2006-09-12 17:36

http://blog.drapt.com/son31/597061158050216386

뉴타운 투자와 경기도 재개발의 투자성 비교분석
뉴타운 등 서울 재개발투자 대부분 지역서 투자성도 없는데 투자한다하니 빈부의 격차 더 날리 밖에 없다.경기도 지역 재개발지역 투자만도 수익 배 이상 못한 경우 태반이다.이걸 투자한다면 타고날때 부터 가난 짊어지고 태어난것과 하나도 다를바 없다.뉴타운과 서울 재개발 구역의 지분투자의 거래가 없다.서울 강북 등의 광역 재개발을 위한 도시재정비촉진지구 예정지 내 6평 이상 토지에 대한 거래허가제가 지구 지정 이전부터 조기 시행될 것으로 알려지면서 환금성이 떨어질 것이라는 우려가 높다.뉴타운 등의 재개발사업이 민간업체가 아닌 주택공사 등이 주도하는 공영개발 방식으로 진행될 가능성이 커 투자수익성도 별로로 너무 많이 올라있는게 사실이다.서울 뉴타운의 토지값은 평당 1200만우너 이상이나 분양가도 1200만우너 내외다.그런데 수원의 인계동 분양가는 1100만원 이상 잡고 있으나 대지의 평당가는 550만원이다.인계동이 아닌 수원시 대부분의 재개발지 평당 분양가는 1천만우너선으로 보나 평당 주택의 구입가는 450-500만원선이다.이때 강북 뉴타운 보다 투자성이 서원이 월등히 높다는 결과가 나온다.특히 15평미만의 서울 지분값은 평당 2천 만우너대이나 수원에서는 평당 5백만원 정도로 구입할시 많은 대짐녀적 구입하고 큰 평수 분양받을시 투자수익은 배로 나고 무상입주권도 받을만하다.물론 수원만이 아니라 용인이나 안양,부천 등 강북권보다 투자수익이 억대 이상 높은 지역이 많을 것으로 분석된다.단 경기도는 지역에 따라 재개발이 조금 늦어질 확률이 높으나 안양은 타지역 경기 지자체보다 빠를 것으로 예측된다.

한남뉴타운 등 인기 재개발 구역에서조차 거래가 거의 자취를 감춰 최근 거래가 없다.2006년부터 재개발 지분도 주택수에 포함돼 2007년부터 실시되는 2주택자 양도세 중과(세율 50%)를 피하기 위한 매물이 앞으로 점차 늘어날 것으로 예상하고 있어 부동산시장에서는 재개발 투자는 이제 끝났다는 분위기다.서울시가 건설교통부의 유권해석을 거쳐 6평 이상 토지에 대한 거래허가제를 재정비촉진지구 지정 이전에 조기 시행할 것이란 소식이 매수세를 크게 위축시켰다.매물도 없는 상태여서 호가는 크게 빠지지 않고 있으며,거래도 없으며,투자성 분석시 20%이상 고평가 되었다고 볼수 있다.이는 재건축 아파트가 40%이상 고평가 되어 호가가 낮아진 것과 같은 맥락이며,뉴타운 재개발 호가 20%정도는 빠져야 할 것으로 보인다.늦게 구입한 사람들은 고평가 된 막차 탄 꼴이다.

대지지분이 30평인 단독주택은 7억원,6∼7평짜리 빌라는 4억원 선이다.2006년 상반기만 해도 재정비 촉진지구가 큰 호재로 받아들여졌지만 거래허가제 조기 시행 등으로 인식이 달라지고 있다.아현뉴타운의 사정도 비슷하다.조합원수가 많은 일부 구역에서는 재정비 촉진지구에 대한 기대 뿐이다.매수·매도호가 차이만 커지고 있다.10평 내외 지분은 매도 호가가 평당 2200만원 정도지만 대기 매수자들은 평당 2000만원 이하에서 사려고 한다.이곳도 20%이상 고평가 되어 재건축 아파트들처럼 호가가 낮아지거나 개발한다한다고 치더라도 민원과 소송,데모만이 득실 거릴것이 뻔하다.호가 높은 가격에 구입한 사람들의 기본 본색이다.

왕십리뉴타운에서도 거래는 거의 끊긴채 가격은 평당 2200만원 하는 현재 호가로는 모두들 너무 비싸다는 반응이으로 30%이상 호가가 높은 편이다.버블새븐지역의 재건축 아파트들 처럼 거래가 없는 만큼 앞으로 호가가 20%이상 내릴 가능성이 높다.1가구 2주택 입주권 양도소득세 중과세 및 거래허가제까지 실시되면 팔고 싶어도 마음대로 못 파는 사태에 이를 수 있다.연말이 다가올수록 양도세 중과를 피하기 위한 다주택자들의 매물이 쏟아질 가능성과 증여로 피해보려 할 가능성도 높다.

재개발 지분은 대부분 거주가 아닌 투자 목적으로 사놓기 때문에 소유자 가운데 1가구2주택에 해당하는 경우가 많다.강북 타워팰리스 건립 등의 장밋빛 전망이 강했던 재정비 촉진지구에 대한 기대감도 공영개발로 추가 분담금이 크게 늘어날 수 있다.지구 지정이 유력한 3차 뉴타운에서는 기대감이 아직 높지만,부천 등 수도권에서 촉진지구 지정에 반대하는 움직임이 가시화되는 것을 보면 좀 더 추이를 지켜봐야 할 것 같다.

뉴타운의 대지지분값이 평당 2천만원에 아파트 분양가가 평당 1300만원
이때 대지지분 20평 잡을시 무상평수인 입주권은 130%로 26평에 현제 가치는 약 3억4천이다.
헌데 서울 20평 구입가는 평당 2천만원이라면 4억이다,투자해야 6천만원과 등기비 포함 약 1억원 정도의 마이너스 투자라 아니할수 없다.여기에 34평 분양받을시 추가부담금이 8평으로 1억이나 생긴다.

그러나 수원의 투자는 서울 4억으로 구입시
40평 대지지분 2개를 구입가능하다.평당가는 5백만원이다.
이때 1개의 대지지분은 평당 분양가가 1100만원으로 무상평수는 120%로
40평 대지지분은 아파트입주권 48평 무상으로 받는다.48평아파트라면 5억3천이다.
2채면 10억6천으로 유상부담금도 없다.서울 투자의 3배 수익이다.이런데도 강북 뉴타운 투자한다는 것은 불을 안고 불구덩이 속에 들어간 꼴이다.

늘상 말하지만 가난한 사람들은 가난하게 살수밖에 없으며,가난을 대수롭지 않게 살고 있으며,타인들의 말은 믿지도 않는 옹고집이다.빈부의 격차 정부 탓 할 자격도 없는 것이다.투자 가능한 지역은 전국에 널려있으며,
돈이 돈 버는 세상이 바로 홈피다운 홈피,전문가 다운 전문가 만나야 가능하다.

강북 뉴타운 근래 투자자들은 분석 평가도 못하는 모델하우스 떳다방과 다를바 없는 엉터리 투자자들인 것이다.투자의 길 바로 배워야 한다.어설픈 이론으로 재테크나 전문가라면 짐승들이 웃을 일이다.

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