모 대학교 부동산대학원에서 “부동산경매와 유치권”이라는 제목으로 특강을 의뢰받고서 하급심판결을 비롯한 현행 판례를 모두 정리하는 기회를 가지게 되었는데,  정리한 내용 중에서 ① 경락받은 토지 지상에 건물공사 채권자들이 토지에 대해 유치권을 주장하는 경우의 법률문제와 ② 부동산경매개시결정의 기입등기가 되어 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 사람이 낙찰자에 대해서도 유치권으로 대항할 수 있는지에 관한 법률문제를 이 글을 통해 소개하고자 한다.

 

■ 먼저, 첫 번째 쟁점이다.

 

▶ 유치권은 “물건에 관하여 생긴 채권”일 때 성립이 가능한데(민법 320조 1항), 토지에 관해 유치권을 행사하기 위해서는 토지에 관하여 생긴 채권이어야 한다.

토지에 관한 채권으로 가장 전형적인 것은, 토지의 정지작업을 위한 공사대금이라고 할 수 있다. 이런 채권은 토지에 관해 생긴 채권이 분명하다는 점에서, 이 토지를 낙찰받은 사람은 이런 공사업자의 유치권주장을 피할 수 없게 된다.
 
하지만, 건물공사의 건축업자가 토지를 낙찰받은 사람에게 토지에 대한 유치권을 주장할 수는 있을까? 판단하기가 쉽지 않은 문제이다. 건물을 짓다가 받지 못한 대금은 건물에 관하여 생긴 채권은 될 수 있을지언정, 토지에 관하여 생긴 채권은 아니라고 쉽게 생각할 수도 있겠지만, 건물을 짓기 위해서는 땅을 굴착하고 정지작업을 하는 토목공사를 거칠 수 있다는 점에서, 토지에 관한 채권이 아니라고 선뜻 단정하기도 어렵기 때문이다.
  
▶ 이 점에 관한 판례를 살펴보자.

① 건물점유자가 건물에 관한 유치권이 있다고 하더라도 그 건물의 존재와 점유가 토지소유자에게 불법행위가 되고 있다면 그 유치권으로 토지소유자에게 대항할 수 없다는 전제로(대법원 1989, 2, 14, 선고 87다카3073 판결 참조), 점포 및 창고에 관한 보수공사로 인한 공사대금채권으로 점포 및 창고 소유자에게 점포 및 창고에 관한 유치권을 가질 수는 있어도,  점포와 창고의 존재와 점유가 토지소유자인 원고에게 불법행위가 된다면 토지를 낙찰받은 사람에 대해서는 유치권으로  대항할 수 없다고 판결이 있다( 대법원 2005, 7, 14, 선고 2005다12773호).

 

②한편, 아파트를 짓기 위한 기초파일공사를 아파트부지에 관한 공사로 볼 가능성이 크다는 점에서, 그 공사대금채권을 토지에 관하여 발생한 채권으로서 토지에 대한 유치권이 인정된다는 판결도 있다( 대법원 2007, 11, 29, 선고 2007다60530 판결).

 

이 판결의 1,2심 모두, 기초파일공사는 토지에 관한 공사가 아니라 단지 토지 위에 신축하려고 하였던 임대아파트와 관련하여 생긴 것이라고 하여 견련성을 부정하였는데, 대법원은 판단을 달리한 것이다. 판결이유는 다음과 같다.

 

이 사건 각 토지는 공부상 지목이 과수원, 전, 하천으로 구성된 일단의 토지로서 그 지목이 잡다하고, 장차 지목을 대지로 변경하더라도 지반침하 등으로 인한 건물붕괴를 막기 위한 지반보강공사 없이는 그 지상에 아파트 등 건물을 건축하기에 부적합하였던 사실, 이와 같은 이유로 이 사건 각 토지의 소유자이던 甲 건설은 그 지상에 임대아파트 신축사업을 시행하기에 앞서 피고와 사이에 임대아파트 신축공사 중 토목공사도급계약을 체결하였는데, 그 공사내용은 위 각 토지를 아파트 3개동이 들어설 단지로 조성하되, 장차 지반침하로 인한 건물 붕괴를 막기 위하여 그 자리에 콘크리트 기초파일을 시공하는 것으로 되어 있는 사실, 이에 따라 피고는 이 사건 각 토지에 기초파일공사를 진행하여 완공단계에 이른 사실, 현재 이 사건 각 토지는 장차 아파트 3개동이 들어설 부지 조성을 위하여 그 지하에 약 1,283개의 콘크리트 기초파일이 항타하여 삽입되어 있는 사실을 인정하면서, 이 사건 토목공사는 공부상 지목이 과수원, 전, 하천으로 잡다하게 구성된 이 사건 각 토지를 대지화시켜 아파트 3개동이 들어설 단지로 조성하기 위한 콘크리트 기초파일공사로 볼 여지가 있고, 이러한 경우에는 이 사건 토목공사를 위 각 토지에 관한 공사로 볼 수 있으므로 그 공사대금채권은 위 각 토지에 관하여 발생한 채권으로서 위 각 토지와의 견련성이 인정된다고 판단한 것이다. 

