2008-09-18 17:07
http://blog.drapt.com/sparksun/2291971221725265358 
자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
프리미엄이 붙는 15가지 기본원리
우리는 부동산을 투자할 경우 자신의 여건에 맞는 투자 종목을 고르기 보다는 프리미엄이 많이 붙는 종목의 부동산에 투자하려고 한다. 그러나 막상 투자를 하였다 하더라도 투자대비 수익성이 낮은 경우 상당한 실망을 하게 된다.
특히, 초보자일수록 프리미엄이 높게 붙을 거라 생각하는 부동산에 투자를 한 뒤부터는 가슴을 조이며 매일 인터넷을 검색하거나 자기 자신의 투자에 대한 위로를 받기 위해 여러 전문가들을 찾아다니는 사람들을 종종 보아 왔다.
그러다가 혹시 샀던 부동산의 가격이 떨어지는 날에는 잠을 자지 못할 뿐 아니라 더 떨어지기 전에 부동산을 매각해 버리는 우를 범하는 것을 볼 때 너무 안타까운 마음이 들때가 한 두번이 아니었다. 또한, 불행하게도 자신이 팔았던 부동산이 판 뒤부터 가격이 계속 오르는 경우에 부동산을 잘못 팔았다고 후회해서 부동산을 담을 쌓는 사람들도 종종 보았다.
그렇다면 이러한 실수를 반복하지 않은 방법은 무엇일까?
대부분 부동산 투자에 있어서 자신 있게 투자하는 고수들이나 전문가들에게는 자기 자신들만의 뭔가 특별한 원리를 가지고 있다. 또한 이러한 사람들은 부동산 투자의 기본원리를 바탕으로 프리미엄에 대한 부분도 매우 자유롭다.
그렇다면 프리미엄이란 무엇인가? 부동산에 있어서 희소성을 말한다.
간단히 말해서 희소성이 있는 부동산에 투자하면 가격은 상승하기 마련이다. 그러나 희소성 있는 부동산을 찾아내기란 그리 쉽지 않다. 그러기 때문에 이를 찾기 위해 부단한 노력과 경험을 갖추어야 한다. 1-2년의 부동산 경험을 가지고 부동산에 투자해서 성공하는 투자를 하기가 어려운 경우가 많다. 지난 10,29 대책이나 8,31부동산 규제책에서 보듯이 갑자기 정책에 의해 부동산 가격은 폭락과 폭등을 반복하고 이에 적응하지 못하고 부동산 기본 원리에 충실하지 못한 어정쩡한 사람들은 상당한 피해를 보았던 것이다. 상당한 프리미엄이 형성되었다가도 정책에 의해 하루아침에 물거품이 되는 프리미엄이 있는가 하면 어떠한 여건에서도 강한 프리미엄이 유지되는 종목도 있다.
그러나 아쉽게도 부동산 프리미엄이란 여러 가지 복합요인에 의해 좌우되기 때문에 쉽게 프리미엄이 붙을 부동산을 찾기란 쉽지 않을 뿐 아니라 또한 예측한다는 것 자체도 전문가들도 어렵게 생각한다.
간혹 필자에게 어떤 사람들은 값싸고 좋은 부동산을 가르쳐 달라는 부탁을 종종 듣는다. 프리미엄이 붙을 수 있는 부동산을 좀 찍어달라는 말이다. 이럴 경우 필자는 단호하게 이야기 한다. 그런 부동산은 없다고 말이다. 공부를 하지 않고 좋은 성적을 얻기 어렵듯이 부동산도 값싸고 좋은 부동산을 찾기란 매우 어렵다.
다만 부동산의 기본원리를 이해하고 해당 각 분야의 부동산을 분석 정리하면 몇 가지 공통점을 발견할 수 있다. 여기서 말하는 공통점이란 부동산에서 프리미엄이 붙을 수 있는 요인을 이야기 하는 것이다.
프리미엄이 붙을 수 있는 요인을 15가지로 요약 정리해 보겠다.
◆개발호재가 있는 곳에 프리미엄이 있다.
첫째, 제1단계 가격 상승시기
개발호재가 있는 부동산에는 사람들의 관심이 모이기 때문에 프리미엄이 붙는다.
예를 들어 보자.
신도시를 발표하게 되면 신도시를 포함한 지역 땅값은 하락하나 그 주변 땅값은 폭등이 하게 된다. 왜냐하면 신도시 포함지역은 보상비가 실제가격보다도 낮게 책정되어 보상되기 때문에 신도시 개발 예정지보다 주변지역이 더 폭등하는 것이다. 이것을 우발이익이라고 한다.
