2007-12-10 13:12

http://blog.drapt.com/sorasam/3104061197259927180

자료출처 : ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡

원문출처 : http://blog.drapt.com/ley87

상가투자분석/경매전략

 

1.  상가의 종류

상가는 흔히 일반상가, 아파트 단지내 상가, 전문상가 등으로 구분된다. 그러나 이 같은 상가구분은 법정용어가 아니며 건축법상 상업시설은 크게 1종 근린생활시설, 2종 근린생활시설, 판매 및 영업시설, 위락시설 등으로 용도를 구분한다.

 (표) 상가시설의 용도구분

용 도	세 부 용도
제1종 근린생활시설	① 슈퍼마켓과 일용품(식품 잡화 의류 완구 서적 건축자재 의약품류 등) 등의 소매점으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1,000㎡미만인 것 ② 휴게음식점으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 300㎡미만인 것 ③ 이용원 미용원 일반목욕장 및 세탁소(공장이 부설된 것은 제외) ④ 의원 치과의원 한의원 침술원 접골원 및 조산소 ⑤ 탁구장 및 체육도장으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡미만인 것 ⑥ 동사무소, 경찰관파출소, 소방서, 우체국, 전신전화국, 방송국, 보건소, 공공도서관 지역, 의료보험조합, 기타 이와 유사한 것으로 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1,000㎡미만인 것 ⑦ 마을공회당, 마을공동작업소, 마을공동구판장, 기타 이와 유사한 것 ⑧ 변전소, 양수장, 정수장, 대피소, 공중화장실, 기타 이와 유사한 것
제2종 근린생활시설	① 일반음식점 기원 ② 휴게음식점으로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것 ③ 서점으로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것 ④ 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장 기타 이와 유사한 것으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡미만인 것 ⑤ 종교집회장 및 공연장으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 300㎡미만인 것 ⑥ 금융업소, 부동산중개업소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 기타 이와 유사한 것으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것 ⑦ 제조업소, 수리점, 세탁소, 기타 이와 유사한 것으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡미만이고, 대기환경보전법, 수질환경보전법 또는 소음 진동규제법에 의한 배출시설의 설치허가 또는 신고를 요하지 아니하는 것 ⑧ 게임제공업소로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡미만인 것 ⑨ 사진관, 표구점, 학원(동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡미만인 것에 한하며, 자동차학원 및 무도학원은 제외), 장의사, 동물병원, 총포판매소, 기타 이와 유사한 것 ⑩ 단란주점으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계 가150㎡미만인 것 ⑪ 의약품도매점 및 자동차영업소로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥 면적의 합계가 1,000㎡미만인 것 ⑫ 안마시술소 및 노래연습장
판매 및 영업시설	① 도매시장 ② 소매시장(유통산업발전법에 의한 시장 대형점 대규모소매점 기타 이와 유사한 것) ③ 상점(슈퍼마켓과 일용품 등의 소매점으로서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1,000㎡이상인 것을 말함)과 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 게임제공업소 ④ 여객자동차터미널 및 화물터미널 ⑤ 철도역사 ⑥ 공항시설 ⑦ 항만시설 및 종합여객시설
위락시설	① 단란주점으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것 ② 주점영업(유흥주점 및 이와 유사한 것을 포함함) ③ 특수목욕장 ④ 유기장 기타 이와 유사한 것(제2종 근린생활시설에 해당하는 것은 제외) ⑤ 투전기업소 및 카지노업소 ⑥ 무도장과 무도학원

 

2. 상가투자와 자금계획

 

 

이달 현재 전국 분양중인 상가의 로얄층인 지상 1층 상가를 투자하기 위해선 대출금과 보증금 수입 감안해 자기자본이 최소 3억원 이상 있어야 한다는 조사결과가 나왔다.

 

30일 상가정보업체인 상가뉴스레이다에 따르면 지하1층~지상3층까지 전국 47만1840.4평 2만832개 점포를 종합 분석한 결과 평균 1점포 면적과 평균 1점포 분양가격은 지하1층 경우 (조사면적 61,695.1평, 점포수 3,008개) 각각 20.5평, 2억6358 만원으로 나타났다.

 

전국 지상1층은 15만4210.1평, 7772개 점포를 조사한 결과 평당 평당가는 2449만원이었으며 평균 1점포 면적은 19.8평 평균 분양금액은 4억 8596만원으로 조사됐다.

