2006-06-30 13:03
http://blog.drapt.com/spade5/1569851151640192647 
자료출처 : 무지개구라 김종갑 떴다.
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
★ 2005년부터 2006년 두 해 동안 걸친 릴레이식 부동산 폭등을 어떻게 해석해야 할까?
정부의 지속적인 부동산 압박에도 불구하고 그 누구도 예측하지 못한 활황 장세가 이어진
데는 몇 가지 결정적인 이유가 있다.
모든 지역이 부동산 폭등의 한 복판에 선 것은 아니며, 오름폭의 차이가 매우 큰 이른바
지역별, 평형별, 가격별로 양극화 현상이 두드러진다는 점이 가장 큰 특징이다.
부동산의 폭등은 주식의 투자 마인드 이른바 과학적, 객관적, 체계적인 모든 분석 영역에서
크게 일탈한 흐름을 보여 주고 있으며, 오히려 수십년 동안 많은 사람의 뇌리 속에 자리 잡힌
극?직관적이고 감정적이며 단순한 발상에 의해 좌지우지 되고 있다고 해도 과언이 아니다.
★ 이러한 시민들의 심리적 요인뿐만이 아니라 400조에 이르는 엄청난 유동 자금이 부동산에
몰리는 것도 부동산 광풍의 원인으로 지목받고 있다.
최근 버블 논쟁이 뜨겁게 점화되고 있는 시점에서 근시안적인 시각으로 부동산을 바라보는
사람들은 부동산의 폭락과 장기간 하향 안정세를 점치겠지만, 좀 더 긴 시간의 흐름 속에서
부동산을 꿰뚫는 혜안을 가진 사람이라면 100Km로 달리던 열차가 잠시 잠깐 어느 정거장에
쉬어간 것쯤으로 생각할 것이다.
★ 우선 다음 다섯 가지 사항을 눈여겨 보자
편의상 다섯개 황금 루트 중에서 강남-분당-용인-수원을 잇는 황금루트를 고찰해 보겠다.
첫째,강남권이다.
★ 15년 전부터 강남 아파트 값이 큰 폭의 상승과 소폭의 하락을 반복하면서 결과적으로
사상 최고가를 경신하는 등 부동산 가격의 신화를 만들어 냈다.
강남 아파트의 상승은 마치 대권 경쟁의 선두 주자를 선별하듯이 차기 상승 지역의 선두
주자에 눈독을 들이게 하였고, 그 정점에는 항상 분당이 떠오르는 별로 주목을 받았다.
우리나라 경제 구조의 특성상 강남은 향후 수십 년 동안은 영원 진리의 지역 명품으로서의
권위를 가져 올 것이 확실하며, 재개발이 본격화 되어 새아파트로 탈바꿈이 된다면 그
명성이 더더욱 오랫동안 지속될 가능성이 높다.
정부의 강남 분산화 목동과 용산 강동 송파 등의 상승이 강남권에 어떤 영향을 줄 것인지가
초미의 관심사이다.
둘째, 분당권이다.
★ 10년 전부터 나온 유망 지역 가운데 단연코 분당, 일산, 평촌 등이 인구에 회자 되었으며,
결국 이들 아파트는 IMF의 험란한 파고를 뛰어 넘고 강남과 마찬가지로 큰폭의 상승과
소폭의 하락을 반복하면서 현 시점에서 연일 최고가를 경신하는 무서운 상승세를 나타내고
있다.
분당은 판교라는 호재 속에 비교적 짧은 기간에 분양가 대비 5배-10배에 이르는 활화산 같은
폭등을 가져 오긴 했지만 설령 판교가 아니었을 지라도 강남 지역의 성향이나 입지 조건,
생활 만족도 등을 고려할 경우에 이미 예견된 상승이라고 할 수 있다.
천당 아래에 분당이 있다는 말이 나 돌 정도로 분당은 우리나라 계획 도시 중에서 가장
완벽한 도시이자, 생활 만족도 1위를 자랑하는 곳이다.
