2008-01-02 11:22
http://blog.drapt.com/songdeog/2413571199240578695 
자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
5000만원 갖고 부동산 투자 성공하는 법
5000만원은 큰 돈이다.
도시 서민의 전세금일 수 있고 한 가족의 생계가 달려있는 사업자금일 수도 있다.
그러나 서울 변두리의 소형아파트 한 채 값이 1억원을 넘기 다반사이고, 중형아파트의 웃돈이 억 단위인 점을 감안하면 5000만원의 돈은 부동산 시장에서 적은 돈임에 틀림없다.
고객들과 부동산 투자 이야기를 하다보면 어렵게 모은 돈 5000만원으로 부동산 투자를 시작하려는 사람들이 의외로 많다.
그러나 5000만원의 돈으로 일반매물을 찾기에 턱없이 적은 자금인 것을 알고부터는 경매투자 쪽으로 발길을 돌리는 투자자들이 늘고 있다.
적은 돈으로 투자하려다보니 유혹이 많은 것도 사실이다.
만만한(?) 금액이다 보니 기획부동산의 표적(?)이 되기도 하고, 가짜 펀드회사에 돈을 묻었다 사기를 당하는 경우도 있다.
그러나 법원경매를 배운 사람들은 불경기 때 내 집 마련은 물론 돈 되는 부동산에 적금 들 듯 장기 투자해둔다.
경매투자를 하려면 투자지식이 필요하다보니 경매 공부를 해야 하고, 경매 전반에 대한 절차를 터득해야하기 때문에 번거롭지만 한번 배워두면 경매만큼 확실한 투자대상을 찾기 쉽지 않은 게 현실이다.
‘한 번 배워 머릿속에 넣어둔 지식은 평생 두고 써먹는 길’이 경매투자이다.
윤재호 메트로컨설팅 대표는 '경매시장에서 5000만원으로 투자할 부동산이 많지 않다는 소문이 나돌지만 사실 터무니 없는 루머' 라며 '가격이 비싼 수도권 만해도 감정가 5000만원 미만의 매물이 전체 경매물건의 30%에 달하고 다세대주택 등 작은 규모의 부동산들이지만 일반시장에서는 살 수 없는 적은 돈으로 투자가 가능하다'고 말한다.
각종 펀드 등 간접투자 상품과 공동투자가 부동산매매시장을 지배하지만 적은 돈이나마 직접투자의 묘미를 느낄 수 있는 곳이 법원경매다.
중소형 아파트 낙찰로 내 집 마련 가능
지난 7월 7일 수원법원 경매6계에서 입찰에 부쳐졌던 용인시 포곡면 삼계리 재원아파트 33평형이 감정가(7500만원)에서 3회 유찰 후 최저가 3840만원에 입찰해 부쳐졌다가 6명이 경쟁을 벌여 4512만원(낙찰가율 60%)에 낙찰된 사례. 방 3개, 욕실 2개 아파트로 주인이 직접 거주해 명도가 쉽고, 등기부상 권리관계도 낙찰 후 모든 권리가 소멸되는 물건이어서 권리 상 깨끗한 아파트경매물건이었다.
시세 보다 30% 이상 싼값에 J씨가 낙찰받았다.
또 7월 6일 의정부11계에서 경매에 부쳐졌던 의정부시 금오동 파스텔 24평형(실면적 18평) 방 3개짜리 아파트가 감정가(7800만원)에서 2회 유찰 후 최저가 4992만원부터 시작해 5명이 입찰에 참여해 5727만원(73%)에 낙찰됐다.
총 138세대로 단지규모가 작고 98년에 지어졌지만 주변에는 대형병원과 공동주택들이 모여 있어 주거환경이 양호해 내 집 마련용으로 적합한 아파트경매물건이다.
이 외에도 같은 날짜 같은 법원에서 경매에 부쳐진 남양주시 화도읍 묵현리 마석건영 23평형(방 2개) 아파트가 감정가(7000만원)의 73%인 5139만원에, 가평군 청평면 청평리 청수아파트 33평형(방 3개)이 감정가(6000만원)의 80%인 4810만원에 낙찰되는 등 중소형 아파트경매물건이 꾸준히 늘어나면서 감정가의 70~80%대에 낙찰돼 2000만원 안팎의 차익을 남기며 값싸게 낙찰되고 있다.
경매에 나오는 중소형 아파트들은 대체로 채무자나 소유자가 직접 거주하는 경우가 많아 명도에 따르는 어려움이 없어 실제 거주목적으로 노리기에 적당한 경매 물건들이다.
입찰경쟁이 한 아파트 당 5~10명 내외여서 경쟁이 치열하지만 ‘되면 좋고 안 되면 말고’식으로 꾸준히 입찰한다면 적은 돈으로 내 집 장만하기에 유리한 투자대상이다.
재개발부터 상가,오피스텔, 토지 등 다양
물량이 풍부하기 때문에 투자대상은 다양한 편이다.