지상2층은 평균 1점포 24.9평에 평균 1점포 가격이 2억8070만원으로 나타났으며 지상3층은 평균 1점포 면적이 26.1평으로 평균 1점포 분양가격은 2억3821만원을 기록했다.

 

서울의 분양중 상가 지하1층~ 지상3층까지 15만2077.9평, 7744개 점포를 분석한 결과 지하1층의 평균 1점포 면적은 24.8평 이며 1점포 평균 분양가격은 3억4911만원으로 파악됐다.

지상1층은 평균 1점포 17.6평, 평균 1점포 분양가는 5억5117만원으로 조사됐으며 조사면적과 점포수는 각각 3만8947.3평과 2211개 점포를 대상으로 했다.

지상2층의 평균1점포 면적은 18.1평, 평균1점포 분양가격은 3억2197만원으로 지상3층은 19.1평에 2억9866만원으로 각각 나타났다.

 

수도권 분양중 상가 지하1층~지상3층까지 18만4116.2평, 7,878개 점포를 분석한 결과 지하1층 평균1점포 면적은 21.4평으로 평균1점포 분양가격은 1억8660만원을 기록했다.

지상1층의 경우는 19.5평에 4억 4563만원의 평균1점포 면적과 평균1점포 분양가로 조사됐다. 지상2층과 지상3층은 각각 평균 1점포 27,3평, 25.9평으로 나타났으며 1점포 평균 분양가격은 2억3614만원과 1억7944만원으로 집계됐다.

 

상가뉴스레이다 박대원 선임연구위원은 “금번 조사 결과 전국 및 서울, 수도권 지역의 1층 상가분양금액은 평균 1점포당 5억원 내외로 조사됐으나 대출금 30%와 보증금 수입을 감안한다면 최근 상가투자에 있어 최소 자기 자본금이 3억원 이상은 돼야 한다“고 말했다.

 

3. 상가투자수익률

상가 투자수익률 8%이상돼야 만족한다

 

 

투자자들이 상가투자시 요구 수익률이 8%이상이 돼야 만족한다는 조사결과과 나왔다.

 

22일 상가정보제공 전문업체인 상가뉴스레이다에 따르면 지난 20일까지 설문 참여자 548명을 대상으로 "상가를 투자한다면 금융권과의 비교와 현실적인 경기 상황을 감안해 최소한 어느 정도의 투자수익률이 예상돼야 상가투자에 만족하실 수 있겠습니까"에 대한 설문조사 결과 응답자중 38.9%(213명)가‘8%이상'이라고 답했다.

 

현장에서의 수익률은 6~7%대가 보통이지만 8%이상의 기대수익이 나온 것은 금통위의 콜금리 동결 발표에도 불구하고 저금리 기조가 깨지면서 은행권의 추가적인 금리인상 예상에 따른 보상 기대심리가 동반 상승된 것으로 풀이된다.

 

그 다음으로는 “9%이상”이라고 답한 응답자도 27.6%에 달해 금리인상에 대한 보상 기회비용을 더 크게 보는 층도 많았다.

 

연령별대로는 20대 36.5%, 30대 40.6%, 40대 39.9%가 '8%이상'을 기대 수익률로 응답했고 50대는35.7%가 만족할만한 투자수익률로 “9%이상”을 선택했다.

 

한편, 지역별로는 서울을 포함한 경기 (39%), 대전/충청(37.5%), 광주/전라(49.2%), 강원(34.8%), 부산/울산/경상(36%)등의 지역에서도 '8%이상'을 만족할만한 적정 투자 수익률로 내다봤다.

 

상가뉴스레이다 박대원 선임연구위원은 “상가투자자의 기대수익률이 금리인상과 경기 회복 기대감이 커지면서 예전보다 1~2% 높아졌다”며 “경기호전 기대감과 8.31대책의 상대적인 후광효과인 상가투자 시장에 투자자가 중장기적인 관점에서 긍정적인 평가를 내린 것으로 풀이된다"고 말했다.

 

4. 상가투자전략

 

1) 상가의 수요

상가의 수요는 경기회복과 직접적인 연관이 있다.

우선 수요에 긍정적인 측면으로는

8·31대책으로 2006년 이후에는 수익형상품이 반사이익을 볼 수 있을 것으로 전망된다.

