“아파트는 오를 만큼 올랐고 투자할 상품이 마땅찮네.” 강남 자산가들은 요즘 투자할 곳이 없다고 입을 모은다. 은행 특판예금 이자로는 성에 차지 않고 주식, 펀드에 투자하자니 불안하기만 하다. ‘역시 부동산이 안정적’이란 결론을 내리지만 투자할 상품이 많지 않은 게 사실.

이 때문에 요즘 아파트, 상가, 토지 등 전통적인 인기상품에서 벗어난 틈새상품들이 주목을 받고 있다. ‘고수익, 고위험’ 특성이 있는 틈새 투자상품 4가지를 꼽아봤다.

① 이축권

요즘 아파트 분양 대기자들의 최대 관심지는 그린벨트에 들어서는 보금자리주택이 아닐까 싶다. 강남 등 주요 지역에서 주변 시세의 절반가격에 공급하면서 폭발적인 인기를 끌고 있다. 하지만 진정한 고수는 한 수 더 내다본다. 이른바 그린벨트 인근 지역에서 건물을 신축할 수 있는 ‘이축권’을 눈여겨보는 투자자들이 늘었다.

이축권은 그린벨트지역에서 공공사업 등으로 집이나 땅을 수용당한 현지인이 인근 지역에서 대토를 받아 건물을 신축할 수 있는 권리다. 한마디로 그린벨트에 있는 헌 집을 헐고 인근 지역에 새집을 지을 수 있는 이주권을 말한다.

물론 아무나 이축권을 받을 순 없다. 그린벨트에서 이축권이 나오는 경우는 도로개설 등 공익사업으로 집이 철거된 경우, 수해지역으로 이전이 불가능한 경우, 그린벨트로 지정되기 전 다른 사람 땅을 임대해 주택을 지었는데 토지소유자가 재임대를 거부해 할 수 없이 집을 옮겨야 하는 경우다. 또 이축권이 있어도 아무 곳에나 이축할 순 없다. 같은 시군 지역의 나대지 또는 잡종지로 한정하고 있다.

하지만 최근에는 지목 구별 없이 임야가 아니면 이축이 가능하다. 나대지에는 이축권 없이도 2000년 4월부터 집을 지을 수 있다.

현재 시행 중인 도시계획법 시행규칙에 따르면 그린벨트 내에 건축 가능한 주택 규모를 거주기간에 따라 분류한다. 그린벨트에 들어가 처음 집을 지으려면 100㎡(30평) 내에서만 집을 지을 수 있다. 원주민의 경우에는 기존 주택을 3층 이하 건평 300㎡(90평)까지 증개축이 가능하다. 5년 이상 거주자는 132㎡(40평)까지만 주택을 지을 수 있다. 이축기간은 철거된 날로부터 4년 이내이며 주택 이축 때 대지조성면적은 330㎡(100평)까지다.

그렇다면 이축권은 어떻게 투자해야 할까. 이축권은 자금 사정상 새 집을 지을 능력이 없는 원주민에게 주어지는 점을 감안해 제3자 전매를 허용하고 있다. 외지인이라도 이축권을 매입해 기존 건물을 카페, 음식점 등으로 용도변경하고 그곳에서 5년 이상 거주하면 된다. 이축권 인기가 뛰면서 성남, 과천, 하남 등 인기지역의 웃돈은 2억원을 넘기도 한다.

하지만 주의할 점도 많다. 이축대상 주택은 사전에 알기 어렵기 때문에 해당 지자체에 이축대상주택 여부를 살펴봐야 한다. 이축대상에 포함된 주택이라도 기존 거주자가 해당 시군에 이축 허가와 함께 집 지을 위치를 제출해야 건축 허가가 나온다는 점도 유의하자. 일단 이축권을 판 원권리자 명의로 새 집을 완공한 후 이를 매입하는 형식을 취해야 한다. 매입하려는 논밭이 대지로 용도변경할 수 있는지도 살펴봐야 한다.

박상언 유엔알컨설팅 사장은 “이축권 매입을 위한 계약서를 작성할 때는 ‘원주민이 건축허가까지 받아주고 소유권을 이전해준다’는 내용의 단서조항을 붙여야 한다”며 “여러 차례 거래된 이축권은 피하는 게 좋다”고 지적한다.