 

이 사건은, 유치권자가 주장하는 채권이 아파트 건축공사와 관련되어 있기는 하지만 공사계약자체가 토지의 토목공사에 국한되었다는 점에서, “토지”에 관하여 생긴 채권으로 인정받기 용이하였을 것으로 짐작된다.

하지만, 토지에 관한 토목공사와 골조공사, 내장공사 등이 복합된 공사대금채권에 기한 토지에 대한 유치권문제에 대해서는 토지에 관하여 생긴 채권으로 인정될 수 있을지, 인정될 수 있다면 그 범위는 전액인지 아니면 토지에 관한 토목공사에 국한될 수 있을지는 선례가 없어 결론을 단정하기는 쉽지 않다. 위 판결과 공평의 원칙에서 볼 때, 토지에 관한 토목공사와 관련된 채권의 범위에서는 토지에 대한 유치권이 인정될 소지가 있을 것으로 조심스럽게 짐작해본다.

 

■ 다음은 두 번째 쟁점이다.

 

▶ 민법 제320조 1항의 규정에 따라 “물건에 관하여 생긴 채권”이면 유치권이 성립될 수 있는데, 예를 들어 경매개시결정이 되고 기입등기까지 된 상태에서 건축공사를 시작한 후 해당 건물을 점유하면서 유치권을 주장하는 경우에는 민사집행법 제92조 제1항, 민사집행법 제83조 제4항에서 정하는 압류의 처분금지효력에 의한 제한을 받게 된다. 이 점에 관한 대법원의 입장은 확고하다.

 

대법원 2006,8,25, 선고 2006다22050 판결에 의하면, “채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채권자가 채무자로부터 위 부동산의 점유를 이전받고 이에 관한 공사 등을 시행함으로써 채무자에 대한 공사대금채권 및 이를 피담보채권으로 한 유치권을 취득한 경우, 이러한 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로, 위와 같은 경위로 부동산을 점유한 채권자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다”고 하면서,

 

더구나 “이 경우 위 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 있음을 채권자가 알았는지 여부 또는 이를 알지 못한 것에 관하여 과실이 있는지 여부 등은 채권자가 그 유치권을 매수인에게 대항할 수 없다는 결론에 아무런 영향을 미치지 못한다”고까지 판단하고 있다.

 

▶ 더 나아가 법원은, 압류의 효력 발생 이전에 발생한 유치권이라고 하더라도 낙찰자에게 대항할 수 없는 경우를 인정하고 있다. 대전고등법원 2004, 1, 15, 선고 2002나5475 판결(상고기각 확정)에 의하면, “--건물 및 대지에 거액의 근저당권, 전세권, 가압류등기 등이 설정되어 있는 등으로 부동산 소유자의 재산상태가 좋지 아니하여 위 부동산에 관한 경매절차가 개시될 가능성이 있음을 충분히 인식하고서도 수급인이 거액의 공사도급계약 및 그 후의 사용·수익 약정을 체결하여 건물의 일부를 점유하였다면 수급인이 전 소유자와 사이에 위 건물 부분에 관한 공사도급계약을 하고 그 계약에 따른 공사를 일부라도 실제로 진행하여 상당한 공사비용을 투하하였다고 하더라도, 만약 이러한 경우에까지 유치권의 성립을 제한 없이 인정한다면 전 소유자와 유치권자 사이의 묵시적 담합이나 기타 사유에 의한 유치권의 남용을 막을 방법이 없게 되어 공시주의를 기초로 하는 담보법질서를 교란시킬 위험이 있다는 점을 고려할 때, 수급인의 공사도급계약 전에 가압류등기와 근저당권설정등기를 마친 자의 신청에 의한 경매절차의 매수인(낙찰자)에 대한 관계에서는, 민법 제320조 제2항을 유추적용하여 수급인이 공사대금채권에 기초한 유치권을 주장하여 그 소유자인 낙찰자에게 대항할 수 없다고 하거나, 그 유치권을 행사하는 것이 신의칙에 반하여 허용될 수 없다”고 판단하고 있다.

타인을 배제하고 사실상 점유할 수 있는 효력 때문에 현실적으로는 무소불위의 권리로까지 비유되는 유치권의 성립을 적절하게 제한하려는 의미있는 시도로 판단된다.

 

■ <참고법령>

▶ 민법 제320조 (유치권의 내용) ①타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

▶ 민사집행법 제83조 (경매개시결정 등)
①경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 한다.
②압류는 부동산에 대한 채무자의 관리·이용에 영향을 미치지 아니한다.
③경매절차를 개시하는 결정을 한 뒤에는 법원은 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위하여 필요한 조치를 할 수 있다.
④압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 제94조의 규정에 따른 등기가 된 때에 효력이 생긴다.

 

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