은퇴는 ‘새로운 여정의 시작’이다. 은퇴 준비에는 여러 방법이 있지만 보통 노후에는 투자 및 실수요 겸용아파트, 월세 상가, 정기예금, 주식 등 형태로 분산투자하는 경우가 많다.

하지만 보다 안락한 노후를 위해선 공급이 한정된 땅을 노리는 전략이 필요하다. 시장경제가 계속되는 한 땅은 영원히 ‘수요 1순위’를 유지할 것이기 때문이다. 은퇴 후 토지에 투자하는 방법을 살펴봤다.

투자원칙 1

나에게 맞는 용도를 찾아라

은퇴 후 거주할 토지, 농가주택 구입에 대한 관심이 늘고 있다. 사진은 용인 양지면의 한 전원주택.

용도가 개입되지 않은 땅은 투자만을 위한 대상에 불과하다. 그 땅만이 갖고 있는 용도 적합성을 다른 토지에서는 찾기 어려울 뿐 아니라 방치된 토지는 주변 경관까지 추하게 만들기 때문이다. 게다가 은퇴자가 토지를 매입한 후 가만히 앉아서 가격이나 오르기를 기다릴 수는 없다.

공장을 짓거나 주택단지를 건설해서 고수익을 바라는 용도의 토지에 뛰어드는 것은 위험하다. 반대로 자연친화적 용도를 선택하면 위험에 빠질 가능성이 적다. 토지 그대로 모습을 살리는 용도가 대부분 은퇴자에게 적합한 토지 이용이기도 하다. 건축비가 들어가지 않을수록 안전하다.

경제적, 사회적 성격 등의 이유로 혼자 살 수 없거나 공동작품을 만들기를 좋아하는 은퇴자는 주중텃밭, 주말농장, 지분소유 농원 형태로 여럿이 큰 토지를 함께 가꾸는 이용 대상 토지를 찾으면 된다. 노후자금이 안정적이라 굳이 투자 대상으로 삼지 않는다면 ‘커뮤니티가든’ 같은 사회적 이용에도 관심을 가져볼 만하다. 캐나다 노스벤쿠버 퀸메리초등학교 서측에 펼쳐진 ‘커뮤니티가든’과 ‘퀸메리가든’ 사례에서 보듯 녹색 식물을 가꾸면서 맛보는 재미, 식용식물 재배로 식비를 줄이는 실용성, 다른 참여자들과 함께하면서 높아지는 지역사회 커뮤니티에 대한 관심은 마을 전체의 분위기를 활기찬 모습으로 변화시켜주기 때문이다.

은퇴 10년 전부터 본인의 머리에 그려둔 토지 용도와 유사하게 실천하고 있는 타인의 용도를 찾아 나서야 한다. 다른 사람을 통한 성공과 실패의 간접 경험이 필요하다는 얘기다. 허브농원, 식물원, 관광농원, 체험농장, 어린이 생태교육장, 동물농장, 자연방사양계장, 자연형 산양목장을 비롯해 산촌체험장, 어촌체험마을, 체험 과수원, 한방마을, 유기농 녹색마을, 친환경 민박, 건자재 야적장, 가건물 창고, 창고형 매장, 양어낚시터 등의 관심 분야 중 토지구입비 이외의 투자 금액이 최저이면서 자신에게 잘맞는 업종을 찾아 나서야 한다.

투자원칙 2

성격에 맞는 개발축·용도지역을 골라라

강마다 흐르는 물의 속도나 수량이 다르듯 개발축을 따라 흐르는 투자자금의 성격 또한 천차만별이다. 일반적으로 강남-판교-동탄에 이르는 정남축은 자금의 양이 풍부하고 장기투자 성격을 띤다. 영등포-서수원-서평택에 이르는 남서축은 산업용 토지의 예비 수요자에 의해 자금의 양은 풍부하나 차입금 성격이 강하다. 성남-광주-양평-여주의 남동축은 투자 마인드가 결여된 자연친화적인 성격의 투자로 자금의 양이 풍부하지 못하나 장기 투자 성격을 띤다. 도봉-의정부-포천의 북동축은 남동축과 유사하고, 은평-고양-파주 방향의 북서축은 남서축과 비슷하다.

본인에게 적합한 용도를 찾았다면 자금 성격과 금액에 따라 개발축을 택하고 개발축상에 드러난 지역에 들어가 적합한 토지를 찾아야 한다.

투하자금 성격이 장기일수록 가능한 한 넓은 토지에 단가가 싼 토지를 택하되 용도지역은 ‘녹지지역이나 농림지역’을 고르고, 투하자금의 성격이 단기일수록 단가는 비싸도 ‘도로변 계획관리지역’을 택해야 한다. 도로가 없는 토지는 도로가 날 때까지 기다리는 시간이 길고 ‘농림지역, 녹지지역, 보전관리지역’은 ‘계획관리지역’에 비해 행위 제한의 강도가 세기 때문이다.

