2007-11-04 23:27
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자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=31163
3. 잔금일은 언제가 좋을까?
오늘은 매도인의 매도시기에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 혹자들은 부동산을 처분하는
데 있어서 무엇을 따지냐? 라고 말씀을 하시는데요, 부동산은 처분시점에 따라서 금액차이
가 나기도 하며 자칫하다간 세금에서 적게 낼 세금을 많이 납부하는 경우도 있습니다.
또한 부동산가격에 관심이 없다가 문득 작년 시세로 내놓아서 빨리 나가는 것은 좋아했는데
결국 지금 시세보다 못하게 내놓은 경우 등 부동산을 매도하는 시점에 다양한 경우의 수가
존재하는 것입니다.
부자들의 경우에는 그냥 단순하게 지금 돈이 필요하다고 부동산을 내놓지 않는 점에 비하여
서민들의 경우에는 급하지도 아니함에도 불구하고 부동산사장이 내놓아라. 라는 말에 현혹
되어 부동산을 내놓고 후회하는 경우가 많습니다. 따라서 부동산을 내놓는 것도 하나의 타
이밍이 중요하고 하나의 기술이 필요함은 말할 필요도 없다고 할 것입니다.
따라서 지난주에는 부동산을 언제 내놓아야 하는가? 시간을 가졌고 오늘은 언제까지 내놓아
야 하는가? 에 대하여 이야기를 하도록 하겠습니다.
청주에 사는 A씨는 청주의 상가를 정리를 하고 서울 강남구의 아파트를 5월 10일 계약을 하
고 중도금을 5월 25일 잔금 일을 6월 10일로 정하였다. 하지만 서울의 부동산에서 급하게
전화가 왔었는데 집주인 B씨가 개인적인 사정상 잔금을 중도금 지급하는 날로 한꺼번에 지
급하라는 말을 들었다. 당연히 A씨는 갑자기 그런 돈을 준비하기는 힘들다고 하였지만 부동
산에서는 “지금 집주인 B씨에게 보증을 잘못 썼기 때문에 5월 25일까지 빚을 갚지 않으면
가압류 등이 들어올 수도 있으므로 잔금을 빨리 앞당길 수밖에 없으며 잔금을 5월 25일로
정하여 잔금을 지급하고 소유권이전등기를 경료하면 다른 권리들이 들어오지 못하므로
그렇게 하는 것이 좋을 것” 이라는 말을 들었다.
부동산에 관심을 가지고 있었지만 수억 원이 왔다 갔다 하는 형편에 가압류 등의 권리행사
를 한다는 점에서 가슴이 철렁 내려앉은 매수인 A는 부랴부랴 잔금을 마련해서 결국 5월 25
일 잔금을 지급하고 소유권이전등기를 경료하였다.
이때까지는 아무런 문제가 없었는데 (물론 그 이후라도 문제는 없다. 부동산에 둔감한 사람
이라면) 7월달에 재산세를 납부하라는 고지서가 날라 온 것이다. 물론 부동산에 아무
생각 없는 사람들이야 내가 아파트를 구입하였기 때문에 재산세 고지서가 날아오면 당연히
납부해야 되겠지 라고 생각을 하면서 세금을 납부하였는데 전문가와 부동산에 관련된 상담
을 하는 도중에 부동산 보유세(재산세, 종합부동산세)의 기준이 6월 1일 이라
는 사실을 알고 뒤통수를 맞은 듯한 느낌이 들었단다.
만약 잔금을 정상적으로 6월 10일 날 했으면 재산세나 종합부동산세를 매도인인 B씨가 납부
를 해야 되었지만 잔금 날짜를 앞당김으로써 부득이 6월 1일자의 소유자인 본인에게 재산세
고지서가 나왔고 이에 납부를 한 사실을 뒤늦게 알게 되었다. 따라서 A씨는 자신의 권리를
주장한다고 서울에 있는 부동산에 전화를 걸어서
“내가 납부한 재산세를 매도인에게 돌려 달라.”라는 이야기를 해 보았지만
"매매계약서에 쌍방 간에 편의에 의해서 잔금을 일찍 지급할 수도 있고, 늦게 지급할 수도
있는 사실사실을 가지고 너무 한다." 라는 말을 들었다. 또한
“어떤 경우든 6월 1일자로 부동산을 취득한 사람의 이름으로 세금이 부과되는 것인데 이제
와서 그런 소리를 하면 어떻게 하냐?”라는 이야기를 들었다.
가만히 생각해 보니 처음부터 이런 사실을 알고 권리주장을 못한 A씨의 잘못이 더 크다는
사실을 알았고 얼마 되지 않은 재산세를 납부하면 끝이다. 라는 생각으로 그냥 생각 속으로
묻어 두었다.
그런데 재산세만으로 끝나는 것이 아니었다. 12월 달에는 청주의 아내 이름으로 되어 있는
아파트와 세대별 합산이 되어 결국 종합부동산세의 과세 대상이 되어서 재산세와 종부세까
지 납부하게 되었다. A씨는 상대방을 배려해 준다고 한 행위가 결국 자신에게 손해를 끼쳤
다는 것을 알았으며 이 분은 필자에게 잔금 일자는 6월 10일인데 잔금만 5월 25일 날 했으
므로 잔금 일을 6월 10일로 봐야 되지 않겠냐고 물어보았으나
취득 잔금일의 기준은 매매계약서상의 잔금일과 등기한날 중에서 빠른 날짜가 기준이
므로 어쩔 수 없이 보유세를 납부해야 된다는 것을 알려드렸다.
서울에 사는 신혼부부는 인천에서 신규로 분양받은 아파트를 나 홀로 등기에 대하여 상담을
해주었는데 아파트의 입주예정일이 5월 말이라고 한다. 그래서 필자는 5월 말에 잔금을 지
급하고 입주를 하게 된다면 재산세 부담이 분양자 책임이므로 5월 말에 잔금을 지급하지 말
고 6월 2일 날 잔금을 지급하고 입주하라고 하였다.
이에 신혼부부는 잔금연체 이자가 비싸지 않냐고 하였지만 연체이자의 경우에는 일일계산이
므로 재산세 보다 크지 가 않았기 때문에 굳이 5월 말에 잔금을 지급할 필요가 없다고 하였
다.
이처럼 매도하는 것도 하나의 타이밍과 테크닉에 의하여 수십만 원에서 수백만 원을 절약할
수 있는 것이다. 간단하게 요약을 하자면,
매도인의 경우에는 잔금 일을 5월 말로 정하면 재산세를 납부하지 않으며
매수인의 경우에는 잔금 일을 6월 초로 잡아야지 재산세를 납부하지 않는다.
많이 아는 만큼 돈이 보이는 것이 바로 부동산입니다. 하하하
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