가 10만가구, 지방자치단체에서 3만2000가구를 공급한다는 계획입니다.

▲부동산 특히 주택경기가 침체양상인데 여기에 공급이 더 많아지면 거래활성화 등은 더 어렵지 않을까요?

-당장 집값이나 거래상황을 보고 계획을 수립하는 것은 아니죠. 중장기적으로 봐야 하는데요. 그렇다 하더라도 43만가구 신규공급은 너무 과다한 물량이라고 판단됩니다. 

글로벌 경기위축으로 사실 주택수요는 더욱 감소할 수 밖에 없는 상황입니다. 5월 서울권 거래가 지난 2010년 10월 거래이후 가장 적은 3300건 정도 밖에 되지않았다는 것은 그 만큼 수요이탈이나 집 살 사람들의 의욕이 꺾여 있다고 봐야겠죠.

신규공급 외에 입주물량만도 35만2000가구라니 입주대란이 지속될 개연성도 크다고 봅니다.

집값이 장기적으로 하향안정된다는 것은 바람직스럽지만 미분양 문제라든지, 입주지연, 집이 안팔려 문제가 되는 상황을 감안하면 과다물량공급의 후유증은 불가피할 것으로 예상됩니다.

하우스 푸어 입장에서 보면 바람직스럽지 않다는 얘기죠. 또 빈집걱정도 해야할 때가 아닌가 생각되구요.

보금자리 주택 10만8000가구 공급, 이것 역시 서민 주택난 해소에 긍정적입니다. 지난해 보다 2배 정도 공급할 계획인 만큼 대기수요가 많을 것으로 보입니다. 연기금이나 기관들이 보금자리주택사업에 참여할 수 있도록 길을 터 개발과 공급에 탄력성이 커졌지만 민간시장과의 마찰은 여전히 불가피할 것으로 예상됩니다.

▲공공임대주택 증가 소식은 전ㆍ월세층에게 좋은 소식인데요.

-임대주택을 늘린다는 것은 바람직스럽다고 봅니다. 지난해 임대주택 재고 물량은 146만 가구로 1년 전보다 4.3% 늘어난 것으로 나타났습니다.

종류별로는 임대기간 10년 이상인 장기공공임대 주택 89만57가구, 5년 임대와 민간건설·매입임대 56만9456가구를 합친 총 임대주택 재고 물량은 145만9513가구로 2010년보다 4.3% 증가한 것. 총 주택 대비 임대주택 재고율은 8.1%입니다.

장기공공임대주택은 같은 기간 10.5% 늘어나 총 주택에서 차지하는 비중은 5.0%로 1년 전보다 0.4% 포인트 늘었습니다. 장기공공임대주택이 상대적으로 크게 증가한 원인은 공공부문에서 공급하는 임대주택 재고물량이 전반적으로 증가했기 때문인데요 이는 선진국 평균치 보다 여전히 크게 미달하는 수치입니다.

▲오피스텔에 대한 관심이 지속적으로 높은가 봅니다. 청약경쟁률이 수백대 1에 달했다고 하던데요.

-주택경기 침체로 주택거래는 침체를 면하지 못하고 있지만 일부 수익성부동산에 대한 청약열기는 여전히 뜨겁습니다. 여유자금이 오갈데 없다는 반증이죠

지난 4~5일 청약이 진행된 강남 보금자리주택지구 첫 오피스텔의 경우 최고 529.0대 1의 경쟁률을 기록하며 청약접수 기간 전 평형이 마감됐는데요.

총 401실 모집에 총 9464건이 접수돼 평균 23.6대 1의 경쟁률을 기록한 것으로 나타났습니다. 강남 생활권에서는 상대적으로 저렴한 1억원 중반대의 분양가가 적용됐고 KTX 수서역세권 사업 등의 개발호재가 더해져 높은 경쟁률을 기록한 것으로 분석됩니다.

401실 규모 가운데 임대수요가 높은 25㎡ 이하 소형이 전체의 95%인 380실을 차지한 점도 인기청약의 요인으로 꼽히고요.

다만 이같은 임대수익 겨냥 오피스텔이 추후 입주하고 난 후 제대로 수익이 보장될지는 의문입니다. 자칫 낭패를 볼 수 있다는 점도 참고해야 합니다.

입지를 우선 따져봐야 하는데 이는 임차수요 확보에 가장 결정적인 역할을 하기 때문입니다. 역세권이나 업무시설 밀집지역, 대학가 주변에 위치한 것이 좋은 이유도 여기에 있습니다. 추후 공급량 파악도 중요합니다. 아무리 수요가 많은 지역이라 해도 최근 공급량이 계속 늘고 있는 곳이라면 향후 공실률 위험이 높아지고 임대수익도 낮아지기 때문입니다.

@heraldm.com

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