[스크랩] 서민들의 로또? 판교 청약의 함정을 피하라

2006-03-28 09:55

http://blog.drapt.com/ssyim/227301143507308392

최근 김포 장기지구를 필두로 판교 신도시 등 신규분양 청약에 대한 관심이 증폭되어 있는 것 같습니다. 제 주위에도 상당히 많은 분들이 판교 청약을 준비하고 있더군요. 가뜩이나 부동산에 관심이 많은 우리나라에서 내 집 마련, 특히나 투자가치가 높은 지역의 아파트 분양이라면 더할 나위가 없겠지요.

하지만 의외로 많은 분들이 막연한 기대감만으로 청약을 준비하는 모습을 자주 접하게 됩니다. 자신이 사려고 하는 아파트가 한 두 푼짜리 물건도 아닌데 미리 계산기를 두드려 보는 분들은 많지 않는다는 뜻입니다. 안하면 왠지 손해보는 느낌이니까 내지는 당첨되면 어떻게든 되겠지 라는 무모함이라고나 할까요?

특히 자기자본으로 구입하는 것이 아니라 무리한 대출을 이용하는 경우 자칫 잘못하면 잔금을 치루기도 전에 큰 낭패를 보게 되는 사태가 벌어질 수도 있고 시세차익을 통한 손익분기점을 통과하는데 시간이 지연될 수도 있기 때문에 세심한 주의가 요구되고 있습니다.

따라서 좋은 기회를 중도에 포기하거나 금전적 어려움을 겪는 일이 벌어지지 않도록 청약을 결정하기 전 반드시 자신의 재무상태를 꼼꼼히 확인하고 아래와 같은 부분들을 고려해야 합니다.

- 당첨 후 전반적인 가계수지 변화로 인해 영향을 받을 수 있는 저축계획

아직은 구체적인 분양 공고가 나지 않았기 때문에 정확한 내용은 아니지만 풍성주택 33평형의 분양가를 3억 6,000만원이라고 가정했을 때, 자기자본금(현 전세보증금)이 약 1억원 정도 마련되어 있는 상태에서 청약을 했고 당첨이 되었다면 어떤 문제들이 발생할 수 있는지를 한번 정리해 보도록 하겠습니다.

먼저 당첨 후에는 다음과 같은 필요자금을 미리 확인해야 합니다.

중도금과 잔금은 분양사를 통한 대출 지원이 가능하지만 계약금은 대출 지원이 되지 않기 때문에 어떤 방법을 써서라도 미리 마련을 해두셔야 합니다. 여기서는 자기자본금 1억원이 전세보증금의 형태로 묶여 있다고 가정하였으므로 어쩔 수 없이 대출을 통해 계약금을 마련한다고 가정하겠습니다.

따라서 현 전세금을 담보로 한 대출도 가능할 것이고 신용대출도 가능할 수 있겠지요. 하지만 정작 문제는 대출 여부가 아니라 대출 상환입니다. 계약금의 대출 금리를 6% 정도로 예상한다면 입주까지3년 동안의 이자 총액은 1,300만원(월 36만원)입니다.

중도금의 대출 금리를 5.5%(더 낮을 수도 있습니다) 정도로 본다면 약 7~8개월마다 1회차 당 15%(약 5,400만원)씩 대출을 추가로 받을 때마다 월 25만원씩 상환액이 증가합니다. 즉, (25만원X약7개월) (50만원X약7개월) (75만원X약7개월) (100만원X약7개월) 정도가 되겠지요. 이자 총액은 약 1,700~2,000여 만원 정도가 됩니다.

입주 후 전세보증금 반환으로 계약금 7,200만원의 대출을 상환하고 남은 2,800만원을 상계한 잔금 2억 6,000만원의 대출 금리를 5.5%, 상환조건을 3년 거치 17년 원리금 상환으로 본다면, 월 상환액은 최초 3년 간 약 119만원, 이후 17년 간 약 196만원이 됩니다. 따라서 전매가 가능한 2016년까지의 이자 총액은 각각 4,290만원과 5,300만원 정도네요.

즉 10년 간 발생한 금융비용은 총 1억 2,590만원 정도가 되는 셈이고(등록세/취득세 별도) 실로 엄청난 액수입니다. 아파트 시세차익의 경우는 만약 10년 후 평당가가 2,000만원 정도로 상승한다면(더 오를 수도 있겠지만) 시세차익은 3억원 정도입니다. 그 중에서 1억 2,590만원을 비용으로 소모한 셈이니 실질적인 차익은 10년 간 1억 7,000만원 이상이 됩니다.

이 때 겉으로 드러나지 않는 문제점을 살펴 보면 10년 간 저축을 거의 하지 못하는 상태가 지속되었다는 것이고 이는 금융자산 규모와 가계의 유동성 측면에서 보자면 바람직한 모습은 아닙니다. 전매 시까지 중간 중간 문제가 발생할 개연성은 충분히 있으니까요.

결국 당첨 후의 현금흐름을 사전에 고려하지 않고 막연한 기대감으로 무리한 대출을 끌어 주택을 구입하는 경우에는 실질적인 시세차익의 반감, 가계수지의 악화, 다른 재무목표 달성 실패, 기회비용 손실 등 다양한 금전적 문제를 겪게 될 수 있고 결과적으로 10년이라는 긴 시간을 허비하는 결과를 초래할 수도 있다는 의미입니다.

따라서 막연한 기대감으로 위와 같은 무리한 목표를 따라가기보다는 치밀한 계획을 먼저 세워 현실적인 기준을 마련한 후에 20평대로의 목표 변경 혹은 다른 지역, 다른 시기의 분양을 고려하는 것이 가장 합리적이고 바람직한 방향입니다.

그리고 궁극적으로 바람직한 재테크는 단기적인 시각으로 바로 눈 앞의 이익만 쫓을 것이 아니라 인생 전반에 걸친 자금 목표들을 세우고 그에 따른 마스터 플랜을 수립 및 실행함으로써 안정적이면서도 효율적으로 자산을 증식시키고 가족과 함께 행복한 삶을 만들어 가는 자세일 것입니다.

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