[스크랩] 겨울이 가면 봄은 오는가- 아기곰 88탄

2008-12-20 12:13

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겨울이 가면 봄은 오는가- 아기곰 88탄

국내외로 경제가 어렵다는 암울한 소식만이 전해지고 있습니다. 여기에 근거 없는 비관론까지 합세하여 나라가 곧 쓰러질것 같은 분위기입니다. 여기 아픈 환자가 있다고 쳐보지요. 이 환자를 보고 ‘너는 아프지 않으니 치료가 필요없다’고 말하는 무책임한 낙관론도 문제지만, 치료가 가능한 환자를 보고 ‘너는 죽을 병에 걸렸다’고 겁을 주는 것도 문제가 아닐수 없습니다. 환자가 걸린 병의 원인을 정확히 진단하고 어떡하면 이를 치료할수 있는지 해법을 제시할 명의가 필요한 시점입니다. 이런 측면에서 현재 세계 경제가 처한 어려움의 정확한 원인을 살펴보고, 그 문제점들이 우리나라 부동산 시장에 미칠 영향과 대응책에 대해 살펴보도록 합시다.

세계 경제가 이렇게 소용돌이 속에 빠지게 된 근본적인 원인을 살펴보려면 2000년대 초부터 거슬러 올라가야 합니다. 2000년대초 IT 버블이 꺼지고 아시아발 금융위기의 영향으로 미국 경제가 침체에 빠져들자, 그린스펀이 이끄는 미국 금융당국(FRB)에서는 금리 인하를 강력히 추진하게됩니다. 2000년말 6.50%였던 연방 기준 금리를 2001년 12월 11일까지 1년도 안되는 짧은 기간동안 1.75%까지 급속히 내렸을뿐 아니라 이후 2004년 6월 30일까지 1%라는 초저금리를 2년 반동안 유지하게됩니다. 그린스펀을 비난하는 사람들은 이때가 자산의 버블을 일으켜서 현재의 문제를 잉태했다고 지적하지만, 그 당시에는 금리 인하가 시장에서 불황의 신호로 해석되어 주가가 폭락하지 않을까 하는 걱정까지 했던때입니다. 한마디로 지금과 비슷한 분위기였던 것이지요. 이때 그린스펀은 금리를 신속하고 과감하게 인하하므로써 이 위기를 극복했던 것입니다.

금리가 인하되자 주택 보유비용이 급격하게 하락하기 시작했습니다. 예를 들어 원금 1천 달러와 모기지 이자 2천 달러를 내던 사람이 있다고 할때, 이자율이 종전의 절반으로 줄어든다면 원금 1천 달러와 이자 1천달러만 내게되어 종전보다 매월 1천 달러를 절약되게 됩니다. 가처분 소득이 그만큼 늘어나기때문에 소비도 따라서 늘게됩니다. 여기에 주택보유 비용이 하락하게 되자 기존에 임대 주택에 살던 실수요자들이 대거 내집 마련에 나서게 됩니다. 주택 보유 비용이 임대료보다 싸졌기 때문입니다. 이렇듯 주택에 대한 수요가 늘자 집값이 오르게 되었으며, 신규 건설이 활발하게 이루어져 건설 경기가 활황을 맞게되었습니다. 또한 주택소유주의 입장에서 집값이 오른다는 것은 에퀴티(순자산)의 증가를 의미합니다. 예를 들어 자기 돈 10만 달러와 은행 대출금 40만 달러를 합하여 샀던 집이 70만 달러로 올랐다면, 집값에서 대출금을 뺀 차액인 에퀴티는 종전의 10만 달러에서 30만 달러로 크게 오르게 되는 것입니다. 이렇게 오른 에퀴티를 담보로 재융자가 활발히 이루어지게 되어 이 돈으로 집을 고치거나 고급 승용차를 사거나 가구나 가전 제품등 목돈이 들어가는 소비를 하게됩니다. 집을 팔지 않아도 집값 상승이 소비 증가로 이어지는 미국 금융시스템의 특징을 보여주는 것이지요. 이에 힘입어 2002년도에는2.3%에 그쳤던 소비증가율은 2003년도에는 4.2%, 2004년도에는 6.1%, 2005년도에는 6.4%, 2006년도에는 5.8%로 크게 증가하게되며, 2002년도에 1.9%에 그쳤던 수입 증가율도2003년도에는 8.2%, 2004년도에는 16.7%, 2005년도에는 13.7%, 2006년도에는 11.0%로 크게 증가하게됩니다. 결국 2003년도부터 2006년까지 이어진 세계적인 호황은 미국의 금리 인하와 이에 따른 소비 증가에 기인한 것입니다. 우리나라가 IMF의 외환위기에서 빨리 벗어날수 있었던 것은 우리나라 기업의 빼를 깍는 구조조정의 효과도 있었지만 유래없는 호경기의 산물이기도 했습니다.

