[스크랩][투자유형] 부동산 심층 분석

2005-11-03 12:36

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원문출처 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=27449

[ 부동산 심층 분석 ]

부동산은 한번 투자하면 최소 1년 이상 보유하게 된다. 1년이상 보유해야 투기로 간주될 위험을 피할 수 있고 사이클 또한 3~5년이 흔한 양상이기 때문이다. 따라서 부동산은 증권과 달리 장기투자를 요하고, 그 기간이 몇 년씩 걸린다.

대체로 3년, 5년, 10년의 보유기간별 투자행태가 있으나 이 중 가장 많은 것이 3년이다. 이 기간은 대체로 부동산 활동의 소순환기간에 해당하기 때문이다. 초심자이거나 자금 여력이 소액이라면 보유기간은 3년 이내가 좋다.

일반적인 상품도 시장에 출시할 때는 도입기, 성장성숙기, 쇠퇴기 등으로 나눠 시기를 조절한다. 마찬가지로 부동산도 어떤 지역에 뛰어들 때는 개발예정지대냐, 성숙된 지역이냐, 쇠퇴지역이냐 등으로 대별하여 그에 맞는 지역을 선택하게 된다.

임야지대가 상업지대로 변할수 있는 개발지대 인근은 고위험 고수익지역이다. 역세권이나 주5일근무제 기대감으로 환경이 좋은 수도권 전역철 주변 아파트에 투자하는 것은 저위험 저수익의 표본이라 할 수 있다. 시장에서 의류상품을 고를 때도 1회용, 1년용, 3~10년용 등 사용 예상 기간을 정한 후 밍크코트는 전문점에서, 천기저귀 등은 동네 슈퍼마켓에서 선택하듯 부동산도 일단은 정한 투자기간에 맞는 상품이 있는 지역으로 가야 한다.

예컨대, 투자기간을 1년 정도의 단기간으로 잡으면 1년 후에도 수요자가 많을 지역으로 가야 하므로 현재도 성숙기에 들어가 있는 지역, 즉 서울과 신도시 등 기존 시가지가 좋다.

또한 3~5년의 중기간으로 잡으면 조만가 도로, 항만, 신시가지 등이 개발될 개발예정지가 어울린다.

10년의 장기투자자는 언제 실행될지 모를 장기계획선만 그어져 있는 지방 소핵심의 변방지역을 선택하는 것이 유리하다.

○ 투자예상기간이 정해지면 그 기간에 맞는 종목을 선택해야 한다. 대체로 단기일수록 현금화가 용이한 종목이 좋고, 장기일수록 자본이득의 폭이 큰 종목이 적당하다.

소형아파트, 인기지역 내의 중형아파트, 단독주택, 연립주택, 각종 부동산의 유동화 증권 및 권리, 사회간접자본투자가 시행되어 완공이 3년 앞으로 다가온 지역의 토지 등과 같이 현금화가 용이한 것들이다.

또한 경매, 급매매 물건, 기업과 은행의 구조조정 물건, 아직은 움직임이 덜한 재건축아파트, 도시계획사업 시행예정인 도시계획시설 저촉 부동산, 하천편입 농경지, 급격한 인구유입이 예상되는 지역의 길목 등이 있는데, 이를 구입할 때는 호가의 80% 정도가 안전하다.

기본세대 이상의 배후지가 예정된 상업용 부동산, 개발예정지대 인근의 토지, 5대 신도시 인접 지역 내에 있는 대중평형 아파트, 하천편입토지, 미불용지 등의 보상차익토지, 1년 이내에 공사가 시작될 사회간접자본 수혜 지역 내의 토지, 서울에서 1시간 이내의 일정여건을 갖춘 전원토지들처럼 유동성과 자본이득기대감이 중간 정도인 것이다.

5년 보유기간의 종목에는 수도권 중 도시화가 진행될 중부평택, 동두천, 이천, 강화 지역의 종주도시 방면의 길목이 좋다. 이는 담보대출시장과 경매직전시장에서 우량 부동산을 구입할 수 있다.