경기회복 기대감: 한국은행은 내년 경제성장률이 3년만에 5.0%대로 회복될 것이라고 내다봤다..

부정적인 측면

- 금리인상과 고유가로 수익율 저하우려

금리인상으로 대출이자의 부담은 최소 6%이상 수익률이 발생해야 하는 상가투자의 이점이 저하될 수 있다. 한국은행의 콜금리 인상추세가  이자부담 증가로 인한 소비심리 위축으로 이어져 상가시장 활성에도 악재로 작용할 수 있다.

 

- 기준시가 인상으로 과세강화

 

2) 상가의 공급측면

그 동안의 공급과잉의 논란에도 불구하고 입주를 앞둔 아파트 단지를 중심으로 상가 공급이 활성화될 전만이다.

 

3) 상가정책

- 상가후분양제도

건축물의분양에관한법률(이하 “분양법”)이 시행되는 2005.4.23일부터는 연면적

3천㎡ 이상의 건축물과 20실 이상 오피스텔은, 대지 소유권을 확보하여야 하고

신탁계약 이나 분양보증 등을 받아 착공신고후 시․군․구로부터 분양신고필증을

받아 분양할 수 있다. 분양시기는 골조공사 2/3 경과후 하거나 신탁계약 또는

분양보증을 받아 착공 신고 후 가능

 

- 8.31 부동산정책

8,31 대책은 서민의 주거안정과 주택 및 토지의 투기 수요를 강력하게 억제 하겠다는 정부의 의지가 한층 강하게 반영된 것으로 풀이 할 수 있으며 기본적으로 종합 부동산세 및 양도세를 강화 하여 다 주택 보유자와 토지 시장에 압박을 가함으로써 투기 근절에 나선 것으로 볼 수 있다.

정부의 의지 만큼이나 약 400조에 달하는 부동 자금 역시 어디로 갈 것인가에 대한 각계 전문가들의 촉각이 곤두서 있고 정부의 정책이 바뀔 수도 있다는 그 동안의 선례를 꼽으며 관망세가 많을 것이라는 것과 상대적으로 규제가 덜한 상가 시장이나 오피스 시장으로 자금이 몰려들 것이라는 의견 등 이 분분해 정부의 이번 정책이 주택시장과 토지 시장에 미치는 파장이 상당함을 가늠케 하고 있다.

 

- 상가/오피스텔의 기준시가 인상

시장의 이러한 분위기를 고려하여 최근 정부는 상가와 오피스텔에 대해 기준시가를 인상하여 과세를 강화하려는 움직임을 보이고 있다

 

4) 상가 유형별 투자전략

◇단지내 상가=단지내상가의 인기는 금년에도 이어질 것으로 보인다. 인근 대형상권에 밀리면서 회의론이 대두되기도 했지만 풍부한 배후단지를 갖춰 안정성이 확보돼 있기 때문이다.
물량도 풍부할 것으로 보인다. 건교부는 수도권공공택지 1200만평을 포함해 앞으로 800만평을 추가로 확보한다는 계획이어서 단지내 상가 공급도 뒤따를 것으로 보인다. 그러나 안정성만 믿고 무턱대고 덤볐다간 손해 볼 가능성도 높다.

◇근린상가=대단위 택지개발지구, 신도시 건설 등 호재가 많은 근린상가도 관심 대상이다. 입점 시기부터 상권의 모양이 갖춰지는 단지내 상가와는 달리 근린상가는 아파트 입주율이 높아지고 유동인구가 늘어나면서부터 상권이 형성되는 특징이 있다. 상권이 활성화되기까지 입지에 따라 3년이상 걸리기도 한다. 따라서 택지지구나 신도시내 상가 투자시에는 중·장기적 접근이 필요하다.

최근 분양했던 경기 용인 죽전·동백지구, 인천 송도신도시, 용인 동백 지구, 파주 교하 지구내 근린상가도 주변단지의 입주율이 높아지면서 서서히 자리를 잡고 있다.

장기투자 목적이라면 오는 2008년이면 개통되는 지하철 9호선 역세권 근린상가를 고려할 만하다. 김포공항에서 강남교보타워를 잇는 25개(1단계)의 정거장이 생겨난다. 지하철 개통과 함께 낙후된 상권이 활기를 띨 전망이다.