판교신도시개발의 경우 판교신도시에 포함된 지역은 평당 300만원에 보상을 받았지만 그 주변인 궁내동이나 백궁동 지역은 시세가 1,500만원을 호가했다. 우발이익이 적용된 것이다. 이것은 상대적으로 신도시 개발지역보다 개발이 예상되는 주변의 땅값에 관심이 집중되기 때문에 가격은 하늘 높은 줄 모르고 상승하는 것이다.
또한 고속도로 개발 발표는 어떤가?
개발 계획발표가 나오면 도시로부터 멀리 떨어져 있는 땅값은 물론 고속도로 개발예정 주변은 가격이 상승한다. 특히 인터체인지 주변 반경 5킬로미터 이내 땅은 금싸라기로 변한다. 왜냐하면 고속도로 개발로 인하여 개발계획이 정리되고 여러 요인들에 의해 작용된 개발 호재가 땅값 상승으로 나타나기 때문이다.
이처럼 개발호재는 부동산가격 프리미엄의 주된 요인이기도 하다. 그러나 고속도로 개발 계획 같은 호재가 발표 되었다 하더라도 가격은 계속적인 상승을 하지 않는다.
몇가지 법칙에 따라 계단식으로 상승하는 원리가 작용한다는 것이다.
다시 말해서 고속도로 개발 계획이 발표가 되면 도로가 뚫리는 지역은 전반적으로 가격이 상승한다. 1단계가격 상승의 시기인 것이다. 가격상승도 도시 주변을 중심으로 올라가기 시작한다.
도심과 거점도시를 중심으로 부동산이 상승을 시작하다가 어느 싯점에 이르러서는 가격상승이 멈추게 된다. 이때가 제2단계 상승을 예상할 수 있다. 그러나 중요한 것은 2단계상승의 기본 전제조건, 즉 개발 재원이 확보되어 있느냐 아니냐에 따라 부동산 가격은 꾸준히 상승할 수도 있고 그 자리에서 멈추어 버릴 수도 있음을 기억해야 할 것이다. 1단계에서의 투자는 고속도로의 개발의 실현가능성에 초점을 투고 투자하여야 한다. 1단계투자는 초보자가 들어가기에는 매우 위험한 투자단계인 것이다.
1단계 투자는 투자대비 수익률은 매우 높은 편이고 가장 저렴한 가격으로 매입할 수 있어 좋지만 장기투자를 보고 투자해야 하기 때문에 여유자금으로 투자해야 한다는 사실을 명심해야 할 것이다.
과거 행정복합도시로 인해 공주 연기지역이 호재로 작용되자 주변의 토지들이 폭등하기 시작했다. 심지어는 행정복합도시로부터 70킬로미터 이상 떨어진 보은, 괴산 지역까지 투자의 손길이 미치게 되었다. 그때는 하늘 높은 줄 모르고 오르던 토지는 지금 어떻게 되었는가? 8,31 대책으로 토지의 강력한 규제로 인하여 휴지가 되어 있지 않았는가?
지하철 개발 호재를 보자. 이것은 다른 요소보다 조금 다른 점을 찾을 수 있다. 지하철은 도심을 중심으로 외곽지역의 개발 호재를 흡입하는 쪽으로 작용하기 때문에 설령 투자가 잘못 되었다 하더라도 유동인구로 인하여 서서히 회복할 수 있는 호재를 품고 있기 때문에 큰 어려움을 당하지 않을 경우가 대부분이다.
둘째, 제2단계 가격 상승시기
다음으로 착공단계, 즉 2단계가격 상승 시기다.
이때의 가격 상승은 개발계획발표 후 해당 부동산 개발 재원이 확보되었느냐 아니냐에 따라 가격 상승이 즉시 반영되거나 아니면 장기간 표류하다가 유야무야 되는 시기를 말한다. 이때는 개발계획 발표 후 시간이 많이 지나면 지날수록 가격상승폭은 높다는 것이다. 중요한 것은 개발재원의 확보가 중요하기 때문에 개발 재원의 주체가 누구인가에 따라 가격상승이 이루어지는 시기임을 알아야 한다.
따라서 착공의 단계에서는 대대적인 착공행사로 인해 주변 분위기를 띄우고 언론이 이를 뒷받침하여 취재할 때 가격은 폭등단계에 접어든다는 것이다.