제주도, 안면도 등의 펜션 용지, 인구가 늘어가는 소도시 중심의 변두리 임야, 재개발 기미가 없는 도심 달동네의 점포 및 주택, 서해안권 항만도시 내의 허름한 주택이나 토지, 경의선 경원선 연결지역과 그 중간지대 내 역주변의 죽어있는 상가나 공장, 여관, 옹진군관내 도서지역의 관광용지, 서울에서 2시간 이내이면서 고속철 역세권 내 토지 등과 같이 다소 한산하면서 자본이득 가능성이 높은 지역의 상품이다.

장기적인 10년 보유 종목의 경우는 일단 넓은 면적을 중심으로 평당 단가가 낮은 것을 선택해야 한다. 여주, 안성, 남부평택, 동부안성 등의 완경사 임야나 문막, 조치원, 홍천, 홍성 지역의 넓은 농장이나 과수원 등을 호가의 85% 정도 선에서 협의로 매입하는 것이 경기침체기에 매입하기에 좋은 조건이다.

자본이득 즉 매매차익을 앞세우는 투자는 자주하여 습관이 되면 ‘배짱 심성’이 길러질 우려가 있다. 이는 자신을 위해서도 삼가야 한다. 수익창출이나 부가가치를 높이려는 실수요자에게 피해가 되지 않는 마지노선은 지켜져야 한다.

소위 알백이 투기꾼처럼 남이 개발하려는 정보를 미리 빼내 핵심자리에 자기가 먼저 뛰어들어가 그 땅이 꼭 필요한 디벨로퍼에게 시가를 초월한 몇 배의 가격을 요구한다면 올바른 투자자라고 볼 수 없다. 자본적 수익만을 추구하지 않고 투자종목간, 투자성격간, 소득과 분배 간에 균형감각을 유지할 수 있는 투자자만이 이를 노릴 만한 자격이 있는 것이다.

남보다 앞선 판단과 실행이 자본적 부동산 투자의 가장 중요한 전술임에 비추어 볼 때 계절적인 상식 또한 앞서 바뀌어야 한다.

남들이 안전 위주의 은행, 보험, 신탁상품 등 금융상품에 100% 투자하거나 수익성 부동산에 대부분을 투자할 때, 그 중 일부로 적절하게 포트폴리오를 구성해 적은 위험을 감수하며 양질의 자본적 부동산에 자산을 묻어 둔다면 몇 년 안에 남보다 앞서있는 자신의 모습을 보게 될 것이다.

자본이득을 얻으려면 난세가 아니면 살 수 없는 부동산을 고르는 안목이 필요하다. 기회가 포착되면 남보다 한 발 앞서 행동하는 것이 가장 높은 자본이득을 올릴 수 있는 제1의 투자전략임이다.

이처럼 중요한 길은 적은 투자로 높은 자본이득을 올리기 위한 요소로 작용한다. 도로가 없는 맹지를 저가격으로 매입하였는데, 최단 시일에 그곳에 도로가 개설되어 고가격의 토지가 된 경우가 한 예일 수 있다. 반면 도로가 개설될 걸 남들도 미리 다 알고 있다면 그 가치가 시장에 반영되어 비싼 가격으로 구입할 수밖에 없게 된다. 아무도 예측하지 못하고 있을 때 나 홀로 투자하였는데 그 후 도로개설계획이 확정된다면 그 물건의 값은 준공 때까지 3단계에 걸쳐 100% 상승 할 것이다. 또한 도로는 또 다른 인구흡인시설을 불러들이는 성격을 갖고 있기 때문에 그 시설까지 계획되어 입주하므로 또 한 번의 3단계 상승을 기대할 수 있다. 결과적으로 보면 평균 200%의 상승을 기대할 수 있는 것이다.

그렇다면 과연 어떻게 해야 남이 예측하지 못할 때 나 홀로 예감하여 투자실행으로 옮길 수 있는가? 도시계획 담당자로부터 정보를 획득하면 된다고 할지 모르지만 내가 획득할 수 있는 정보라면 남도 벌써 알고 있을 터이고, 도시계획입안에 들어갔다면 이미 널리 공감대가 형성되어 있는 상태이기 때문에 남이 모르는 나만의 정보가 될 수 없다. 관련 당사자도 이런 중요한 정보라면 누설하지 않을 것이니 그런 투자방식은 기대하지 않는 편이 좋다.