그러나 이렇게 호황이 계속되자 거품이 끼기 시작했습니다. 주택을 소유할 능력도 의사도 없는 가수요자들이 단순한 차익을 노리고 주택을 사기 시작한 것입니다. 크레딧 점수가 620점 미만인 신용불량자들에게 일부 은행에서 서브프라임 대출을 해주어 집을 사게되자 주택 시장이 과열되게 되면서 인플레이션 조짐을 보이게 되었습니다. 미국에서는 개인의 신용도를 제3의 평가기관에서 집계를 하고 있습니다. 점수는 400점에서 850점 사이에 분포하며, 보통 네가지 등급으로 나뉩니다. 750점 이상의 점수를 Excellent Credit이라고 해서 최상의 조건으로 대출이 가능합니다. 평생을 살면서 한번도 공과금의 납기를 어겨본적이 없는 사람들이죠. 두번째 등급은 660점에서 749점 사이로 Good Credit급으로 과거에는 이 등급 이상만 주택 담보 대출이 가능했습니다. 지금도 프라임 대출이라고 하면 Good Credit이나 Excellent Credit을 가진 사람을 대상으로 하는 대출 상품을 말합니다. 620점~659점사이를 Fair Credit라고 하고 한국말로는 그저 그런 정도의 신용도를 가진 사람들을 말합니다. 가끔 납기에 늦기도 하고 연체도 한두번 하게되면 이 정도 신용도를 가지게 됩니다. 알트 A급이 이 정도 신용도를 가진 사람을 대상으로 하는 대출 상품입니다. 최하의 신용도가 400점~619점 사이의 Poor Credit입니다. 연체도 자주하기 때문에 대출 상품의 이자가 아주 높습니다. 서브프라임 모기지라는 것은 바로 이들 신용불량자를 대상으로 한 모기지 상품입니다. 그러면 일부 금융기관에서는 왜 이들에게 대출을 해주었을까요? 아무리 이자가 높더라도 원금을 떼이면 손해라는 것을 이들이 모를리는 없습니다. 그러나 그 당시는 자고나면 집값이 오르는 시기였기때문에 최악의 경우 집을 압류하면 대출 잔액은 쉽게 회수할수 있을것이라고 판단했었던 것입니다. 이들 신용불량자까지 주택시장의 매수세력으로 등장하자 주택 시장은 과열되었던 것입니다.

이에 미국 금융당국은 금리 인상을 통해 이를 진정시키려는 시도를 하였습니다. 2004년 6월 1.00%였던 금리를 2년간의 단기간 동안 5.25%까지 인상하였으며, 그 이후 2007년 9월까지 1년 3개월간 고금리를 유지하였습니다. 이것은 후에 서브프라임 사태를 유발한 직접적인 원인이 됩니다. 주택보유 비용이 상승하자 가처분 소득이 줄게되므로 소비지출이 감소하게되며, 실수요자들은 주택을 사는 것보다 임대로 사는 것이 싸게되므로 주택을 구입하지 않게되었습니다. 이렇게 수요가 줄어들면서 집값이 하락 하자 단기 차익을 노리고 주택 시장에 들어왔던 신용불량자들은 대출금을 갚지 않게되었습니다. 이는 금융기관의 손실로 이어져서 일부는 도산을 하게되었으며, 일부는 도산을 피하고자 현금화가 가능한 자산들을 처분하기 시작했습니다. 이때문에 증시가 폭락을 하게되었으며, 한국등 이머징 마켓은 그 피해가 더 극심하게 되었던 것이지요. 이것이 1차 위기라 부를수 있는 금융시장의 혼란입니다.

차압 매물이 증가하고 이에 따라 집값이 더 떨어지자, 대부분 집의 에퀴티가 감소하게되었고 이에따라 주택은 목돈을 만들수 있는 ATM (현금지급기)의 역할을 더이상 수행할수 없었습니다. 이렇게 경기가 침체되자 기업의 실적이 악화가 되고 대규모 실업 사태를 불러왔으며, 실업자의 양산은 소비 지출 감소로 이어져 경기 침체를 심화시키게 되었습니다. 이것이 2차 위기입니다.

내수 시장이 축소되면 작아진 파이를 놓고 현지 기업과 (그들의 입장에서) 외국 기업간에 경쟁이 치열하게 되기 마련입니다. 현지 기업이 경쟁력에서 밀릴 경우 대규모의 실업 사태를 유발할 것이며, 이는 반외국 기업 정서를 불러오게되어 보호무역주의를 촉진할 가능성이 높습니다. 이는 수출 의존도가 높은 아시아 국가들에게는 재앙으로 다가올 것입니다. 이것이 3차 위기입니다.

