[스크랩] 신 버블쓰리 지역 중 판교의 현재와 미래가치

2009-08-02 02:07

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2006년 3월 드디어 판교신도시의 서막이 올랐습니다.

당시 분양 할 때 이런 황당한 정부가 다 있나? 하며 흥분과 실망을 한 적이 있었습니다.

서울에서 약 20키로 거리에 야산 및 그린벨트 땅에 총총히 쌓여있는 조그마한 공간이 어찌 평생을 벌어도 살 수 없는 가격이란 말인가 하며 개탄을 하였습니다.

그런 지방의 한적한 땅을 토지공사는 평균 평당 100만원 수준으로 토지보상을 하고 주택업자에게 평당 950만 원으로 분양을 하였습니다. 자그마치 거의 10배가 되었습니다. 물론 도로 등 감보율이 있다 하지만 그리하니 부동산 투기를 조성한 것은 바로 정부였습니다. 물론 그들은 한마디 할 겁니다. 니들이 정책을 해 봤어? 안 해봤으면 말을 하지 말아 할 것입니다. 아무리 계산해도 분양원가가 평당 500만원 수준이니 그 값에 분양하면 사회문제가 될 것 같고 당시 분당 수준을 보니 평당 1500만원을 형성하고 있고 그 값에 맞추려다보니 판교에는 소용도 없는 용인-세곡 간 고속도로 개설비용으로 7,000억 원, 신분당선 7,000억 원 이리저리 한 가구 당 5,600만원(집값의 약 25%)을 부담 시키고 그래도 남아도니 건축비도 평당 450만 원으로 책정하고 그러고도 분양 받기만 하면 로또니 뭐니 하며 언론을 동원하여 거품을 만들었습니다.

저는 1990년부터 부동산 값이 왜 이리 비싼가? 하며 항상 막차를 타는 것은 아닌가하며 고민 하였습니다. 저는 2004년 저서에서 일본의 경우를 비교하여 조만간 폭락의 시대가 오니 마누라의 명의 부동산까지 다 팔라 하였습니다. 그렇다고 마누라까지 팔지는 마라 하였습니다. 이런 주장을 한 입장으로서 당시 저도 분양을 받을까 많은 고민을 하였습니다. 그래서 저도 모든 부동산을 다 처분하고 현재는 집 한 채만 소유하고 있습니다.

판교, 신도시는 1976년 5월 판교 남단녹지에 대한 건축제한을 시작으로 1998년 5월 개발용지로 지정하고 공청회, 실시계획승인, 택지개발지구지정, 실시계획을 통해 2006년 3월

면적 약 280만평, 인구 87,789명, 가구 29,263세대( 단독 6%, 아파트 20%, 상업 7.63%, 공공시설 66.86% ), 녹지율 35%(분당의 약 2배), ha당 인구 86명(분당 198명, 일산 176명) 로 분양을 개시하였습니다.

당시 분양가는 33평 미만 (평당 1,130만원), 38평 미만 (평당 1,600만원), 38평 이상 (1,800만원) 으로 분양만 받으면 로또 당첨이라는 신조어를 만들며 판교 란 브렌드를 1위로 등극시켜 놓았다. 그 후 전반적인 부동산 가치 하락으로 망교 란 신조어까지 만들어 내었으나 곧 판교의 우월성을 인정받아 다시 수도권 최고의 위치로 등극 하였습니다.

현재의 가치는 약 평당 평균 2,200만원의 수준을 보이고 있으나 양도소득세, 전매규정에 의거 거래는 초 급매물 외에는 거래가 없으나 매수희망자는 엄청난 관계로 로얄 기준으로 심지어는 평당 2,700만원까지 거래된 공공연한 비밀 또한 사실입니다.

현재 분당과는 약 30%의 차이를 보이고 있으나 분당에 비하면 우선 판교의 33평이 분당의 약 40평의 면적을 확보하고 있고 새 아파트이며 여러 기반시설 면에서 우위를 보이고 있으므로 향후 교통 및 기반시설이 완비되면 약 50%의 차이도 예상해 볼 수 있을 것입니다.

그럼 현재 상태에서 최고의 위치는 어디일까?

우선 판교는 경부고속도로를 기준으로 동 판교와 서 판교로 나눕니다. 동 판교는 교통 및 상업성에서 우위에 있고 서 판교는 거주성에서 우위에 있으나 많은 분들이 종합적인 판단으로 보면 15-20%의 가치를 동 판교를 더 인정하고 있습니다.

그럼 동 판교에서는 어떻게 구분 할 수가 있을까? 판교는 보는 사안에 따라 거의 우열을 가리기 힘들다 보아지나 그래도 기준을 적용 해 보면 우선 판교역을 기점으로 해서 동쪽(A19-1, A20-1, A21-1, A21-2) 과 남쪽 ( A22-1, A22-2, A23-1)을 비교 해 볼 수 있다.