양질의 자본적 부동산은 주로 행정상 제한이 가해지거나 해제되는 곳과 재개발, 재건축, 개발예정 지대 주변지역에 있다. 행정상 제한은 그냥 내버려두면 투자자들이 너무 몰려 어지럽힐 곳에 가해진다. 사람들이 호시탐탐 노리고 있는 곳은 그만큼 많은 시선을 끌 만한 요인이 풍부하기 때문이다. 난개발이 되었어도 사람들이 아랑곳하지 않고 몰려가는 용인, 파주 지역이 대표적이고 다음으로는 오산, 김포, 화성, 광주, 천안 등이다. 이런 곳에서 난개발 대책으로 나올 도로, 학교, 공원 등의 공공용지는 주변지역을 변화시키며 자본적 부동산을 낳게 한다.

또한 자본이득을 기할 정도의 위험감수형 투자자는 굳이 최적의 포트폴리오를 들이밀지 않아도 안정성, 유동성, 수익성 등 위험의 종류와 투자시기별로 적절히 투자자산을 배합하는 지혜가 필요하다. 뿐만 아니라 돈을 쓰지 않고 금고에 사장시키면 전체 경제가 경직화 되어 모두 쓰러지는 상황이 연출될 수 있기 때문에 소액이라도 몇 가지 호재가 교차하는 양질의 부동산에 관심을 쏟는 것이 나와 전체 경제 모두를 위하는 일이다.

항만, 철도, 공항, 도로 등 기간산업에 대한 투자는 대체로 5년 이상의 기간을 두고 조금씩 이뤄지고, 사람이 쉽게 드나드는 시설에 중점을 두어 개발하기 때문에 이것 하나만으로는 큰 호재가 될 수 없다.

이곳에 민간자금이 흘러들어와 ‘쉽게 들어온 사람이 상당 기간 머물 시설’을 건립하는 동조투자가 따라주지 않으면 장기간 서서히 움직이는 지역이 되지만 민간자금이 활발히 유입되면 이 지역은 빠르게 변화된다. 여기에 부동산으로 흐르는 자금의 길목이라는 한 가지 호재가 더해진다면 디플레이션이 와도 끄떡없을 양질의 부동산이 나올 가능성이 농후해진다.

이러한 지역을 광역으로 들자면, 남서울의 물류 및 교통중심으로 다가올 광명시, 수도권 서해안의 생산기지 역할을 담당할 수원과 인천의 중간지대, 육상과 해상 운송의 연결지역인 서평택, 첨단공장과 교육연구단지가 어우러질 아산, 오송권역 등이다. 그러나 이들 지역 내에 있다고 다 좋은 것만은 아니다. 그 안에서도 각각의 개별성을 분석하여 적합한 필지 하나하나를 찾아내는 작업이 필요하다.

서울시의 8개 지하철 노선과 수도권의 연결 노선이 마무리 단계로 접어들고 있다. 앞으로는 새로운 노선을 더 확충하기보다는 이미 놓여진 노선을 서로 연결하거나 외곽을 순환하는 전철 및 도로망을 확장시켜 갈 것이다. 공공투자 또한 투입비용에 비해 효과가 큰 쪽으로 결정되기 때문이다.

이렇게 연결된 지역에 대단위 주거단지나 물류기지가 형성되어 인구가 유입된다면 유동인구와 함께 그 지역을 상업거점으로 치켜 올릴 가능성이 높다. 이런 곳에 자금흐름의 길목을 연결하는 지역이라는 호재가 한 가지 더 추가된다면 이 지역에는 높은 자본이득율을 가진 부동산이 많아질 것이다.

이러한 지역으로는 우선 지하철 6호선 방화역과 일산선 대곡역의 연결지대인 김포시 고촌면, 강서구 개화동, 고양시 토당동 등을 들 수 있다. 그리고 5호선 상일동역과 6호선 봉화산역의 연결지대인 구리시 토평동, 인창동, 교문동, 중랑구, 신내동, 망우동을 들 수 있고 분당선 오리역과 1호선 수원역의 연결지대인 용인시 구성읍, 기흥읍, 수원시 이의동, 영통동, 동수원, 외곽도로망의 중심으로 나설 퇴계원 등을 들 수 있다.