정남축상의 화성 동부·용인 서부·안성 서부·평택 동부, 남서축상의 광명시와 시흥시 녹지지역·화성 서부의 농림지역, 북동축상의 구리시 녹지지역·남양주 서부의 녹지지역, 북서축상의 고양시 남부의 녹지지역은 자금이 풍부한 장기투자자에게 적합하다.

광주, 여주, 이천의 트라이앵글 접경지역의 계획관리지역, 양평 서부와 남양주 남서부의 계획관리지역, 포천시 남서부와 양주시 남부의 계획관리지역은 자금이 풍부하지 못하지만 장기자금 성격의 투자자에게 적합하다.

허가지역 내 농지 사려면 미리 거처 옮겨야

한편 투자유망지역을 살펴보면 화성시 우정읍 화수리, 양감면 요당리, 서신면 전곡리, 비봉면 구포리, 매송면 원평리, 마도면 금당리를 비롯해 평택시 포승읍 희곡리, 안성시 미양면 신계리, 용인시 처인구 모현면 능원리, 이천시 모가면 서경리, 여주군 산북면 상품리 등이 좋다. 이와 함께 광주시 중부면 하번천리, 양평군 강하면 운심리, 양주시 남면 황방리, 연천군 청산면 초성리, 포천시 신읍동, 파주시 법원읍 동문리, 교하읍 동패리 등에 소재하는 관광농원, 과수원, 산촌 및 어촌마을 등을 둘러보고 나만의 색깔을 구상해둬야 한다.

대도시 주변 유망지역의 토지시장일수록 대개 토지거래 허가지역이다. 몰리는 지역에 수요 규제가 가해지기 때문이다. 아무나 살 수 있는 지역에 들어가는 것은 토지를 처분해야 할 때 수요자 만나기가 힘드므로 피하는 게 좋다. 허가지역 내 농지를 사기 위해서는 은퇴 전에 미리 거처를 옮기는 것이 좋다. 화성 농지를 택하려면 동탄, 용인 농지는 수지구·기흥구, 남양주 녹지는 덕소, 광명녹지는 소하지구와 같이 역내 주거지로 옮긴 후 농지를 임차하고 텃밭 가꾸기부터 시작해야 한다. 농사 경험을 쌓으면서 농지취득자격을 갖춰 놓는 것이 가장 안전하기 때문이다.

 

■ 농가주택 구입할 때 주의할 점

권리관계부터 분명히 해야

농지 외에 농가주택을 구입할 때도 전략이 필요하다.

첫째 지상물건 소유자가 따로 있는 경우다. 주택 소유자와 토지 소유자가 다른 경우 토지 소유자가 건물, 조경수, 조경석 등의 이전문제를 완전히 해결해주는 조건으로 매입해야 한다. 매수인이 지상물 소유자를 별도로 상대하게 되면 가격협상이 잘 안되고 동시에 여러 명을 상대하는 것은 생각보다 어려운 일이다.

둘째 공부와 실제 면적이 다른 경우다. 옛날 집은 공부와 실제 면적이 차이나는 경우가 많다. 옆집이 침범하거나 골목길에 들어가 있기 때문이다. 매도인이 실제 면적을 회복해주는 조건으로 계약해야 편하다. 새로운 진입자가 기존 마을사람을 상대로 원상회복받는 일이란 생각보다 어려운 일이기 때문이다.

셋째 수필지로 구성된 집이다. 농가주택은 대지, 밭, 임야, 도로 등 몇 개의 서로 다른 지목으로 구성된 집이 많다. 매수인 입장에서는 집터자리, 마당, 텃밭 등으로 나눠 계산하는 것이 좋다. 집터와 마당은 대지 가격, 한도를 벗어난 정원과 텃밭은 대지의 50~70% 선으로 계산하는 것이 안전하다.

넷째 도로 및 주차장을 갖췄는지 여부다. 차가 못 들어가는 집은 차가 들어가는 집에 비해 저렴해야 한다. 대개 추후 도로나 주차장을 확보하기 위해 추가로 소요되는 비용 정도만큼 저렴하게 구입해야 하며 추후에도 도로나 주차장 확보가 어려운 집은 사지 않는 것이 좋다. 지적도에 없는 도로인 경우 해당 관청에 도로 여부를 별도 확인해야 한다.

다섯째 농가주택을 임대하는 경우와 1가구2주택 여부다. 시골집이라 해도 계약서 없이 그냥 살게 하면 안된다. 권리관계를 분명히 하기 위해 미등기 건물까지 모두를 계약서에 표기하고 그외 물건은 원상회복의무를 명기하는 것이 안전하다. 도시에 별도의 집이 있는 경우 양도소득세 부과대상 1가구2주택에 해당될 수 있으니 국세청 과세 시가, 도시계획구역 외 읍면 농어촌주택에 해당되는지 등을 확인해야 한다.

[박병호 한국리츠에셋 이사 coreits@naver.com]

[본 기사는 매경이코노미 제1530호(09.11.11일자) 기사입니다]