다만 10년이 지난 아파트가 대부분이기 때문에 개인적인 생각으로는 인근 용인 지역의
새 아파트나 판교의 아파트보다 향후의 오름 폭은 크지 않을 것으로 전망 된다.
셋째, 죽전, 성복, 신봉 등 용인 북부권이다.
★ 5년전부터 분당의 상승 폭이 기하급수적인 형태로 드러나자 역시 차기 선두 주자에 관심이
쏠리기 시작했는데 우선적으로 죽전과 신봉, 성복 등이 사람들의 입에 오르 내리기 시작했다.
분당 지역의 꺾일 줄 모르는 시세 상승과 맞물려 불과 3년 동안 100% 이상 시세 상승을 이끈
이 지역의 아파트는 분당 및 판교와의 지근 거리라는 초특급 입지에다가 새아파트라는 갑옷으로
무장하여 마치 전쟁에서 연전연승하는 개선 장군처럼 상승과 상승의 릴레이식 시세 상승을
일구어 냈다.
특히 오리역-죽전역-지하보정역-신갈역-기흥역 등으로 이어지는 전철역과 경부 고속 국도의
인접성이 이들 아파트의 장기간 활황세를 점칠 수 있게 하는 핵심 요인이다.
다만 새아파트의 가치 상승은 가격에 상관 없이 큰 폭의 오름을 지속하겠지만 오래된
아파트의 상승 폭은 상대적으로 낮을 것으로 예상이 된다.
또한 신분당선인 동천-신봉-상현-수원으로 이어지는 전철역도 시세 상승의 일등 공신이 될
가능성이 매우 크다.
넷째, 동백, 신갈, 상현, 영통, 등의 용인 남서부와 수원권역이다.
★ 강남이 15년 전부터 분당이 10년 전부터 죽전이 5년 전부터 이들 권역은 올해부터 본격적인
시세 흐름을 탔는데, 우연의 일치인지는 모르겠지만 꼭 5년 단위로 하나의 황금 루트로 이어
지고 있다는 점이다.
이들 지역은 지역적으로 상충되는 특색에도 불구하고, 각기 다른 모습으로 가치 폭발을
이루고 있는데, 특히 상현과 신갈은 긴긴 겨울잠에서 깨어나 2005년부터 기지개를 펴기
시작하더니 급기야는 판교 및 이의 신도시 등의 호재에 힘입어 경악할만한 상승률을 보여
주고 있다.
역시 분당선과 신분당선이 연결되는 교통의 요지로서 장기간 시세 차익을 남길 수 있는
지역인데, 오래된 아파트나 택지 개발 지역이 아닌 난개발 지역의 상승폭은 다소 둔화 될 것으로
예측이 된다.
특히 다크호스로 지목 받고 있는 동백의 출현은 지리적으로는 남부권에 위치하고 있지만.
친환경, 최고급 시설, 최신식 경전철, 최고의 택지개발 지구라는 특장점이 있다.
다만 엄격하게 말하면 교통에 관계 없이 고립된 느낌이 들기 때문에 강남권 성향이 어느
정도냐에 따라 시세 상승이 예견 되는 바 - 죽전과의 단순 비교는 위험하다는 생각이 든다.
다섯째, 다음 주자로 거론 되는 곳은 어디일까?
★ 입지의 축이 경부 고속국도를 기준으로 점점 남쪽과 서쪽으로 남하하고 있는 점에 주목할 때
용인 구갈, 기흥, 상갈, 보라, 공세 등과 수원, 동탄, 평택, 천안, 아산까지 그 폭을 넓혀서
생각을 할 수 있다.
이들 지역은 위의 네 가지 입지 지역이 안정된 상승을 지속할 경우에 틀림 없이 5년 이내에
유망 지역을 중심으로 큰 폭의 시세 상승이 예견 된다고 하겠다.
공교롭게도 그 시점에서는 동탄과 병점, 이의 신도시의 입주 및 개발 붐이 본격화 될 것이고
수도권 경전철이 본격화 되는 단계이기 때문에 가치 상승의 신빙성을 더욱 높이고 있다.