외환위기경제 이후 외국 펀드 세력은 저평가된 가격의 오피스건물을 꾸준히 사들여왔다. 그런 빌딩을 이제는 우리들이 고액으로 다시 매수해야 하는 상황에 놓였다. 워낙 요지들을 차지하고 있기 때문이다.

하지만 그곳에 꼭 영업거점을 둬야 하는 경우가 아니라면 재고해 볼 필요가 있다. 당장의 수익성을 희생하더라도 곧 불어 닥칠 새로운 핵이 있음을 인정하고 몇 개의 호재가 동시에 교차하는 지역에 들어가 개별요인이 우세한 필지를 선점하면 초기 자본이득과 후기 영업이익을 교대로 취하게 될 것이기 때문이다.

과거 준농림지역은 관리지역으로 개편되어 교통시설 확충이라는 전제조건 등으로 개별 주체들이 아파트단지를 조성하기는 힘들어질 것이다. 최소한 도로, 학교, 공원 등이 갖춰진 중규모 신시가지 조성 방식으로 아파트 공급이 이뤄질 전망이다.

또한 분당의 죽전, 수지의 상현, 영통의 망포, 일산의 가좌, 동백의 메르디앙처럼 택지개발지구 내 편익시설에 기생하는 무임승차형 아파트 건설기회도 더 이상은 지속되기 힘들 것이다. 대신 택지개발지구 옆의 기생지대에는 건설회사가 아닌 개인이 뛰어들어 소규모 건축이 줄을 이어 도로 월편 상가지대를 형성해 갈 가능성이 높다.

지역존을 설정하여 개발하면서 그것을 두루는 지역을 보존지역으로 존치하지 않는 도시계획전문가들의 실수가 계속 이어지거나, 안 되는 일도 되게 하는 데 선수들인 개발전문가와 인허가권자가 있는 한 건물을 짓지 못할 땅은 없을 것이기 때문이다.

신시가지 개발이라는 앞으로의 계획이 발표되면 그 개발지대 내 토지들을 과감히 뛰어넘어 옆의 기생지대로 바로 들어가는 것이 자본이득을 취할 수 있는 토지를 찾아내는 방법이다. 남양주 팔야, 진접지구, 화성 발안, 서탄지구, 김포와 서인천 간 구획정리지구, 오산수청, 궐동지구, 파주금촌, 교하지구, 대전 복수지구, 가오지구 등이 유망하다.

아파트 전세가격은 6개월 후 아파트 가격의 바로미터를 작용한다. 실수요인 임대수요가 전세 물량을 넘어선다는 것은 공급이 부족한 지역임을 증명해주는 것이다. 사계절을 넘는 발상을 가진 투자자라면 이럴 때 없는 전세 문건을 찾으러 다닐 게 아니라, 몇 절기를 뛰어넘어 중형아파트나 블루칩 지역이라면 중대형아파트를 구입하는 선회결정을 할 것이다. 전세 물량이 파동을 겪는다고 해도 부동산 시장의 비탄력적 반응효과 때문에 즉시 중형아파트 방매 물건을 회수하거나 매도희망가격을 단번에 올리지는 못하기 때문이다.

분당에서 23평형대 아파트 전세품귀현상이 일어나면 32평형대 아파트를 사서 1년 후 되팔아 차익을 남길 수 있다. 이와 같은 방법을 농지가 상업용으로 둔갑할 가능성이 높은 토지에 적용한다면 아파트 투자와는 비교도 안 될 만큼의 높은 이익을 남길 수 있다.

도로를 고속으로 달리다 보면 생각할 여유도 없을 뿐 아니라 고속도로가 지나가는 지역은 일부 인터체인지 부근 외에는 도로로 인해 불리한 영향이 더 많아 오히려 지가 하락 요인이 된다. 반면 일반국도나 지방도는 도로에서 접근이 용이하므로 토지 내재가치에 플러스적 요인이 더 많다. 고속도로로 다니면서 알게 된 주변지역보다 지방도로로 다니면서 친숙하게 된 지역이 양질의 투지기회를 더 많이 가져다 줄 것이다.