◇테마상가(디자이너클럽, 메디컬센타, 한방타운, 연예인매장 등등)

=올해 고전을 면치 못했던 테마상가는 내년에도 빛을 보기 어려울 것 같다. 소액투자라는 잇점만으로 수요자를 유인하기엔 한계라는 분석이다. 대형 백화점이나 할인점과의 경쟁을 극복할 묘안도 없다.

이에 테마상가들이 멀티복합상가로 전환하면서 돌파구를 찾고 있어 향후 귀추가 주목된다. 멀티복합상가란 규모는 백화점이나 테마쇼핑몰처럼 매머드급이면서 테마상가의 단점인 점포의 협소성를 개선한 상가다. – 부천 소풍,

테마쇼핑몰에 비해 독립점포로서 영업이 개별적으로 유지될 수 있는 장점이 있다. 점포 규모가 커 그만큼 투자나 임대 비용도 많이 든다.

◇주상복합상가= 2006년 주상복합상가 시장은 크게 호전되기는 어려울 전망이다. 올해 주상복합상가의 공실률이 높았던 것은 공급이 많은 데다 주변 상권과의 업종 충돌로 입지가 좁았기 때문이다. 또 입주 가구수에 비해 상가가 많은 것도 문제다.

내년에도 신규 공급분 중 적정 분양가로 투자자와 임차인의 부담을 경감시키고 입지적 우수성을 살린 상가들만이 선방할 것으로 보인다.

 

5) 입지별 상가투자전략

◇역세권상가

 기존역세권 및 개통예정인 지하철 역세권

◇단지내상가

◇대학가주변상가

 건대역, 신촌상가, 홍대앞,

 

 

5. 상가경매

법원경매에서 상가의 경우는 특별히 유의해야 한다. 지금처럼 경기가 전반적으로 악화되어 있는 경우 가장 먼저 경매 시장에 등장하는 것이 바로 상가인데, 그래도 잘만 선별하면 은행이자율 몇배의 톡톡한 임대 수익을 기대할 수 있는 물건들도 찾아낼 수 있다.

 

◆ 근린상가 =주택가에 있는 근린상가의 경우 대부분 주택가나 골목 안쪽의 코너에 자리 잡고 있는 경우가 많은 데 이런 물건은 잘만 하면 상당한 알짜를 고를 수 있다.

 

지금처럼 부동산 경기가 나빠져 경매시장의 주름이 더욱 깊어지는 상황에서도 전반적으로 낙찰가격이 낮아지지 않고 있다.

 

법원경매시장에서 낙찰가격이나 낙찰율의 등락이 가장 작은 물건이다. 특히 지금과 같은 부동산 시장 상황에서 더욱 인기가 있다고 할 수 있다.

 

◆ 대형상가 = 대형상가가 전체로 경매에 나오는 경우이다.상가건물임대차보호법의 적용이 되는 물건인지 아닌지를 먼저 파악해야 한다.

 

경우에 따라서는 수십∼수백여개의 물건번호로 구성되는 이런 물건의 특징은 경기가 안 좋아 영업이 잘 안 되어서 경매에 나왔다기 보다는 건물소유자의 사정으로 법원 경매에 나오는 것이 일반적이다. 무슨 말인가 하면 법원 경매와 영업은 상관이 없다는 말이다.

 

한 가지 특히 유념해야 할 것은 명도가 결코 쉽지 않다는 것이다. 경우에 따라서는 수십명의 임차인들이 임차보증금을 떼이게 되는 경우가 허다하다.

 

물건에 따라 다르지만 감정가격대비 50∼55%선이면 소유권을 취득할 수 있다고 본다.이 물건의 특징은 신뢰할만한 낙찰가격 통계가 잡히지 않는다는 특성이 있다. 즉 물건에 따라 심한 편차를 보이고 있다고 할 수 있다.

 

◆ 상가중 일부 =지하상가나 아파트 상가중 일부가 경매로 나오는 경우 이다. 이런 물건의 특징은 현장조사를 가보면 장사가 되지 않아 죽은 상가이기 일쑤이다. 관리인들의 말에 의하면 임대료는 고사하고 제세 공과료만 지불해도 사용할 수 있는 경우도 많다.