이런 서브프라임 사태는 미국 부동산 시장에 큰 타격이 되었습니다. 미국 부동산 협회 자료에 따르면 2006년도에 역대 최고가가, 26만 8200달러 였던 미국 평균 집값이 올해 10월말에는 22만 4700달러로 16%나 하락을 하였습니다.

혹자에 따라서는 16%밖에 떨어지지 않은 것에 대해 생각보다 적게 떨어졌다고 느낄수도 있을 것입니다. 우리 언론에 단편적으로 보도된 내용만으로 추정해보면 반의 반 가격 정도 되지 않았나 하고 생각했을것입니다. 그것은 극단적인 사례만 보도되었기 때문입니다. 하지만 16%의 하락도 사실상 엄청난 파문을 몰고 오고 있는 것입니다. 2006년도에 평균적으로 $268,200짜리 집을 샀을 경우 자신의 돈은 5%인 $13,410 정도만 투자를 하고 95%인 $254,790의 대출을 받았을 것입니다. 이것이 2008년 10월 현재 $224,700로 떨어졌다는 의미는 집을 팔더라도 대출금을 다 갚지 못하며, 자기돈 $30,090을 더 내야한다는 의미입니다. 이렇기때문에 원리금을 갚을 능력이 있어도 갚지않는 자발적 채무 불이행자가 늘고 있는 것입니다.

신용이 경색되면서 신규로 집을 사려는 실수요자에게도 대출이 잘 이루어지지 않고 있으며, 신용도가 좋더라도 15%는 자기 돈이 있어야 합니다. 집값이 비쌌던 2006년도에는 자기돈 $13,410만 있으면 집을 마련할수 있었던 것이 집값이 16%나 내렸음에도 불구하고 집을 장만하려면 $33,705의 자기 돈이 필요한 것입니다.

자동차 시장도 사정은 마찬가지입니다. 작년에는 신용점수가 620점 이상이면 대출이 가능했으나 올해는 700점대 이상이어야 대출이 가능한 것입니다. 결국 경기 침체로 실수요자도 줄어들고 있는데 대출까지 막혔기때문에 자동차 산업이 가장 타격이 극심한 것입니다. 9월의 경우는 작년 동기 대비 27%나 판매가 줄었습니다. 매년 판매 대수가 증가했던 것에 비교하면 현재의 경제 사정이 얼마나 안좋은가를 알수 있습니다.

이런 암울한 소식속에도 희망은 있습니다. 위기의 실체를 모를때 그것이 위기이지, 모든 위험이 노출된 후에는 회복이 기다리고 있기때문입니다. 미국 모기지 시장의 부실화가 급격히 이루어진 원인으로는 금리 인상으로 인한 원리금 지불 능력 부족과 집값 하락에 따라 집의 가치가 대출 잔액보다 낮아지자 원리금 상환을 거부하는 모럴해저드에 있습니다.

이중 원리금 지불 능력 부족 사태는 올해 중반을 기점으로 서서히 잡혀가고 있습니다. 미국의 대출 금리를 결정하는 두가지 기준이 있는데, 변동 금리는 연방기금금리에 연동되며, 고정 금리는 10년짜리 미국 국채 수익율에 연동됩니다. 보통 변동 금리라고 하더라도 처음에는 낮은 금리를 적용하다가 3년 또는 5년후에 그 당시의 시중 금리로 전환하는 것이 보통입니다. 2002년~2004년에는 연방기금금리가 미국 국채보다 훨씬 쌌기때문에 대부분 사람들이 변동 금리를 택했습니다. 그런데 3년후인 2005년부터 2007년에 이르자 연방기금금리가 올라서 변동 금리가 애초에 예상했던 수준보다 높아졌던 것입니다. 예로 집을 살때 한달에 2천 달러 정도를 지불 할 것으로 예상하고 샀는데, 막상 변동 금리로 바뀌자 3천 달러를 내야하는 사태가 온것입니다. 이 때문에 채무불이행이 늘어났던 것입니다. 그러나 2005년도 2/4기 이후에 집을 산 사람의 경우 3년후인 2008년도에 이르자 금리가 그 이하로 떨어졌기때문에 예상했던 예산 범위내에서 원리금을 갚아나가게 됩니다.