도시계획 입안가들이 탁상행정으로 도로선을 긋는다고 할지라도 현장감각 없는 도로로 만들지는 않는다. 육교 하나를 설치할 때도 지역민들의 편리를 돕기 위해 사람들이 많이 건너다닐 곳을 찾아서 하는데 도로선 하나 잘못 그어 자자손손 원망들을 일을 하겠는가, 우리 토지의 힘줄을 아무데로 흐르게 하지는 않는다.

대규모 택지개발지구는 사람이 전혀 이용하지 않는 상태에서 도로가 개설되지만 기존 지역은 사람과 차량의 통행량이 많아서 확장하거나 포화 상태를 회피하려고 우회도로를 만든다. 이 점을 유의하면서 될 수 있으면 걸어 다녀야 한다. 길이 확장되거나 새로 나야 할 곳이 보일 것이다.

○ 병목현상이나 특정지역의 정체가 심하면 우회도로가 난다

대체로 수도권의 면소재지, 도심과 외곽의 중간지대 등은 지가가 높은 편으로, 도로개설에 필요한 보상비가 많이 소요되어 보상평가액이 저가인 외곽으로 우회도로를 내게 된다. 다니던 길이 만성 체증이나 병목 현상에 걸려 있으면 길 문제가 해결되어야 한다는 것을 깨닫고 관심을 가질 필요가 있다.

도로는 각이 지면 안 되므로 지형도를 펴놓고 자신이 도시계획전문가가 되어 부드러운 선이 나오게 도로선을 그어 보아라. 가장 지가가 낮은 임야 하단부나 건축물이 적은 쪽으로 그려지면 틀림없이 우회도로가 그쪽으로 날 것이다.

부동산의 용도 전이에 따른 가치는 주거용 → 주상복합용 → 일반상업, 업무용 → 중심상업용의 순서로 높아진다. 쾌적성, 정서안정성이 떨어지는 곳에서 순수주거 목적으로 거주하고 있다면, 1층은 혼란스런 주위환경에 맞게 음식점이나 편의점으로, 2층은 주거용으로 바꾸어 보자. 만약 이미 주상복합용으로 활용하고 있다면 1층은 판매점, 2층은 음식점이나 학원으로 하고 3층을 주거용으로 한 단계 업그레이드 시켜 보자.

기존의 부동산이 어떤 요인으로 인해 유동인구나 배후지가 축소되거나 강력한 경쟁지역이 등장하여 쇠퇴할 것이 예측되면 신속히 대체경쟁지역으로 옮겨 용도를 전환하는 것이 좋다.

이와 같은 용도 전이 현상이 두드러질 것으로 예측되는 지역은 강북의 3대 신시가지 조성 지역인 왕십리, 길음동, 진관내외동 인접지대와 전농동 로터리 주변, 신림동에서 시흥동 방면, 상도동 장승백이 주변, 용두동 동마장 사거리 인근 등을 예로 들 수 있다.

수도권 난개발의 영향으로 한계농지가 아닌 경우 농경지 개발이 임야보다 더 어려워진다. 반면 한강수자원보전 제1권역 외의 관리지역 임야는 대체로 1만 평방미터 이하인 경우 일정조건에 부합되면(대개 접면도로 4미터 이상, 경사도 25도 미만, 입목도 51% 미만) 개발이 용이하다.

순수 임야가 산림훼손 허가를 얻으면 그 가치가 2배는 오르게 되고, 전원주택 등으로 건축행위가 완료되었을 때에는 또 1.5배 정도가 상승한다. 개발을 위해 여기저기 뛰어다니는 수고만 감수한다면 단 시간에 자본이득을 기할 수 있는 종목이다.

외지인은 화성, 평택, 안성, 강화, 파주, 양주 지역이, 현지인이나 그 관련인은 여주, 양평, 이천, 광주, 남양주 등이 개발하기에 좋을 것이다. 그러나 어디까지나 이들 지역 내에서 개별요인이 좋은 필지를 골랐을 때 해당되는 사항이다. 전체가 일제히 오르는 현상은 이제 발생하기 어렵다.