남쪽 그룹이 신촌공원 14만평과 도서관을 접하고 있으므로 주거성에서 앞서나 판교역과의 거리가 약 500-600미터로서 동쪽 그룹과는 100-200미터 차이가 나나 거주측면으로 항시 자연을 바로 접 할 수 있으므로 조금 더 점수를 주고 싶고 그럼 3개 단지 중에서 골라 본다면 A23-1단지가 바로 공원 입구와 접 하고 있고 두 단지에 비해 앞뒤 뜨임 정도가 약간 우세하다 인정되며 그중에서도 307동이 앞 뒤트임에서 우월하므로 최고의 단지로 선정을 하여도 무방할 것이며 거기서 1라인과 4라인을 비교해 보면 1라인은 앞으로는 분당 중앙공원이 시야에 트이고 뒤로는 신촌공원을 마주보고 있으나 동향이므로 감점 요인이 되고 4라인은 앞트임은 최고로 우월하나 뒤트임이 막혀있고 남향이므로 그래도 어디가 우월 하냐 고르라면 저는 1라인의 손을 들어 주고 싶습니다. 아파트라는 것이 얼마 전 잠실 아파트가 한 단지 내 에서도 10억 원 수준인 33평 급이 3억 원까지도 차이가 나는 것을 볼 때 또한 자신의 처지와 보는 시야에 따라 다르므로 이 기준은 참조로 하였으면 하며 자신의 처한 상황에 따라 다 방면의 의견이 나올 수도 있는 것 또한 사실입니다.

그럼 앞으로 3년 후의 미래는 어찌 변화 될 것인가?

신 분당선의 개통으로 강남역까지 16분에 도달 할 것이며, 현재 확정단계인 GTX(대심도 고속 급행열차) 및 KTX 호남선의 정차 역으로 확정, 여주-판교전철 착공, 판교의 20만평 벤쳐벨리 완성, 6조원이 투입되는 판교역사 알파돔 건설, 제 2 경인고속도로 신설, 제 2 경부고속도로 연결, 제 2 영동 고속도로 연결, 정부의 대동제의 정책으로 판교를 중심으로 동으로는 여주, 서로는 안양, 남으로는 동탄 까지를 포함하는 동남부의 최 중심이 될 것이므로 2015년경에는 평당 3,000만원(현재 강남 3,300만원 기준)을 상회하는 결코 소위 말하는 강남에 꿀릴 것이 없는 명실상부한 도시로의 부상이 예견됩니다.

그래서인지 최근 최고의 투자 수익 처로 판교를 꼽는 것은 당연시 되고 있습니다.

특히 이번에 검토 확정 되고 있는 GTX (삼성-동탄 간 대심도 고속열차)의 정차 역으로 결정시 삼성역까지 약 5분에 주파가 됨으로서 누구도 신 버블쓰리인 잠실, 과천, 판교에서 결코 꿀리지 않는 입장에 서는 것은 자명한일 일 것입니다.

그러나 이번에 판교의 입장에서는 GTX 판교역사 유치에 빨간 불이 켜진 상태입니다.

사실 초반에는 민자업자는 역사를 지금의 성남시청 신축부지인 여수개발지구와 모란역을 연계하여 설치하는 기획안을 추진하였으나 경기도의 교통연구원의 용역결과 판교가 여러 면에서 모란에 비해 우위를 차지하므로 1차로 판교역을 역사위치로 선정 발표 하였습니다. 그러자 모란에서는 모란역사 지키기 위원회를 설립 하였고 판교에서는 “GTX 판교역사 유치확정 추진위원회”를 급 가동하여 사태 주의를 하며 전주민의 동의를 받는 일에 착수 하였습니다.

사전에도 판교는 분당구 분구 시 분당1,2구 또는 분당구, 판교구로 할지, 동서, 남북으로 할지를 놓고 설문 조사를 하여 약 2배의 차이로 판교구 및 동서 분할로 결정 되었으나 정치적인 밀실암투로 뒤집어져 반대로 상정 되었으나 정책상 무효화 된 전력에서 보았듯이 이번에도 경제성, 효율성, 사회성 등 전 부문에서 판교역사로의 확정이 다수 의견이나 이번에 민자업자가 제안한 안을 보면 성남시청 신축 옆 지금은 공원으로 결정 된 곳에 역 신설 및 유치의 무리수를 계획하고 있음에 사태주의를 하고 있습니다.

사실 주요 정책결정 시 약 3년 전부터 사업이 기획되면 업체가 선정되고 그 업체는 많은 시간과 경비를 투자하게 됩니다. 그래서 사업이 표면화되면 당연히 업체선정은 입찰조건으로 타 업체가 참여 못하게 조건을 달던 아니면 담합에 의한 사업권을 확보하는 것이 공공연한 건설계의 비밀 아닌 비밀입니다.

하여튼 이번에 다시 교통연구원에 중간역사 설치 타당성 검토가 재 용역의뢰 된 것으로 압니다. 이제는 한국도 인천공항철도와 같이 잘못된 용역 및 수요산정으로 매년 1,300억원의 국민 세금을 낭비하고 있고 2012년부터는 손실금액이 약 3,000억원을 상회할 것이라 합니다. 이번에는 밀실의 담합이 아닌 타당성 있는 검토와 용역이 이루어져 다시는 이와 같은 과오가 없기만을 바라며 만일 판교로 역사가 확정시 다시금 판교는 수도권의 최고 도시로 부상 할 수 있을 것입니다.

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