2009-07-13 17:46

http://blog.drapt.com/sschdm/1241231247474801207

단지정보 : 신도시 분당 서현동

그래서 판교가 분당보다 많이 비싸지유
근데 느낌상 가을 쯤에는 분당 헌 아파트의 반란이 시작될 것 같은 예감이 드는군유
반란의 불씨는 바로 재건축 연한 단축이지유

서울시 안대로이면 시범단지는 28년이네유
예전에 보니 경기도가 서울시보다 완화되는 경향이 있어서 예전 20년으로는 회귀하기는 어려워도 25-30년 정도는 어쩌면 가능할 수도 있네유
느낌상 분당 시범단지는 25년경이 되지 않을까유?
사실 분당,너무 급하게 부실하게 지은 면도 있어서 시설이 노후화가 너무 많네유
입지나 향후 발전 가능성은 상당한데, 집이 너무 노후되니 제 값어치를 인정받지 못하네유
모단지는 건축 당시의 시공사 문제가 있어서 너무 노후화가 심하더라구유

하여간, 만일 재건축 연한이 단축되면 시범단지는 10년이면(더 단축되면 5-7년) 재건축 가능하니 부동산 투자의 성격상 본격 투자는 지금이겠군유
현 제도 하에선 다들 재건축 40년이라고 재건축 아주 멀었다구 했지만, 재건축 연한은 정부 손아귀에 있으니 고무줄과 같은 것이니 부동산 경기 침체가 심하면 다시 20년으로 되돌아갈 수도 있는 것이라는 것을 저는 간파했지유
남들이 다 아니라고 생각했기에 아직 시세에 반영이 안되었으니 저는 싸게 구입가능했지유
근데, 만일 재건축 연한 단축이 통과되면 다들 재건축 얼마 안 남았군, 서서히 준비하면 되겠군 이라고 생각하게 되고 그때에는 벌써 올라버리지유

살다보니 새집에 살거나 투자하는 경험은 거의 없구 헌집에만 살거나 투자하게 되네유, 왜냐하면 10-20년 된 집들 중에서 땅지분이 많은 것들이 항상 대박을 안겨주어 왔으니깐유, 헌집에 살거나 투자하는 팔자이더군유,
할수 없지유
투자이익을 추종할 수 밖에 없는 것이 투자의 본질이니깐유

다만, 재건축이 모든 단지에서 가능하지 않지유
한마디로 그 동네 새아파트 가격이 평당 2천 이상이 되야 수익성이 높지유
대체적으로 강남(강남구, 서초구, 송파구), 목동,분당이 최적지가 되겠군유

하여간, 재건축 연한 단축이 실현될 가능성이 높은 현 상황에선 강남, 분당에서 20년 가까이된 단지들의 약진이 가을에서 내년 초까지는 가시화되겠지유

특히, 땅지분이 많은 것이 재건축 투자의 핵심이지유

분당만 압축해서 보면, 땅지분에 따른 가격 차별화가 이미 서서히 진행되어서 입지의 약점에도 불구하고 큰 땅지분으로 매3이 20% 더 비싼데, 부동산은 입지가 최우선이니 매3만큼은 아니지만 땅지분이 많은 편이고 입지가 분당 최고 수준이 모단지부터 재평가 작업이 시작되겠네유

이런 재평가 작업이 사실은 벌써 영리한 투자가들에 의해 진행되어 왔지유
복덕방 이야기를 종합해 보면, 이런 영리한 투자가들이 모단지, 모단지를 2-3년 전부터 싹쓸이 한 것 같군유
집주인들이 세를 놓는데, 장부를 가지고 다닌다고 하네유

특히, 투자금액이 적고 땅지분이 많은 분당 10평대가 그간의 중대형에 대한 서러움(평당가가 60% 수준)을 떨쳐 버리고 땅지분에 따른 가격이 매겨지겠네유
그렇게 되면, 어느 10평대는 인근 32평 이상의 땅지분으로 인하여 32평형에 육박하는 가격이 매겨지겠네유,
틀렸다구유?
강남 개포동 보시고도 틀렸다구유?

각자 알아서 판단하시랑게유

1