재개발 지분이 부동산 투자의 핵심 종목으로 자리를 굳히고 있다.

그동안 부동산 투자의 주류를 이루던 재건축과 토지는 정부의 규제강화로 투자메리트가 크게 떨어진 데 비해 재개발 사업은 특별법까지 만들어 규제완화 및 재정지원 등을 통한 활성화에 힘을 쏟고 있기 때문이다.

여기에 지자체들도 균형발전 차원에서 낙후지역 재정비에 앞장서고 있어 재개발 지분 투자에 대한 매력은 커질 것으로 전망된다.

재개발에 대한 투자는 선택의 폭이 넓고 자금 규모에 따라 다양한 형태로 투자할 수 있는 데다 잘만 고르면 높은 수익률도 기대할 수 있는 게 장점이다. 투자자 뿐만 아니라 실수요자들도 보다 쉽게,경제적으로 내집을 장만할 수 있다.

하지만 일반인들 대다수는 재개발 지분 투자를 어렵게 생각해 잘 접근하지 않는다. 그러나 투자분석 방법만 알면 쉽게 접근할 수 있는 것이 또 재개발이다.

재개발 지분 투자에 앞서 투자수익률을 분석하는 방법을 알아본다. 투자수익률 분석방법으로는 일반적으로 원가법과 비례율 추정법 등 2가지가 활용된다.

▨원가법가장 손쉽게 투자수익률을 계산할 수 있는 방법이 바로 원가법이다.

일반인이 재개발 조합원이 되기 위해선 재개발 구역의 지분(주택 토지)을 사야 한다. 이때 매입 가격에는 해당 조합원이 가지고 있는 지분 시세 외에 웃돈이 포함돼 있다. 이것이 초기 매입비용이다. 물론 해당 지분에 전세나 월세로 임차인이 있다면 초기 매입비용에서 이들 보증금은 제외된다. 그러나 보증금은 향후반환해야 하기 때문에 결국 총 비용에 포함된다.

그러나 조합원이 된 것 만으로 아파트에 입주할 수 있는 것은 아니다. 지분을 소유하고 있다는 것은 권리를 가지고 있다는 것이다. 따라서 아파트에 입주하기 위해선 추가부담금을 내야 한다. 추가부담금은 조합원에게 공급될 분양가에서 소유하고 있는 지분의 가치(감정평가 금액)를 제외한 금액이다. 따라서 작은 평형을 선택하거나, 지분의 가치가 높거나, 조합원 분양가가 낮으면 추가부담금은 낮아진다. 물론 반대라면 추가부담금은 커진다.

이처럼 초기 매입비용과 추가부담금을 합한 금액이 총 투자비용이다. 총 투자비용은 해당 아파트의 일반 분양가보다 쌀 수록, 주변 시세보다 저렴할 수록 투자금 대비 수익률은 높아지게 된다.

그러나 지분 매입시 높은 프리미엄을 주고 구입했다면 총 투자비용이 늘어나는 대신 시세차익은 줄어들어 수익률이 낮아진다.

예를 들어 ①지분 매입비 2억원 ②조합원 분양가 4억5000만원(32평형)③지분 감정평가액 1억원 ④주변 아파트 시세 6억원(32평형)이라고 가정했을 때 추가부담금(②-③=⑤)은 3억5000만원, 총 투자비용(① ⑤=⑥)은 5억5000만원이다. 따라서 ⑦시세차익은 5000만원, 수익률(⑦/⑥×100=⑧)은 9%다.

▨비례율 추정법원가법보다 좀 더 전문적인 지분 투자수익률 분석 방법이 바로 비례율 추정법이다. 비례율은 재개발에서투자 지침이 된다. 계산공식은 (사업후 토지 및 건축물의 총액-총 사업비용)/기존 토지 및 건축물의 총 평가액×100이다.

쉽게 말하면 재개발 사업을 하기 전과 완료 후의 재산가치 차이가 얼마인지를 표시한 것으로 비례율 100%를 기준으로 숫자가 늘어날 수록 사업성(투자성)이 좋다. 반대로 비례율이 100% 미만이라면 사업성은 낮아 조합원들의 부담이 커진다고 할 수 있다. 따라서 비례율을 투자가치와 같은 개념으로 봐도 무방하다.

그러나 일반인이 비례율을 산출하는 것은 쉽지 않다. 이때는 간단한 방법을 통해 추정이 가능하다. (총 공급가구수-임대아파트 가구수/조합원 가구수)×100의 산식이 바로 그것이다. 임대아파트가 많을 수록, 일반분양이 적을수록, 조합원 가구수가 많을수록 비례율은 낮아진다.

서울 서대문구 북아현뉴타운 19구역의 다가구주택(토지 32평, 건물 29평형, 86년 10월 준공)을 예로 들어 비례율 추정법에 따른 투자분석을 해보자. 이 주택의 매매가격은 3억6000만원(전세 9000만원). 그리고 한국감정원의 건물신축단가표에 따른 이 주택의 평가금액은 3억2514만원 정도. 선호평형인 55평형의 일반분양가(평당 1400만원 추정)는 7억7000만원이며 조합원 분양가(일반분양가의 90% 적용)는 6억9300만원이다. 해당 구역의 추정 비례율은 130%이며 추가부담금(조합원분양가-(주택 평가금액×비례율))은 2억7030만원 정도로 예상된다.

이에 따라 총 투자금액은 6억3030만원, 55평형의 입주시점(향후 5년) 예상가격은 평당 1600만원으로 총 8억8000만원이다. 5년 간 예상 총수익이 2억4969만원(92%)으로 연 18%의 수익률을 올릴 수 있다는 계산이 나온다.다만 융자와 이주비 등은 고려하지 않았다.
/bada@fnnews.com 김승호기자/ⓒ 파이낸셜뉴스. ( 홍준성 2006/09/19 08:39:30 )
Copyright 파이낸셜뉴스 |