물론 강남을 기준으로 동탄, 평택, 천안 지역보다 지근 거리인 경부 고속국도 상의 공세,
보라, 구갈, 기흥권이 우선적인 수혜의 대상으로 점쳐지며, 강남과 용인 일대의 상승 폭의
결과에 따라서 일정기간 부침이 있다고 하겠다.
★ 지금까지 강남에서 불붙기 시작한 부동산 열풍이 꼭 5년 단위를 전후로 하여 분당-용인북부
-용인남서부-수도권 남서부 지역으로 확산 되고 있다는 사실에 주목하였는데 이들 지역의
아파트에 관심을 갖고 좀 더 적극적인 통찰력에 바탕을 둔 매수를 권하고 싶다.
따라서 수도권 최고의 황금라인으로 강남-분당-죽전 등 용인 북부-동백, 상현 등 용인
남서부, 기흥, 보라, 공세, 수원, 동탄, 영통, 평택, 천안을 망라한 수도권 남서부
일대 등을 첫 손가락으로 꼽고 싶다.
★ 이들 지역은 강남권 성향이 가장 강하여 지속적으로 풍부한 유동자금이 유입될
것으로 예측되기 때문에 투자 1순위 지역으로 손 꼽을 지역이다.
또한 서울 상암-일산-파주교하,금촌권 등도 남북 관계의 개선 여지에 따라서 오름폭이 클
것으로 판단 되는데, 특히 이 지역은 GS의 LCD사업과 맞물려 달리는 말에 채찍을 하는
형국으로 보인다.
다만 북으로 휴전선이 가로막혀 있다는 결정적인 장애물이 상존하고 있는 까닭에 투자에 대한
시세 차익의 폭은 속단하기 어려운 형국이다.
★ 향후 10년 이상을 내다본다면 영동 고숙국도의 축을 형성하고 있는 성남-광주-곤지암-이천
-여주로 이어지는 친환경 라인에 관심을 가질만 하며, 라인의 축을 끼고 있지는 않지만 김포와
인천 송도, 구리, 하남, 남양주 등도 지역적 특장점을 배경으로 폭등할 호조건을 갖춘
지역으로 눈여겨 볼 필요가 있는 곳이다.
★ 결국 일정 기간 동안 지역별 양극화 현상은 두드러지겠지만 특별한 하자가 없는 곳이라면
수도권 전체가 상향 평준화 형태로 이어질 가능성이 매우 높다고 추론할 수 있다.
입지상으로 큰 문제가 없다면 주변 아파트 값이 높은 지역, 서울 핵심 지역에 가까운 새아파트,
개발 호재가 상존하는 지역, 서울 출퇴근이 가까운 친환경 지역 등을 망라하여 폭 넓은
시각에서 내 집 마련을 하거나 큰 평수로 갈아 타려는 생각을 늘 마음 속에 품고 있어야 한다.
★ 떨어질 때는 장기간에 걸쳐서 가랑비 내리듯이 3-10% 내외의 점진적인 가치의 하락이 계속
되지만 오를 때는 단기간에 30-100% 가까이 폭우로 변해 버리는 부동산의 마력!
그렇기 때문에 우리는 한 사람 한 사람의 심리가 응축된 단순하지만 일관성 있는 그 마력
앞에서 손해를 보지 않기 위해서라도, 부동산에 관심을 가지고, 여건이 70%만 허락 된다면
과감한 결단력을 보여야 한다.
★ 놀랍게도 위의 지역에 대한 시세 상승은 극비 사항이나 1급 비밀 문서가 아닌 온 세상에
공개되어 삼척동자도 알고 있을 정도의 지극히 평범한 정보력에 불과 했지만, 그 흐름
그 의지대로 부동산 대박을 일구어 냈다.
말하자면 우리는 이미 예견 된 그 수많은 정보의 손길이 결코 유언비어가 아니라 100%
사실로 드러났다는 점에 주목할 필요가 있다.
★ 여기에서 손해를 보지 않고 큰 수익을 얻기 위해서는 지극히 평범하지만 뭇 사람들 입에 오르
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