2006-10-23 16:13
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초보자가 토지시장에 접근하는 것은 여간 어렵지않다. 용어의 생소함, 법률 지식 부족, 매입자금의 단위, 규제 등으로 투자에 나서는 것이 쉽지 않다. 토지투자는 잘하면 큰 수익률을 올릴 수 있지만 잘못하면 손해를 보는 것은 물론 환금성에 제약도 크다.
그렇지만 땅 투자를 쉽게 만드는 7가지 원칙을 지키면 크게 실패하지 않는 투자를 할 수 있다. 그것은 접근성이 좋은 관리지역, 전(田)으로 도로를 접하고, 조망권을 갖추며, 혐오시설이 없는 싼 매물에 투자하는 것이다.
① 접근성이 좋아야 한다.
접근성의 기준은 서울과 수도권이다. 경기도는 서울과 가까워야 하고, 지방의 경우 수도권과 가까워야 한다. 개발압력이 외부로 퍼져가는 과정에서 땅값은 핵심지역에서 인근지역으로 퍼지는 동심원현상을 보인다. 따라서 개발밀도가 집중된 곳 주변을 노리는 것이 우선이다.
지방의 경우에는 서울과 1시간 30분에서 2시간 정도의 거리가 적당하다. 수도권전철이 복선 개량화되는 지역인 파주(경의선), 동두천(경원선), 춘천(경춘선), 제천(중앙선), 여주(성남~여주간 복선전철), 아산(경부선)까지가 이 거리에 해당한다. 즉 복선전철의 개통과 고속도로 개통의 효과가 확실한 지역을 선택해야 한다.
고속도로 개통효과를 기대하려면 나들목에서 10~15분 거리에 있는 땅을 선택해야 한다. 그 이상이면 접근에 피로감을 느끼며 환금성이 떨어지게 된다.
② 관리지역을 선택해야 한다.
비도시지역의 경우 용도지역은 관리지역과 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉜다. 그중 외지인의 개발이 쉬운 지역이 관리지역이다. 관리지역은 주택, 근린생활시설, 의료시설, 창고 등 다양한 용도로 개발할 수 있다.
농림지역은 가격이 싼데, 이는 개발에 제한을 많이 받아 활용도가 다양하지 않기 때문이다. 특히 농업진흥구역으로 지정된 토지는 농업생산용 이외에는 개발이 힘들다. 지방에 가면 신설도로와 접한다고 해서 농업진흥구역 토지를 매입하는 경우가 있는데, 도로보다 중요한 것은 땅의 용도이기 때문에 매입에 신중을 기해야 한다.
2007년까지 관리지역은 다시 계획, 생산, 보전관리지역으로 세분화(細分化)된다. 가급적이면 계획관리지역이 좋으나 토지의 용도에 따라서는 생산관리지역이나 보전관리지역도 괜찮다. 즉, 전원주택을 지을 땅이면 보전관리지역에도 가능하기 때문에 용도에 따라 선택해야 한다.
③ 밭(田)을 매입하는 것이 좋다.
농지는 전, 답, 과수원으로 나뉘는데, 전을 매입해야 하는 이유는 현황이 좋아 추후 개발하기에 편리하기 때문이다. 답(畓)의 경우 도로보다 지대가 낮아 땅을 메워야 하는 경우가 많고, 물이 나올 수 있어 지반이 약할 가능성이 있다. 답은 낮은 지대에 많이 있기 때문에 특징이 없는 경우가 많아 환금성에 제약이 많이 따를 수 있다. 과수원은 개간하진 일정기간이 지나지 않으면 개발할 수가 없다.
농지와 함께 많은 관심을 기울이는 것이 임야다. 하지만 임야는 경사도와 조림상태, 산지이용구분, 토질에 따라 개발비용이 많이 발생하기 때문에 쉽게 매입하기가 어렵다.
④ 도로에 접해야 한다.
개발을 위해선 반드시 도로와 접하고 있어야 한다. 도로는 지적도로와 현황도로로 나뉜다. 지적도로는 지적도상 지목이 도(道)로 나와 있는 도로다. 지적도로가 접하지 않는 경우에는 현황도로도 인정이 된다.
