부동산노트(12)

3. 교하택지개발지구

  교하지구의 첫 입주를 1개월 남짓 남겨두고 있다.

  교하지구의 아파트들의 현재의 분위기는 그리 좋지는 않아보인다.

  모든 아파트들의 가치는 입주가 완료되는 시점으로 보는데 교하지구의 아파트 입주 세대가 대략 1만세대라고 볼 때 이 1만세대 입주가 완료될 때까지 아파트 가치를 제대로 인정받기 힘들것으로 보인다.

  입주가 다가오면서 많은 입주자들인 입주를 망설이고 있다. 이는 주변 도로 건설이 지연되면서 일산 등지로 진입하는 접근성이 생각만큼 따라주지 않고 있고 기반시설의 미비와 자녀교육 등의 문제로 판단된다. 이는 교하지역뿐 아니라 어느 지역이나 대량물량의 입주시기에 볼 수 있는 모습이다(팁 : 아파트 구입시기의 중요한 타이밍 중 하나가 입주가 본격적으로 시작될 때의 넘쳐나는 매물 속의 급매물이다). 물론 8.31일 대책으로 인한 분위기 침체도 한 몫하고 있다고 보여진다.  여기다 주변부동산도 이러한 분위기에 동승하고 있다. 침체기를 극복하기 위한 전략으로 프리엄을 최대한 낮춰 매매를 성사시키기 위해 자금사정이 급박한 매도자들에게 프리미엄 깍기에 나서고 있다.

  입주 6개월전보다 더 많은 물량을 쏟아내면서 지금 현재 복등기 조건의 프리미엄은 일부 단지를 중심으로 소폭 하락한 상태다. 하지만 프리미엄 외에 들어가는 여러 가지 비용으로 인해 교하지구의 아파트 시세는 기존아파트에 비해 만만치가 않다.

  분양권 전매 금지와 이자후불제라는 분양방식으로 주로 분양이 이루어진 아파트의 매매방식에 많은 비용이 지출되는데 이러한 구조 때문이다.

  교하지구의 아파트의 경우 분양권 전매금지에 해당하는 아파트들도 현재 분양권을 구입하기 위해서는 복등기 조건(원매자 이름으로 등기를 내고 자신의 이름으로 등기내는데 등기비용이 2중으로 듬. 엄격히 따지면 불법거래임), 중도금 이자 후불제 방식 등으로 비용을 계산해보면 복등기내는데 대략 2천만원, 중도금이자후불제비용 1천만원 내외, 샷시비용 등을 감안한다면

35평 분양가 24500만원

취등록복등기비용 대략 2000만원

이자 후불제 비용 대략 1000만원 미만

샷시비 500만원 

합계 2억8천 프리미엄(?)으로 계산된다.

매수자 입자에서 프리미엄이 2천정도면 35평을 3억에 구입하는 셈이 된다.

문제는 가격이 아니라 이러한 매물이 얼마나 넘쳐날 것인가 하는 것이다. 부동산이 분위기로 먹고산다면 이러한 매물 출현은 결코 좋은 분위기로 만들진 못한다. 2개월가량 남겨둔 입주시점이지만 현장은 아직 기반시설 공사가 마무리되지 못해 어수선한 상태이고 주변의 근린시설 공사도 지지부진한 상태로 입주 후 얼마나 쾌적한 입주생활이 될지 현재로서는 걱정스러울 뿐이다. 교하지구 입주가 완료되는 시점까지 전세 및 매매시장의 약세가 예측될 수밖에 없는 대목이다.  다행인 것은 일산 파주일대의 전세 매매물량의 부족으로 중대형평형의 전세를 구하는수요가 넉넉하다는 점이다. 어느정도 전세수요자들이 교하쪽으로 눈을 돌려준다면 우려하고 있는 대란이 없을지도 모르는 일이다.

  이러한 어수선한 시기가 실수요자들에겐 기회가 될 수 있다. 입주가 완료되면 가격은 상승할 수 밖에 없는 것이 순리라면 교하지구에 관심이 있는 분들이라면 본격적으로 입주가 시작되는 올해 말의 매물을 노려볼만도 하다. 특히 내년 상반기 있을 운정신도시 분양이 시작된다면 지금보다는 교하지구의 선호도가 달라질 수 있기 때문이다.

 파주입성을 노리는 실수요자입장이라면 비교적 복등기 비용과 프리미엄이 등이 적은 32평 정도에 눈을 돌리는 것도 좋을 듯 하다. 물론 중대형의 경우도 나중보다는 입주가 시작되는 지금 단계에서의 급매물 출현을 예의주시해보자.

교하지구에 분양을 받은 사람들이라면 어떻게 해서든 입주가 완료되는 시점이나 양도세가 면제되는 입주후 3년을 채울 수 있어야 제값을 받고 처분할 수 있을 것으로 본다. 그때쯤이면 파주신도시의 틀이 완성되어가고 각종호재들이 가시적으로 실현된 시점이므로  충분한 수익률을 기대할 수 있을 것으로 판단된다.

대부분의 일반사람들이 주택을 구입할 때 미래의 가치를 보기보다는 현재의 모습을 보고 구입하는 경향이 강하기 때문에 이러한 현상이 발생한다. 교하지구의 아파트 가격이 분명 오를테지만 지금의 어수선한 단지모습을 보고 과연 오를까라고 반문하고 의문을 갖게 되는게 일반적이기 때문이다. 조금은 불편하지만 위험성을 안고 도시가 완성될 때까지 참고 사는 사람들에게는 그만큼의 보상으로 가격상승이 이루어지는 것이고 불편할 당시 외면하고 완성된 다음에 들어오는 사람들에게는 그런 혜택이 돌아가지 않는 셈이된다. 어쩜 당연한 결과인지도 모른다.

분명 교하지구는 1년정도는 생활하기 불편할 것이다. 하지만 앞으로 3-4년 후에는 분명 빚을 내며 혜성처럼 떠오르는 도시가 될것이라  확신한다.

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