 

물론 본인이 직접 사용하겠다는 경우라면 몰라도 이런 물건을 낙찰 받아 영업해서 투자한 자금을 회수할 목적이라면 더욱 신중해지라는 부탁이다. 특히 지금처럼 경기가 없어 기존의 상가마저 무더기로 문을 닫는 상황에서는 그러하다. 감정가격 대비 15%내외면 얼마든지 소유권을 취득할 수 있지만 낙찰 받을 실익이 없다고 단언할 수 있다.

 

◆ 오피스텔 =법원 경매 시장에서 눈에 띄게 가격 하락이 나타나고 있는 물건이다.이유에 대해서는 확언할 수 없지만 나타나는 통계치를 보면 지난여름 대비 20%이상 낙찰가격이 하락한 것을 알 수 있다.

 

그러나 꼭 필요한 실수요자 입장이라면 이참에 낙찰 받아 보는 것도 나쁘지 않다고 본다. 장점이 있는 오피스텔을 꼽으라면 주거 기능이 완전히 다 갖추어진 물건이 나중에 매매할 때도 제 가격을 받을 수 있다는 것이다.

(부천 LG백화점~ 상동에 이어지는 오피스텔은 임대수요가 매우 탄탄하다.)

 

법원 경매로 오피스텔을 낙찰 받을 때 주의 할 점은 오피스텔도 주택임대차보호법의 적용대상이 된다는 점을 명심해야 한다. 현재 경매시장 분위기로 보아 감정가격 대비 50~60%가 대체적인 낙찰가격 수준이다. 그러나 좀 더 내려갈 가능성도 있어 보인다.

 

 

6. 상가 경매물건분석

 

1)일반상가

일반상가는 계약의 목적, 주거용도에 사용하는 면적의 비율, 실제주거여부, 교통, 위치 등을 살펴 보아서 공실이 계속거나 사용불가한 경우는 가격이 저렴해도 응찰해서는 안된다.
또한 주택이 아닌 사무실, 근린시설로 공부상 용도가 되어 있어도 실제 주거로 사용할 경우 주택임대차보호법의 적용을 받는다는 것이 판례입장이니 주의를 요한다.
특히 상권의 활성화로 임대료가 높고 권리금까지 붙는다면 좋은 조건이다. 상가의 입지조건 등으로 유동인구, 배후지역시장잠재력, 도록폭, 교통요지 등을 둘 수 있다.

 

2)집단상가

집단상가는 점포의 집합으로 합동 홍보의 유리한 점이 있고 동일 업종간의 유기적 협조로 구매의 편의성이 있어 많은 사람들이 찾고 있으나 경매에 있어서 공실의 위험이 높은 것이 많다.
특히, 상가 전체가 경매되는 경우 세입자들의 연합으로 경락자에게 집단으로 대항하여 명도에 어려움이 노정되고 있다.
점포의 유형으로 아래와 같은 것이 있다.

 

 

 

 

구분	상가의 특징	상가의 유형
시장성 점포	시장지역 또는 중심상업 지역에 위치, 교통요지로 인구 유동성이 많은 지역	극장, 고급의류점, 귀금속판매점, 도매상점, 도매서정, 화장품도매상점, 시계점포
유관성 점포	업무상, 편의상 유관되어 집합된 상가, 유사한 업종이나 동일업은 아님.	관공서, 은행, 보험회사, 증권회사, 종합상사, 무역회사, 여행사
산재성 점포	상호분산되어 위치하는 것이 판매전략상 유리한 점포	약국, 부동산중개업소, 제과점, 25시편의점, 이발소, 목욕탕, 세탁소, 기타 잡화상
동종성 점포	동일업종들이 집중적으로 몰려있는 국지적인 상가가 형성된 점포	공구상가, 전자상사, 종묘상, 석재상, 철공소, 의류상, 가구상, 건축자재상, 의료기상

 

3) 근린상가

근린상가는 주거와 근린시설을 함께 사용하는 상가로서 주상복합상가로 이루어지거나 또는 아파트 단지내 상가로 되어 있는 경우다.
 근린상가의 경우도 수익성이 우선으로 공실여부, 점포의 활성화 등에 기준을 두고 물건분석을 해야 한다.
통상 점포령수가 전용 5평을 넘고 아파트 단지의 경우 500 가구이상, 할인매장 , 백화점 등이 주변에 없는 독점상가가 유리하고 전철역이나 버스정류장이 인근에 있고 주 출입구가 APT 진입로에 위치한 경우를 둘 수 있다.