문제는 그동안 집값이 많이 떨어졌기때문에 집의 가치가 대출 잔액보다 낮아지게 되었습니다. 집을 팔아도 대출금을 모두 갚을수 없게되자 원리금 납부 자체를 포기하는 모럴해저드가 서브프라임 모기지 시장에 횡행하게되었습니다. 그러나 다행스러운 것은 전체 모기지 시장의 75%를 차지하는 프라임 모기지 시장으로의 전이 속도가 높지 않다는 것입니다. 서브프라임 시장의 경우 대상자가 신용불량자이기 때문에 신용도를 지키기 보다는 몇푼의 실익을 더 중요시하지만 프라임 시장의 경우 신용도(Credit)를 돈(Cash)보다 중히 여기기 때문입니다. 같은 돈을 꾸더라도 미국은 신용도에 따라 3% 정도 이자율의 차이가 납니다. 만약 50만달러를 빌린다 하면 매년 1만 5천달러의 이자 차이가 난다는 의미입니다. 서브프라임 모기지를 얻은 사람에게는 3만 달러가 커보일수가 있지만, 신용도가 좋은 사람에게는 2년치 이자 차액에 불과합니다. 3만 달러때문에 평생을 쌓아올린 신용도를 무너트리지 않으려는 사람이 많기 때문에 프라임 시장으로의 전이 속도가 느린 것입니다.

또한 주택보유 비용은 낮아지고 임대 비용이 높아지고 있습니다. 이 말은 실수요자들이 다시 매수세로 돌아설수 밖에 없다는 것을 의미합니다. 여기에 금리 인하 효과 시기가 도래하고 있습니다. 역사적으로 보더라도 금리가 인하되어 저금리 기조를 유지하면 1~2년의 시차를 두고 소비가 늘어나는 현상을 보여주었습니다. 이를 현재 상황에 대입하여 보면 저금리 정책으로 회귀한 2008년 4월 30일을 기준으로 보면 빠르면 내년 상반기 늦어도 2010년 상반기에는 미국 부동산 시장이 바닥을 칠것입니다. 그린스펀이 내년 상반기라고 주장을 했던 근거가 바로 여기에 있었던 것이지요.

미국의 대출 환경과 우리나라 대출 환경은 전혀 다릅니다. 미국 서브프라임 모기지의 경우 2006년도에 평균 LTV를 94% 적용하였습니다. 주택값이 6%만 내려가면 집값보다 대출잔액이 많아지는 구조였던 것입니다. 이에 비해 우리나라는 제1금융, 제2금융 모두 합하더라도 48.8%로 절반 가량 폭락을 하더라도 은행의 손실이 없는 구조입니다.

또한 미국의 경우 주택 담보 대출에 대해 원리금을 갚지 못하더라도 그건으로만 해당되며, 7년후에는 신용도에도 영향을 미치지 않습니다. 그러나 우리나라의 경우 은행 돈을 갚지 않을 경우 평생을 추심에 시달리거나 다시는 은행 거래를 하지 못하기 때문에 미국처럼 쉽게 채무불이행을 결정할수는 없는 구조입니다.

이때문에 미국의 서브프라임 사태가 우리나라에 까지 전염될 가능성은 거의 없다고 봐야합니다. 그럼에도 불구하고 영향권에서 자유로운 것은 아닙니다. 단기적으로는 은행 자체의 부동산 담보 대출 심사를 강화한다든지 글로벌 유동성 감소로 인한 시중 금리 상승등의 영향은 받고 있으며, 장기적으로도 수출 침체로 인한 유동성 감소 영향을 받을 것으로 예상됩니다.

일부 비관론자들의 주장과는 달리 우리나라 주택담보 대출은 상대적으로 양호한 편입니다. 올해 6월 현재 우리나라 주택담보대출의 연체율은 0.7%로서 작년의 0.4%보다 약간 상승한 수준입니다. 이것을 가지고 일부 언론에서는 난리가 난것처럼 기사화를 하고 있습니다. 그러나 시장이 좋았던 2004년도에도 연체율은 1.8%였던 것을 비롯, 과거의 예를 보았을때 0.7%는 상당히 낮은 수준입니다. 미국의 프라임 모기지의 경우 시장이 활황이었을 경우에도 연체율은 2%가 넘습니다. 서브프라임 모기지의 경우는 연체율이 10% 이내로 떨어진적이 거의 없을 정도입니다. 2004년의 10.3%에서 2007년에는 16.3%로 높아졌기때문에 문제가 발생한 것입니다. 1%도 되지 않는 우리나라와는 사정이 아주 다른 것입니다.

더욱이 미국의 경우 LTV를 94%나 적용했기때문에 금융시장의 유동성에 따라 주택 시장이 직접적으로 영향을 받을수 밖에 없는 구조이나 우리나라의 경우 은행에서 대출을 받는 비중이 절반도 되지 않기때문에 금융기관의 유동성 축소가 미치는 영향은 상대적으로 적습니다. 다만 경기 침체로 인해 수입이 줄어들게되면 부동산 시장도 영향을 받을수 밖에 없습니다. 이 때문에 강력한 내수 부양이 필요한 것입니다. 수출 시장이 줄어든 만큼 내수를 부양하여 경기를 살려야 합니다. 우리나라는 전체 GDP대비 수출액이 40%에 달하는등 수출 의존도가 높은 나라입니다. 세계 15대 경제 대국중 우리나라 수준의 수출 비중을 갖는 나라는 독일(41%)과 중국(38%)뿐입니다. 그동안 자원이 부족하다는 이유로 우리는 수출 일변도의 정책을 펴왔습니다. 그러나 자원 부족국가인 일본의 경우도 수출 비중은 15% 정도라는 점을 감안하면 우리나라도 내수 시장 확대를 통하여 이번 사태를 극복해야 할것입니다.

