[스크랩] 1.11부동산대책 이후 내집마련 행동 요령

2007-01-12 21:06

http://blog.drapt.com/soskdl50/81168603560854

원문출처 : http://www.drapt.com/blog/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=12&item=M01&uid=74066

올해 처음으로 나온 1.11대책은 한마디로 분양가 인하를 위한 제도개선이 주요 요지입니다. 분양가상한제 및 분양원가 공개를 민간택지까지 확대하는 방안이나 마이너스 옵션제를 실시하는 것이나 채권입찰액 하향 조정 등은 모두 분양가 인하에 목적이 있는 것이기 때문입니다.

따라서 이번 대책이 9월 1일 이후부터 본격적으로 실시될 것이기 때문에 이번 대책이 즉각적으로 아파트값에 영향을 미치기는 힘들 것으로 보여집니다.

다만 9월 1일 이후 분양가상한제나 분양원가 공개에 적용되는 아파트가 본격적으로 분양에 나선다면 “고분양가 = 인근 아파트값 상승”의 고리는 일단 단절 될 것으로 전망해 볼 수 있습니다. 그런데 중요한 것은 전매금지 기간이 확대됐다고 하지만 인근 아파트값 보다 저렴하게 공급되는 만큼 신규 분양시장으로는 청약자들이 몰릴 것입니다.

또한 청약가점제 역시 민간택지에서 분양하는 25.7평 초과는 가점제 대상이 아니었지만 이번 대책으로 25.7평 초과도 분양가상한제 및 채권입찰제가 적용되는 만큼 가점제 대상이 될 확률도 높아 보입니다.

그렇다면 앞으로 내 집마련 전략을 어떻게 가져가야 할까요? 대상별로 이번 대책에 따른 내집마련 행동 요령을 알아봅니다.

부양가족 많은 무주택자 - 1가지 경우 생각 가능

청약가점제 조기 시행으로 가장 유리한 대상입니다. 특히 부양가족이 많고 무주택기간이 긴 청약자라면 기존 주택을 구입하기 보다는 가점제 시행 후 청약을 통해 아파트를 구입하는 것이 좋습니다.

다만 분양가 낮아지고 가점제 시행 전까지 청약을 미뤘던 청약자들이 대거 분양시장에 나올 것으로 보여지는 만큼 유망 지역의 경쟁률은 상상을 초월할 것으로 보입니다.

1주택 소유자 - 2가지 경우 생각 가능

가장 고민이 되는 대상입니다. 이 수요는 이미 집이 있는 상황에서 좀더 큰 평형대로 갈아타려는 수요가 대부분 이지만 주택 담보대출 규제로 갈아타기가 쉽지 않은 상황이며 가점제 역시 앞당지고 적용대상 역시 민간택지 25.7평 초과까지 확대될 것으로 보여지기 때문입니다.

올해 청약가점제가 9월 실시되면 1주택 소유자의 아파트 당첨확률은 거의 없습니다. 25.7평 이하나 초과 모두 무주택기간의 가중치 비율이 부양가족수 다음으로 높기 때문입니다. 또한 민간 건설사 역시 분양가상한제나 원가공개가 확대되기 전에 공급물량을 늘릴 공산이 크기 때문에 이 수요는 가점제 시행 전에 적극 청약에 나서야 합니다.

그나마 집을 아파트로 소유하고 있는 사람은 다행입니다. 다세대 등을 소유하고 있는 사람은 더욱 문제가 됩니다. 이번 대책에서도 주택의 소유만을 따질 뿐, 주택의 가격이나 평형 기준을 마련하지 못했기 때문에 이 사람들은 과감하게 집을 처분한 후 무주택기간을 늘려가야 할 것으로 보입니다.

자녀없는 젋은부부(신혼부부) - 2가지 경우 생각 가능

자녀 없는 젊은부부도 참 애매합니다. 목돈이 없기 때문에 당장 집을 구입하지도 못하고 그렇다고 자녀가 있지도 않고 세대주 연령도 높지 않아 가점제를 노리는 것도 별 소득이 없어 보이기 때문입니다.

그렇다면 어떻게 해야 할까요?

자금여력이 충분치 않다면 추격 매수는 하지 말고 때를 기다리는 것도 방법입니다. 이번 대책으로 분양가 상한제가 전국적으로 확대돼 분양가 인하효과가 기대되고 서울의 경우 SH공사가 공급하는 아파트는 인근 주택가격 연동제 등을 통해 시세의 75~85%% 수준으로 아파트를 공급한다고 밝히고 있기 때문입니다.

만약 아파트 매수를 희망한다면 소형 평형을 중심으로 살펴야 합니다. 특히 매도할 때 유리할 수 있는 역세권 소형을 중심으로 매수해야 합니다. 역세권 소형 아파트의 경우는 필요한 시기에 매도가 되지 않더라도 전세나 월세 등을 놓기가 수월하기 때문입니다.

사회초년생 - 1가지 경우 생각 가능

사회에 나온지 얼마 되지 않는 사회초년생 이라면 가점제에서 점수를 받을 만한 항목이 거의 없어 내집마련이 쉽지 않습니다. 따라서 가장 먼저 세대주 분리 후 청약저축에 가입해야 한다. 저축통장은 쓰임새가 많기 때문입니다.

공공택지에서 공급되는 중소형 아파트 뿐만 아니라 민간임대나 공공임대 등으로 청약기회가 넓기 때문입니다. 또 저축은 청약예금으로 전환이 가능한 것도 장점으로 꼽을 수 있습니다. 따라서 사회 초년생이 빠른 시간내 내집을 마련하고자 한다면 저축가입은 필수입니다.

독신자 - 2가지 경우 생각 가능

독신자의 경우는 2가지 경우로 생각할 수 있습니다. 아파트 매수에 적극 나서거나 가점에 실시전에 아파트를 분양받아야 합니다. 특히 가점제 실시때까지 아파트 매수를 미루게 되면 공공택지에서 아파트 분양받기란 어려울 것입니다. 부양가족수 등에 밀려서 가점제 점수가 낮게 나올 것이기 때문입니다.

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