<공동주택단지내 유리한 업종별 세대수>

업종별세대수	500 미만	500 ~ 1,200	1,200 ~ 2,000	2,000 이상
금융기관	불리	불리	보통	유리
세탁소	불리	유리	유리	보통
미용실	불리	보통	유리	보통
수퍼마켓	불리	보통	유리	유리
신변잡화	불리	보통	보통	유리
악세사리	불리	보통	유리	유리
아동복	불리	불리	유리	유리
스포츠용품	불리	불리	유리	유리
서점	불리	보통	유리	유리
완구점	보통	보통	유리	유리
레코드점	불리	불리	보통	유리
컴퓨터점	불리	불리	불리	보통
주방용품	불리	보통	보통	유리
귀금속	불리	불리	보통	유리
가전제품	불리	불리	불리	보통
음식점	불리	불리	보통	유리
분식스넥	불리	보통	유리	유리
학원	불리	보통	보통	유리

 

 

7. 상가 현장확인시 조사사항

1) 임차인 문제 : 상가입찰에서 가장 애로사항이 많은 분야이고, 법률상으로는 낙찰인이 책임져야할 사항은 아니나 현실적으로는 인도에 어려움이 생깁니다. 특히 거액의 권리금이 있는 상가일수록 인수 받는데 많은 어려움이 따르므로 임차인과의 문제를 어떠한 방법을 동원하여 원만하게 해결하느냐가 상가입찰 성공의 관건입니다.

 

- 경매신청 후 경매물건 임차 – 소액투자로 인테리어 공사 – 낙찰자에게 공사비용 요구

이 경우에 낙찰자는 대금납부 후 인도명령신청하고  임차인을 만나서 명도협의를 한다.

과다한 금액 요구시는 집행을 한다.

- 송내역 5층 상가건물 : 소유자의 지인이 콜라텍으로 점유중,  유치권이 있는 것으로 주장하고 있으나 가짜임.  지하주차장이 리프트로 되어 있으며 고장으로 가동중단, 관리비 체납과다, 건물 전 층수의 소유자가 달라 관리가 제대로 되지 않고 있음.

* 소유자는 단순히 경매절차를 지연시켜 콜라텍 운영수익을 취할 목적으로 경매 낙찰 방해를 하는 상태였음.

 

2. 상권형성 상태 : 경매입찰에 나오는 상가의 대부분이 상권형성이 미약하고 영업이 잘 안되는 곳이 많으므로 주변의 상권분석을 철저히 하여 장래발전 가능성을 면밀히 따져본 후에 입찰여부를 결정합니다.

 

3. 단지 내 상가 : 단지 내 가구 수가 1,000 가구 이상이고 25 ~ 30평형의 중소평형의 아파트가 많은 곳이 구매력이 높습니다.

4. 입지분석 : 거주 인구수에 비하여 상업지역 면적이 지나치게 넓은 신도시지역상가에는 가급적 입찰하지 않는 것이 좋고, 주위에 백화점, 대형할인점, 재래시장 등 상권이 중복되는 지역도  피하는 것이 좋습니다.

5. 수익성 : 직접 운영하지 않고 임대를 놓을 경우 월 임대수익률이 순 투자액의 0.6% 이상은  되어야 합니다.

 

8. 상가경매의 작전꾼

대규모 상가시행사업의 경우 시행사 대표는 사업 시행 과정에서 많은 채무를 부담하게 된다. 분양이 실패하면 다수의 채권자(특히 분양자들)가 빚을 받기 위해 시행사 대표를 사기및업무상 배임 등의 혐의로 형사고소를 한다. 각종 민사소송도 줄을 잇게 된다.

이어 시행사 대표는 잠적하거나 구속되고, 분양받은 이들은 분양대금만 떼이는 사태가 발생하는데 금융기관에서는 이러한 부동산에 대해 법원에 경매신청을 하게 된다.

이런 과정에서 계약금과 중도금을 지급했거나 심지어 잔금까지 치른 상태에서 선순위 근저당권 인수나 말소문제 등으로 소유권 이전등기를 마치지 못한 수분양자들은 막상 경매절차가 개시되면 형사고소를 하고 각종 민사소송에서 승소했더라도 마땅히 구제를 받을 수 있는 방법이 없다.