경매물건에 지속적으로 관심을 기울이다보면 몰래 ‘화장실 가서 웃는(?)’ 물건까지 찾아 낼 수 있다.
지난 6월 13일 서부법원 경매4계에서 입찰 진행된 은평구 역촌동 다세대 11평형은 역촌 제1구역 재개발이 진행되는 경매 물건. 감정가(5000만원)에서 유찰과정을 거치지 않고 첫 입찰에서 Y모씨가 5156만원(103%)에 낙찰 받았다.
비록 지하 다세대주택이지만 재개발에 포함된 매물이어서 당연히 아파트분양권이 주어지는 경매물건이다.
도심 중심상권 내 테마상가를 감정가의 반값에 낙찰 받은 사례이다.
지난 7월 6일 중앙법원 경매8계에서 입찰된 서울 중구 을지로6가 밀리오레 지하층 3.7평형 상가를 감정가(1억2000만원)에서 4회 유찰 후 K씨가 단독으로 입찰해 5715만원(47%)에 낙찰 받았다.
역세권에 상권형성이 무르익은 상가를 권리금 없이 낙찰 받을 경우 직접 창업은 물론 임대수익용으로도 더할 나위 없이 좋은 투자대상이다.
분양가가 억 단위를 넘는 오피스텔을 감정가의 53%에 낙찰 받은 사례도 있다.
지난 7월 4일 남부법원 경매3계에서 입찰에 부쳐진 강서구 화곡동 VIP오피스텔 28평형이 감정가(1억원)에서 3회 유찰 후 최저가 5120만원에 입찰에 부쳐졌다가 2명이 입찰경쟁을 벌여 5299만원(53%)에 낙찰됐다.
최초 분양가가 평균 700만~800만원부터 시작하는 값비싼 오피스텔들이 경매시장에 나올 때는 300만~400만원에 낙찰되는 게 통례이다.
서울 외 수도권의 경우 2~3회 유찰 후 시세의 30~40%에 낙찰되는 사례가 비일비재하다.
수도권에는 5000만원 미만의 경매 토지가 한 달이면 200건 이상 입찰에 부쳐진다.
토지에 대한 전방위 투자규제로 빚 많고 환금성 떨어지는 매물이 꾸준하게 늘었다.
다만 토지경매물건은 유찰과정을 기다렸다간 초우량매물을 잡기 어렵다.
왜냐하면 감정가가 시세보다 턱없이 낮은 물건이 많아 1회 유찰 전 또는 첫 입찰에서 낙찰 받는 전략을 세우는 게 좋다.
통상 토지는 지역호재를 반영하지 못한 감정가 때문에 감정가가 오히려 시세보다 낮게 잡힌다.
지난 7월 4일 평택1계에서 입찰된 안성시 원곡면 반제리 산122번지 임야 570평이 감정가(3393만원)보다 높은 3400만원에 낙찰됐다.
꼼꼼한 ‘권리 및 물건분석’이 투자 관건
종잣돈으로 투자하기에 경매시장은 최고의 틈새투자처이기는 하지만 고려해야 할 것들이 많다.
우선 명도(집 비우기)에 신경 써야 한다.
소형주택 경매에 세입자가 있는 경우 명도저항이 거센 편이다.
어떤 경우 ‘막가파’식 저항을 하는 경우도 있다.
대체로 영세민이 살고 있을 가능성이 크기 때문이다.
되도록 집주인이 살거나 최우선 변제를 받는 소액임차인이 거주하는 집을 고르면 명도가 한결 손쉽다.
이사비를 넉넉하게 잡는 것도 하나의 방법이다.
윤재호 대표는 '경매투자에 있어 가장 필요한 지식이 권리분석이다.
낙찰받고도 물어줄 돈이 있거나 인수해야 할 권리가 있다면 여러 번 유찰과정을 거친 후에 낙찰 받아야 한다' 며 '성공사례만 듣고 준비 없이 입찰했다간 배보다 배꼽이 더 큰 경우도 많으며 경험이 없다면 경매서적을 탐독하고 몇 번이고 입찰장을 견학해 절차와 투자지식을 익힌 후에 투자해야 한다'고 조언한다.
소액경매투자자가 함정에 빠지는 경우는 경제성 분석을 소홀히 했을 경우이다.
감정가가 낮은 소액물건이지만 최저가가 시세보다 비싸다면 경매를 통해 살 이유가 없음은 두말한 나위 없다.
반드시 거래시세를 확인하고 어느 정도 차익이 있을 때만 낙찰 받아야 한다.
초보투자자들은 경매 입찰장에서 경쟁자 많다 판단되면 입찰가격을 끌어올리는 경우가 많다.
경매는 반드시 저가매입의 기준을 정하고 시세보다 충분히 싸다고 판단됐을 때 입찰해야 하는 건 기본이다.
추가비용을 충분히 감안해야 한다.
취득에 따른 세금과 이사비, 체납공과금, 수리비등을 감안하고 입찰해야 한다.
[디지털뉴스부 / 자료제공=스피드뱅크]
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