여기서 주의해야 할 점은 제1단계에 투자했던 사람이 제2단계에서 계속 갈 것인가 말 것인가를 판단해야 한다는 시점이라는 것이다. 왜냐하면 2단계를 지나면 상당한 시간이 있어야 마지막 제3단계의 상승단계가 오기 때문이다.
지하철의 경우를 보자 착공 후 상당한 가격 상승이 있었으나 실제로 공사의 진척은 시원하게 눈에 보이지 않는다. 도리어 지하철 착공의 인한 불편함으로 인해 가격이 떵어지는 곳도 발생할 수 있다. 많은 뜬소문이 돌아다니고 가격의 양극화 현상은 극에 달한다. 초창기 대출이나 장기적인 자본으로 투자하지 않은 사람들은 상당한 고민을 하게 하는 시기이다.
이때 만약 착공 후에 여러 가지 민원이나 악재로 인하여 완공 시기가 늦추어 진다거나 연기되는 경우 투자수익률은 상당한 차이를 남기기 때문에 상당한 분석이 요구되는 시점이기도 하다. 이를 견디지 못해 급매물도 나오고 대출이자를 이기지 못하고 포기하는 사람들이 속출하는 단계이다.
셋째, 제3단계 가격상승시기
초보가 투자하기 가장 적합한 시기로 볼 수 있다.
준공시점이나 완공시점이 가까워지면 또 한번의 가격 상승이 이루어지는 시기로서 안정적인 투자를 할 수 있는 지점이다.
그러나 이때의 가격 상승은 1단계 상승에 비해 급속히 이루어지기 때문에 양도세등과 같은 특별 세금조사와 투기지역 및 토지거래 허가지역 등으로 묶일 경우가 많기 때문에 이러한 정책을 염두해 두고 투자하여야 하는 단계다. 따라서 큰 욕심을 내서는 않되는 시기다. 다만 개발계획이 어느 정도 완성 단계에 있기 때문에 초보자들이 가장 안전하게 투자할 수 있는 단계라고 볼 수 있다. 가식적으로 모양새가 나타나기 때문에 실수요자에게 가장 안성맞춤인 단계라는 것이다.
그러나 여기서 확인해야 하는 것이 있다. 완공 후 상권과 부동산투자의 분위기를 파악해야 하는 것이다. 아무리 준공이나 완공되었다 하더라도 일반적으로 유동인구가 적고 개발된 시설을 활용하는 사람이 적다면 신중하게 생각해 봐야 한다는 것이다.
지하철이 개통되었는데 상권이 형성되지 않고 이용하는 승객이 적다면 장기적인 측면을 고려해야 되는 것이다.
끝으로 완공 후 3년정도 지난 뒤의 투자시점이 있다. 이것은 준공 후 3년이 지남 뒤에는 어느 정도 상권도 왕성해지고 유동인구도 안정이 되어 또 한번의 가격 상승이 이루어 지는 시기이다. 특별히 일시적인 가격폭등은 없으나 간혹 추가적인 개발 호재로 인해 폭등의 단계를 거치는 시기라고도 말할 수 있다. 지하철 개통 후 대단지 아파트가 예정되었다든지 추가로 지하철이 다른 선과 연결되어 환승역이 되었다든지 같은 호재는 또 한번의 가격 상승을 경험하는 시기다. 따라서 이때는 상권의 변화를 분석하고 개발호재가 투자에 이익이 되는지 손해가 되는지 따져봐야 되는 시기다.
이후의 투자수익률은 새로운 다른 경쟁여건이 발생하지 않는다면 꾸준한 상승을 이어가는 단계다. 그러나 많은 사람들은 이시기가 지나면 정리를 하여야할 것도 계속 가지고 있어서 투지 수익률을 낮추는 우를 범하는 경우도 있다.
우리는 여기까지 개발호재가 부동산 투자에 있어서 작용하는 요인과 단계별 상승시기를 알아보았다. 그런데 사람들은 마지막 단계까지 기다리지 않고 단기간에 부동산에서 이익을 보려고 한다. 그러나 부동산 투자, 특히 토지의 투자는 세월과의 싸움이라는 사실을 기억했으면 한다. 따라서 부동산으로 승부를 걸고 이기기 위해서는 인내하는 방법부터 배워야 할 것이다.
판교보상금으로 200억원을 받았던 분이 30년의 세월을 참고 기다렸다는 사실을 기억하면서 말이다
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