1, 2년에 걸친 재판 끝에 승소해도 시행사가 공중분해가 돼 돈을 돌려받을 곳이 없고, 경매절차에서는 배당신청을 해도 선순위 근저당권자인 금융기관이 우선하기 때문에 배당을 받을 것도 없게 된다.

1) 경매물건의 점유

경매작전꾼은 이런 물건에 등장한다. 우선 경매부동산을 점유하고 장악을 해야 하므로 경매절차를 지연시키려는 소유자(시행사 대표)에게 부동산의 관리에 관한 모든 권한을 위임받거나 수분양자들에게 사건 해결 등을 약속하면서 수분양자들에게 권한을 위임받아 합법적으로 부동산에 진입한다.

2) 유치권 및 체납관리비 신고

이후 부동산의 보존.관리라는 명분을 세워 적당히 보수공사 등을 하고 공사대금을 엄청나게 부풀린 후 이를 가지고 경매법원에 유치권 신고를 하거나 아예 제3의 공사대금업자로 하여금 시설돚보수공사대금을 받지 못하였음을 이유로 유치권 신고를 하게 만든다.

그뿐 아니라 거액의 체납관리비(공용부문 체납관리비는 매수인에게 승계된다)를 신고하게 된다. 이렇게 되면 투자자 입장에서는 막대한 체납관리비와 유치권 신고금액 때문에 입찰에 참여하길 주저하기 때문에 결국 수 차례 유찰이 되어도 부동산은 도무지 매각이 이루어지질 않는 것이다.

3) 유찰물건 낙찰받기

경매작전꾼은 미분양 상가를 임대해서 임대수익이나 관리비 수익을 챙긴다. 심지어 유치권 문제 등으로 유찰이 계속되어 가격이 하락하면 요지에 위치한 상가를 낙찰받아 이른바 `알박기'를 하게 된다.

4) 결론

이 과정에서 은행 등 채권자도 손해를 보고, 수분양자들 역시 어떠한 구제도 받지 못한다. 경매투자자 입장에서는 물건은 좋아도 권리관계가 복잡해 투자를 꺼리게 되고, 오직 경매작전꾼만 꿩먹고 알먹으면서 수 억원에서 수십 억원의 부당이득을 챙기게 되는데 뒤늦게 소유자나 채권자, 혹은 기타 매수인(낙찰자) 등 이해관계인들이 이러한 경매작전꾼을 업무방해, 입찰방해, 부당이득죄 등의 혐의로 형사고소해도 거의 대부분 형사처벌을 받지 않는다.

모두 합법의 형식을 취하고 있을 뿐 아니라 겉으로는 단순한 민사문제로 포장을 하고 있기 때문이다. 수사기관에서는 민사분쟁으로 판단할 뿐 형사사건이라고 판단하지 못한다. 또 형법상 입찰방해죄나 업무방해죄 등으로 처벌하기도 여의치 않은 실정이다.

 

9. 주택을 낙찰 받아  상가로 리모델링하기

일반주택을 낙찰받아 근린상가로 바꾸기는 비교적 쉽다,  입점대상은 약국, 슈퍼, 부동산중개업소, 미용실, 식당 등이다

주택을 허물고 상가를 신축하려면 건폐율, 용적율, 주차장 등을 잘 따지고 고려해야 한다. 그래서 주택을 리모델링하는 것이 유리하다.

주택을 상가로 리모델링하기 위해서는 벽돌조보다는 철근콘크리트조인 건물을 골라야 한다.

벽돌조는 대대적인 보강공사를 하여야 하지만 철근콘크리트조는 간단한 구조변경으로 가능하다.

상가로 전환할 때는 우선 입지조건이 상가로 활용할 만한지를 따져봐야 한다, 상권이 형성되어야 이용자도 생기도  수익성이 발생해야 건물가치가 올라갈 것이다.

주택을 상가로 전환하기 좋은 입지로는 주변에 근린상가가 없는 곳으로 도로에 접한 2, 3층 건물을 택해야 한다.

-          성공사례: 신길동 영진시장 인근 도로변 2층주택 개조, 1층 음식점, 2층은 주택으로

-          실패사례: 은평구 응암동 아파트 공사장 출입구 인근 도로변 주택 –벽돌조 주택으로 보수공사비 평당 170만원 소요,  아파트 입구인 줄 알았던 곳이 공사차량 출입구였고 아파트 입구는 반대쪽으로 나서 이용자가 없는 사례

 

출처-심부회