그러면 내년도의 우리나라 부동산 시장은 어떻게 될것인가? 시세는 유동성의 추이와 수요 공급에 따라 결정됩니다. IMF 외환위기 이후 우리나라 부동산 값이 급등한 원인중 하나가 유동성의 증가에 있습니다. 1997년도 482조원이었던 통화량(M2)은 10년만인 2007년에는 1197조원으로 148%나 증가한바 있습니다. 이런 통화량의 증가는 올해에도 계속되고 있어 10월말 현재 작년 동기대비 14.2%나 늘고 있습니다. 지난 10년간 결과치를 볼때 통화량 증가율과 집값 상승율은 정비례합니다. 통화량 증가율이 많았던 해에는 집값 상승율이 높았고, 낮았던 해에는 상승율이 낮았습니다. 그러나 이러한 동조화(coupling)현상은 2007년 이후로 무너지고 맙니다. 통화량 증가율이 예전보다 높음에도 불구하고 집값 상승율은 이에 비례하여 상승하지 않았던 것입니다. 이런 비동조화(decoupling)의 원인은 금융 규제에 있습니다. 2006년 말부터 주택시장으로 유입되는 돈줄을 잠가버렸기때문에 유동성이 확대되더라도 부동산 시장으로는 들어올수가 없는 구조입니다.

그러나 이러한 구조적 문제는 11.3 조치로 어느 정도 해결이 되었습니다. 그러나 11.3 조치에도 불구하고 부동산 시장으로 자금이 유입되지 않는 이유는 금융권의 유동성이 풍부하지 않다는데 있습니다. 결국 과거에는 금융 규제때문에, 현재는 유동성 부족때문에 주택 시장으로 신규 자금이 유입되지 못하고 있는 것입니다. 그러나 겉으로 드러나는 현상은 비슷해 보여도 그 근본 원인이 확연히 다르다는 것에 주목해야 합니다. 언젠가 금융권의 유동성 문제만 해결되면 주택시장으로 자금이 흘러들어 올수 있기때문에 과거와는 근본적으로 다르다고 할수 있습니다.

우리나라는 LTV의 적용 기준이 엄격했기때문에 미국과 같은 사태가 벌어지지 않을 것이라는 이야기는 누누히 해왔습니다. 그럼에도 불구하고 일부 폭락론자들은 저축은행등 제2금융권에서 문제가 발생할 것이라고 합니다. 제1금융권 = 프라임 모기지, 제2금융권 = 서브 프라임 모기지라는 등식을 가지고 우리나라에서도 서브프라임 사태가 터질것이라고 주장하는것입니다. 그러나 저축은행의 대출 규모는 6조 8700억원 규모로서 이는 우리나라 가계 대출 규모인 500조원에 비하면 1.4%에 불과한 적은 규모이며, 대출액 조차도 점점 줄어들고 있는 상황입니다. 저축은행의 부실을 문제삼으려면 8조 3200억원이나 되었던 2005년도부터 문제를 삼았어야지 금융 규제때문에 대출 규모가 줄어든 지금에 문제를 삼는 것은 논리에도 맞지않는 것입니다.

그들의 주장대로 제2금융권에 대한 대출규제가 시작되지 않았던 2006년 3월 이전에 LTV의 80%까지 대출을 받은 사람이 있다고 해봅시다. 그 이후 지난달 말까지 서울 아파트를 기준으로 31%의 집값 상승이 있었기때문에 당시에 80%였을지라도 현재는 61.1%에 불과합니다. 전국 평균으로 보더라도 67.6%에 이르러서 집값이 1/3이 떨어지기전까지는 안전하다 하겠습니다.

11.3 조치에 따라 강남3구를 제외한 전지역에 대출규제가 완화되었습니다. LTV를 60%까지 적용할수 있을뿐더러 DTI 적용을 받지 않기때문에 과거보다는 수요층이 넓어졌다는 것을 의미합니다. 예를 들어 연봉 4500만원 정도의 평균적인 샐러리맨이 9억원짜리 집을 살 경우 종전에는 LTV 40%를 적용하여 3억 6천만원까지 대출 한도가 되더라도 DTI 규제때문에 1억 8천만원 정도밖에 대출이 되지 않았는데 비해 앞으로는 LTV 60%를 적용하여 5억 4천만원까지 대출이 가능한 것입니다. 물론 대출 규제 완화가 바로 시장에서 효과를 나타내기는 쉽지 않습니다. 은행의 유동성 문제가 해결되지 않는한 대출이 쉽게 나오기 어렵기때문입니다. 그러나 앞서 언급한대로 언젠가 은행의 유동성 문제가 해결되고 나면 그때는 주택 시장에도 유동성이 넘치게 될것입니다.