현황도로란 지적도상 도로가 없지만 실제 포장이 되어 있는 도로가 접해 있는 경우다. 하지만 현황도로는 지적도상에 나타나지 않기 때문에 측량을 해야 정확한 위치가 드러난다. 따라서 현지 지형을 잘 알지 못하는 경우에는 현황도로를 접했다는 말을 믿고 거래했다가 피해를 당할 수도 있다.
또 현황도로가 반드시 땅의 경계를 지나고 있는 것이 아니기 때문에 개발할 수 있는 면적이 줄어들 수도 있다.
도로가 없는 경우 토지사용승락을 해준다는 조건에 계약을 하기도 하는데, 이 경우에는 계약시점에서 토지사용승락서를 받아야 하며, 적어도 중도금을 건너기 전에는 승낙서를 받아야 문제가 발생하지 않는다.
⑤ 조망권이 좋은 토지가 환금성이 좋다.
땅의 용도에 따라 다르겠지만 일반적으로 조망권이 좋은 땅이 비싸며, 매각도 쉽게 이뤄진다. 조망권이 좋은 땅은 산, 바다, 호수, 계곡 등을 바라볼 수 있으며 자연경관이 좋다는 말과도 같다.
조망권은 배타성이 있다. 즉, 어느 곳을 바라 볼 수 있는 땅이면 앞에 건축물이 높게 올라갈 경우 뒷 땅은 조망권이 가려질 수 있기 때문에 가급적이면 앞 땅을 선택하는 것이 좋다.
특징이 없는 매물보다는 조망권 등 테마를 갖춘 매물이 보다 쉽게 팔릴 수 있다. 따라서 현장에서 일반 투자용이라고 말하는 특징 없는 매물보다는 매입자금이 더 들어가더라도 조망권을 갖춘 매물을 선택하는 것이 낫다.
⑥ 혐오시설은 피해라.
대표적 혐오시설로는 축사, 묘지(혐오시설보다는 기피대상), 송전탑, 공장 등이 있다. 이런 건축물이나 대상물이 근처에 있으면 땅값은 오르지 않는다.
축사는 분뇨 때문에 악취가 나서 매각이 어렵고, 묘지는 미관상 좋지 않고, 개발할 경우 묘지 주위 5m는 묘지관리자의 동의가 있어야 개발할 수 있으며 분묘기지권이 성립될 경우 처리비용이 만만치 않게 들어간다.
송전탑은 미관상에도 좋지 않을 뿐 만 아니라 전자파 피해를 입을 수 있고, 해당 땅에 송전탑이 설치되어 있으면 구분지상권이 설정되어 있어 개발이 어렵다. 공장은 오폐수와 소음, 공해가 배출될 수 있고, 미관상 좋지 않기 때문에 피하는 것이 좋다.
⑦ 시세보다 싸야 한다.
시세보다 싸야 하는 것은 투자의 제1원칙이다. 시세보다 싸게 사는 것은 그것만으로도 투자가치를 담보하기 때문이다.
하지만 땅에 있어 시세를 파악하는 것은 보통 어려운 것이 아니다. 땅은 개별 특성에 따라 가격이 다르게 형성되기 때문에 개별 땅 가격을 아는 것은 어렵다. 이럴 경우에는 중개업소는 교차 방문하여 땅 가격을 비교하고, 여러 매물을 해당 토지와 비교하여 장, 단점을 파악한 후 본인의 판단에 따라 가격을 산정해야 한다.
또한 현지민의 입을 빌리는 것도 괜찮지만 절대적 믿음을 가져서는 안 된다. 현지민은 대부분은 지주들이기 때문에 자신의 땅과도 밀접한 연관이 되어 있어 가격을 높게 부르거나 부동산적 개념이 없어 몇 년 전의 가격을 부르기도 한다. 이럴 경우 현재 나와 있는 땅을 기준으로 가격을 파악하는 것이 중요하다.
땅 투자가 위에 열거한 7가지 내용보다 알아야 할 것도 많지만 적어도 이 원칙을 지킨다면 결코 실패하지 않는 땅 투자를 할 수 있을 것이다.
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