이와 같이 투자유망지역과 종목별 필지를 고려한 후에는 기존 부동산의 처분가치를 결정해야 한다. 그 처분가치는 새로운 부동산의 가치가 높을수록 폭이 넓어지고, 부동산 금융의 1차 수단을 저금리로 활용할수록 처분하는 여유시간이 길어져 유리하다.

은행, 농협 등 부동산 1차 금융기관의 담보대출 가능액은 대체로 감정평가액(아파트는 시세표의 하한가 적용)의 70% 정도이나 요즘 가계대출억제 방침으로 60%선으로 내려갈 추세다. 금리 수준은 업종과 신용 상태에 따라 6~8%대가 일반적이다.

단지 집에서 가까운 곳이라는 이유로 제시해준 조건으로 성급히 약정서에 사인할 것이 아니라, 다른 곳과 비교해 보는 신중함이 필요하다. 금리뿐만 아니라 보이지 않는 조건인 갱신기간, 중도상환 여부, 설정비 부담 정도, 감정평가액의 차이, 방 개수에 따른 공제 정도 등을 하나하나 다른 곳과 검토 비교하여 가장 유리한 곳을 선택해야 한다. 좀더 유리한 조건으로 받아놓은 근저당권은 그렇지 못한 조건으로 설정된 것보다 부동산을 갈아탈 때 그 가치가 커 보이는 법이다.

일반인들이 자본이득을 위해 개발대상 부동산의 투자시기를 결정하는 것을 보면 계획단계에서 들어가는 사람과 개발 완료단계에서 들어가는 두 부류로 나누어 볼 수 있다. 대체로 계획이 발표되면서 들어가는 사람은 성미가 급하여 금방 조감도대로 될 것 같아 서둘러 물건을 잡는 경우이다. 이럴 때 잘 잡으면 장기예금에 가입한 셈으로 안전한 금리 정도의 수익을 올릴 수 있지만 만에 하나 잘못 잡게 되면 장기간 자금이 묶일 고정성 위험에 빠질 수 있다. 발표 이전에 이미 투자성 있는 물건은 자취를 감춰버려 발표 당시 방매시장에 남아있는 물건은 별볼일 없는 몇 개뿐이기 때문이다.

반면 준공이 완료되면서 들어가는 사람은 대체로 너무 느긋한 성격의 소유자들이다. 조감도가 아닌 실물로 확인이 되지 않으면 움직이지 않기 때문에 큰 이득은 없어도 거시경제와 같은 체계적 위험 외에 자금이 오랜 기간 묶일 위험이나 매매손실의 위험에 처하지는 않는다. 실제 준공된 모습을 보고 지역을 판단하기 때문에 좋은 것과 그렇지 못한 것의 구분을 확실히 할 수 있기 때문이다.

두 유형을 비교해보면 자본이득율은 둘 다 비슷하지만 안전성에 있어서는 후자가 더 우위에 있다. 이는 준공시점이 투자의 종료시점이 아니고 준공 후 지역이 성장해가는 과정에 또 한 번의 투자 기회가 남아 있기 때문이다.

자본이득에 영향을 미칠 만한 지역이 개발되는 데는 보통 5년 이상의 장기간이 소요된다. 정부가 강력한 힘을 갖고 일사천리로 밀어 붙일 수 있던 때에는 보상기간, 공사기간이 지금보다 짧아 자본회임기간이 단축되었으나 지금은 개발계획 확정 전부터 공청회다, 주민의견청취다 뭐다해서 시간을 잡아먹고 보상평가 착수부터 협의 완료, 불응시 수용재결까지에 걸리는 것만도 몇 년이다.

투자자 입장에서는 이렇게 흘려보내는 시간들이 다 돈이라는 것을 인식해야 한다. 조감대로 속도전을 벌이다 지치면 결정적인 순간에 팔아버리는 적대적 투자 행위를 하는 위험을 주의해야 한다.

매수 타이밍이 너무 앞서 있으면 기다리다 지쳐 나중에는 이것저것 안 가리고 그냥 정 떨어진 물건으로만 보기 때문에 주식시장에서의 팔고나면 오르는 현상이 부동산 시장에서도 똑같이 작용하는 것이다.