전세값이 떨어지고 있습니다. 역전세란이 우려되기도 하는 시점입니다. 올해들어와서 9월까지 3.1% 올랐던 전세금은 두달 사이에 1.5%나 하락을 하였으며 이런 추세는 봄 이사철 까지는 당분간 계속될것으로 보입니다. 보통 집 매매와 전세는 대체재 성격을 띱니다. 집매매 수요가 줄어든다는 의미는 임대 수요가 는다는 의미이기 때문이지요.. 그럼에도 불구하고 현재 상황은 매매가나 전세가 모두 약세를 면치 못하고 있는 것입니다. 이런 이유가 무엇일까요? 잠실 1단지, 2단지, 시영 아파트의 대규모 입주의 영향도 상당합니다. 대형단지가 잇달아 입주를 하니 시장에 전세 물량이 넘치게되고, 이곳으로 입주하려는 사람들이 전세를 동시에 빼기때문에 이런 현상이 벌어지는 것입니다. 그러나 강남3구 이외의 지역에서도 전세값이 약보합세를 보이는 이유는 무엇일까요? 그것은 수요 즉, 가구수가 줄고 있다는 것을 의미합니다. 경제가 어렵다고 하더라도 가족이 쉽게 해체되지는 않습니다. 그러나 전체 가구의 20%에 달하는 1인 가구의 경우는 다르지요. 경기가 좋을때는 이들 1인 가구들은 주택 수요로 작용을 하지만 경기가 좋지 않을때는 수요에서 사라지게됩니다. 이것이 바로 명목 주택보급율이 100%가 넘은 현재도 주택이 모자라는 원인이 되는 것이며, 불황때는 전세나 집값을 내리는 원인이 되는 것입니다. 앞으로 경기가 불투명하기 때문에 주택시장에서 1인 가구 수요는 줄어들것으로 예상됩니다. 전체 가구에서 1인 가구가 차지하는 비율은 1995년의 12.7%에서 2005년에 20.0%로 급격하게 늘고 있습니다. 이러한 추세 자체가 바뀌지는 않습니다. 그러나 경기가 어려우면 일시적으로 이 비율이 줄어들게되며, 이 때문에 주택 시장 수요에 변동성이 커진다는 의미입니다.

그러나 반대로 12월부터는 주택 매매 수요를 늘이는 계기도 생깁니다. 일시적 1가구 2주택의 중복 보유기간이 종전 1년에서 2년으로 늘어나는 것이 바로 그것입니다. 처분 기간이 1년이라면 요즘과 같은 침체기에는 거래 자체가 되지 않으니 본인의 의사와는 상관없이 2주택자가 되어버리는 불상사가 많이 발생하게되어 예전과 같이 2년으로 다시 갈아타기 기간을 늘인 것입니다. 그러나 이렇게되면 급하게 집을 팔 이유가 없으므로 보유기간도 길어지게 됩니다. 예를 들어 5년에 한번씩 집을 갈아타는 사람이 있다면 예전보다 1년 정도 더 중복 기간을 가질수 있으므로 수급 상황이 20% 정도 영향을 받는다는 것을 의미합니다. 시장의 매물이 20% 정도 줄어든다는 의미입니다.

시중에 자금이 많이 넘쳐나면 돈가치가 떨어지는 인플레이션이 진행되며, 반대로 시중에 돈이 마르면 자신가치가 떨어지는 디플레이션이 진행됩니다. 현재 세계 경제는 디플레이션의 나락으로 한걸음씩 다가서고 있습니다. 가장 큰 증거가 금값입니다. 올해 2월 온스당 974달러의 최고치를 기록했던 금값은 그 이후 슬금슬금 내려앉아 10월말에는 717달러까지 내려앉더니, 11월말 현재 816달러선에 머물고 있습니다. 돈이 시중에서 사라지자 현금을 확보하려는 투자가들이 금을 시중에 내놓으면서 금값조차 내리고 있는 것입니다. 11월의 반등이 디플레이션의 종말을 예고하는 것인지, 아니면 일시적인 기술적 반등인지는 좀더 두고 봐야할 것입니다. (12월 11일 현재 808.8 달러 기록중)

이렇게 디플레이션이 진행되면 부동산이나 주식과 같은 자산의 가격은 내릴수 밖에 없는 것입니다. 이것이 현재 널리 퍼지고 있는 비관론의 주된 논리입니다. 눈에 보이는 현상만을 보면 단기적으로는 맞을수도 있습니다. 그러나 그 이후까지 생각을 해보았을때 그 말이 맞다고는 볼수없습니다. 현재 금융 시장에서 자금이 마르고 있는 것은 돈이 유통되지 않고 꼭꼭 숨어버렸기때문입니다. 서브프라임 사태로 손실을 입은 투자자들이 자신들의 돈을 회수하면서 일부 투자은행은 도산을 하였고, 살아남은 투자은행들은 이들 투자자들의 자금 회수 요구에 부응하기 위해 전세계에 투자해놓은 자산들을 현금화하여 미국이나 일본으로 가져가고 있는 것입니다. 우리나라에서만도 200억 달러에 달러에 달하는 자금이 올 가을에 빠져나갔지요. 이런 이유로 실물경제를 돌리기 위한 유동성이 부족하게 된것입니다. 그러나 이런 문제는 이런 사정을 각국 정부가 잘알기에 극복될 가능성이 높습니다. 부족한 유동성을 금리 인하나 더 나아가 발권력을 동원하여 공급하고 있는 것입니다. 과거 유동성이 넘쳐나던 때 만큼은 아닐지라도 실물 경제가 돌아갈 만큼의 유동성 공급은 각국 정부가 경쟁을 하듯 공급하고 있는 것입니다. 문제는 그 다음에 벌어질 것입니다. 애초에 투자자들이 자신의 자금을 회수한 것은 세계 경제를 무너지게 하려는 의도가 아니라 안전성을 확보하기 위함이었습니다. 수익도 좋지만 그보다는 원금에 손실이 날것을 두려워했기 때문입니다. 그러므로 실물경제가 더 이상 무너지지 않고 원할히 돌아간다는 확신이 서게되면 회수했던 자금을 재투자 하게 될것입니다. 이때 과잉 유동성 공급이 벌어지는 것이지요. 실물경제에 필요한 자금은 이미 정부에서 공급을 한 상태이므로 이들 투자자들의 자금은 실물경제에서는 그다지 필요하지 않지만 이들 자금이 다시 시장에 공급되면서 자산 값은 폭등하게 되는 것입니다.

물론 그때가면 정부에서는 금리 인상등을 통해 유동성을 다시 흡수할수도 있다고 생각할수도 있습니다. 그러나 문제는 몸을 움츠렸던 투자자들이 언제 얼마만한 규모로 다시 시장에 돈을 풀지는 아무도 알수 없기때문에 정부에서 선제적으로 유동성을 흡수 할수 없습니다. 시장에서 상당히 인플레이션이 진행된후에야 정부에서 조치를 취할수 있을 것입니다. 더구나 2004년도 하반기부터 시작한 극격한 금리 인상이 세계 경제를 불황의 늪으로 빠트렸던 것을 잘 알고 있는 각국 정부로서는 인플레이션을 용인할수 밖에 없습니다.

그러므로 이론적으로는 이들 투자자들이 실물 경제에 다시 자금을 투입하는 시점, 정확히는 그 직전이 투자의 가장 적기일 것입니다. 그러나 문제는 이들 투자자가 모두 같은 시점에 움직이는 것이 아니기때문에 정확한 투자 시점을 찾는다는 것이 불가능하다는 것이지요. 그러므로 시장에서 벌어지는 몇가지 조짐으로 그 투자 시기를 가늠하는 것이 현실적인 방법입니다. 첫째, 자금조달 측면에서 볼때 은행의 대출금리가 6% 이하로 떨어지면 수요가 다시 살아날 가능성이 높습니다. 자금 조달 원가가 낮아지므로 내집마련에 그만큼 부담이 줄기때문입니다. (12월 11일 기준금리 인하에 따라 대출금리에 연동되는 91일짜리 CD 금리가 4.75%까지 떨어진바 있습니다.) 둘째, 현재 8%가 넘는 저축은행의 수신 금리가 6%대로 낮아지는 것도 중요한 신호입니다. 시중 자금 사정이 그만큼 좋아졌다는 반증이 되기도 하고, 저축은행 예금을 대체 투자처로 생각했던 투자가들이 주식시장이나 부동산 시장으로 돌아갈수 있는 계기가 될것입니다. 셋째, 무역수지가 흑자로 전환되어 상당 기간 지속되는 것도 투자 신호입니다. 가장 중요한 실물 경제가 살아나고 있다는 결정적 증거이기 때문입니다. 이외에도 주식 시장이 본격적으로 상승하여 지수 1400 이상 돌파하거나, 미국 부동산 시장이 바닥을 다지는 신호를 보일때등이 부동산 투자에 임할 적기입니다.

그러나 이 모든 신호가 모두 시장에 나올때는 투자에 이미 늦었다고 보아야 합니다. 앞으로 시장 상황이 좋아질것이라고 알려졌는데, 자신의 매물을 싼값에 팔려는 사람은 없기 때문입니다. 그러므로 위에 언급한 여러 신호중 한두가지라도 나타난다면 그때 투자를 하는 것도 방법이라고 볼 수 있습니다.

이런 것들 조차 알기가 어렵다면 단순하게 시점별로 투자를 하는 것도 한 방법입니다. 미국의 경우 금리 인하의 효과가 짧게는 1년 길게는 2년후에 소비 시장에 반영된다고 했습니다. 이를 현시장에 대비하면 2008년 4월 30일을 기준으로 늦어도 2년후인 2010년 상반기에는 미국 경제가 살아날 가능성이 높습니다. 더욱이 우리나라의 경우 유동성의 증가는 미국보다 빠르게 시장에 반응하는 편이지요. 이런것을 감안해서 볼때 실물경제 침체의 영향을 받은 내년도에 부동산 시장이 활황을 맞을것이라는 것은 너무 희망 사항이 섞인 이야기이고, 2010년에 반등을 시작하여 2011년에는 유동성 과잉의 효과를 톡톡히 볼것이라는 예측이 좀더 현실적입니다.

부동산 투자, 좁게는 주택에 대한 투자는 주식과 다릅니다. 주식에서도 장기투자를 하는 경우도 있지만 주택에 대한 투자는 장기투자가 필수 요건입니다. 3년을 보유해야 양도세가 비과세되기 때문입니다. 집값이 많이 올랐다 하더라도 1년안에 팔면 양도차익의 50%를 세금으로 내야하기때문에 실익은 별로 없습니다. 이익을 극대화하기 위해서는 3년을 보유해야하기때문에 주택 시장에서 필요한 것은 3년후 시장 상황을 내다보는 능력인 것입니다. 1~2년 반짝 오르다 3년이 넘어서 막살 팔려고 하는 시점에는 집값이 매입가보다 떨어졌다면 그보다 허망한 것은 없습니다. 1~2년 차에는 조금 적게 오르더라도 3년차에 많이 올라주는 것이 투자수익율면에서는 유리한 것입니다. 이런 측면에서 볼때 지금 주택을 사게되면 2012년에나 팔수 있는 시기가 될것입니다.

‘떨어지는 칼날은 잡지 마라’ 라는 투자 격언이 있습니다. 대세 하락기에는 매수를 하지 말라는 뜻입니다. 이 때문에 시장에서 바닥을 확인하고 상승세로 돌아섰다는 것을 확인하고 사려는 사람들이 있습니다. 주식 시장의 경우 거래량이 많기때문에 시세가 반등을 하는 시기에도 주식을 살수 있는 기회가 많습니다. 그러나 부동산의 경우 거래량이 많은 것이 아니기 때문에 시세 반등의 조짐이 시장에 알려지는 순간 그 많던 매물은 눈깜짝할 사이에 사라지고 맙니다. 그러므로 부동산 시장에서 급매를 잡는 것은 떨어지는 칼날을 잡는 것이 아니라 떨어지는 감을 받아먹는 것일수 있습니다. 지금 잡는 것이 떨어지는 칼이 될지 아니면 떨어지는 감이 될지는 나중에 알수 있겠지만, 거래량을 수반하면서 가격이 하락하는 것은 반등시에도 매물벽에 시달릴 가능성이 높으므로 ‘떨어지는 칼날’이지만, 거래량을 수반하지 않는 가격하락, 즉 사연이 있는 매물때문에 시세가 하락한 것으로 보이는 것은 ‘떨어지는 감’인 것입니다. 그러므로 시세 변동뿐 아니라 거래량 변동도 눈여겨 보면 떨어지는 감을 잡을수 있는 눈이 열릴 것입니다. 누구든 가장 쌀때 사고 싶어합니다. 그러나 주식이든 부동산이든 바닥은 그 시점을 지나봐야 알 수 있는 것입니다. 바닥을 지날때는 고통과 공포가 시장을 휩쓸게 마련입니다. 그러나 그 고통과 공포가 끝나면 언제 그랬냐는 듯이 새로운 희망이 그 자리를 채우기 마련입니다.

경제가 어렵습니다. 그러나 아무리 추운 겨울이라도 그 끝에는 반드시 봄이 돌아온다는 것을 잊지말아야 겠습니다. 먼훗날 우리는 2008년 가을과 겨울을 기억하며, 그런때도 있었다고 이야기 할지 모릅니다. 그러나 이 추운 시기를 이야기꺼리로만 만들것인지, 자산 증대의 기회로 삼을 것인지는 당신의 선택입니다.

P.S) 이 글은 11월 28일부터 30일까지 3일 연속으로 열렸던 세미나에서 말씀드린 내용중 일부입니다. 이 글은 우리 아기곰 동호회원만을 위한 글로서, 다른 곳으론 퍼나르지 말것을 정중히 부탁드립니다.

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