2007-11-26 19:27
http://blog.drapt.com/solasi/22751196072830553 
자료출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식
원문출처 : http://blog.drapt.com/aptmall
[민권식칼럼 #72] 부동산 침체기, 내집마련 투자전략
2006년 부동산의 키워드는 '집값상승'이었습니다.
작년에 있었던 집값 두배, 세배 뻥튀기현상의 후유증으로 2007년은 모두의 예상대로 매도자,
매수자 모두 눈치만 보고 있는 부동산 침체기가 유지되고 있는 실정입니다.
오늘은 이러한 '부동산 침체기에서의 투자요령'이란 타이틀로 서술해볼까 합니다.
◈ 부동산 침체기, 실수요자 대처법
먼저 자신이 부동산을 접근하는 이유가 '내집마련'개념의 실수요자인지,
투자 목적이 강한 가수요자인지를 분류하십시오.
실수요자라면 자신이 원하는 지역의 신규아파트 청약시장을 우선적으로 노크해볼 필요가
있겠습니다. 최근에는 실수요자층에서도 청약1순위는 '투자성'이기 때문에 인근 시세 대비 분양가,
전매 가능 시한 등에 포커스가 맞춰져 있습니다.
물론 이러한 우수한 투자성을 확보하고 있는 신규아파트는 지금도 청약경쟁률이 높기 때문에
높은 청약점수 확보는 필수적이라 할 수 있습니다.
그렇다면 청약점수 확보가 힘든 세력(신혼부부, 유주택자 등)은 어디로 가야할까요?
개발호재가 뚜렷한 기존아파트나 청약가첨제 덕에 비교우위를 선점한 재개발 조합원 지분으로의
접근을 권합니다.
기존아파트는 입주 후 3년이라는 감가상각시점이 지난 후에는 자체적인 상승요인을 상실하기
때문에 추천대상이 아닙니다만, 인근 주거환경이 크게 개선되거나 재개발 정비구역 지정,
리모델링 추진과 같은 개발호재가 있거나 전철역 개통 호재가 있는 지역의 기존아파트는
감가상각시점이 지났다 하더라도 일정 이상의 상승폭을 기대할 수 있습니다.
특히, 지금과 같이 시장이 얼어붙어 있을때 이러한 아파트를 잡을 수 있는 찬스가 주어집니다.
각종 세금 때문에 내놓을 수 밖에 없는 처분조건부 매물이나 개인적인 사정에 의해서 시세보다
싸게 내놓는 매물이 바로 타겟이라는 얘기입니다.
하지만 이런 매물은 쉽게 발견할 수도 없거니와 똑같은 투자의 패턴으로 이러한 매물을
노리고 있는 투자자들이 굉장히 많다는 핸디캡을 안고 있습니다.
그 핸디캡 때문에 부담이 크다면 재개발 조합원 지분이 바로 대상지라 하겠습니다.
실수요자이므로 재개발사업의 리스크가 적은 지역 즉, 구역지정이 이미 된 지역이나
조합설립인가 이상의 인허가절차가 진행된 지역으로 접근하시기 바랍니다.
재개발 조합원 지분은 신규아파트를 일반분양가보다 싸게 로얄층을 선점한다는 메리트가
최근들어 더욱 부각되고 있기 때문에 특히 유망지역의 당첨이 힘든 세력에게는 더할 나위 없는
유망 투자처라 할 수 있겠습니다.
재개발 조합원 지분을 실수요자의 입자에서 접근할 때는,
1) 재개발 조합원의 적법한 승계여부
2) 분양자격
3) 사업 지연요소 체크
4) 입주 예상 시기
5) 입주까지의 총비용(조합원 지분 매입비용 추가부담금) 대비 입주 후 아파트 시세
(인근 아파트 시세와 비교)
등을 꼼꼼히 체크하시기 바랍니다.
◈ 부동산 침체기, 투자자 대처법
1) 희소성이 있는 지역은 리스크를 줄여준다.
'이 지역(혹은 이 아파트)만한 지역이 또 없지.'
이것이 바로 희소성입니다.
강남 접근성, 한강조망권, 전매가능 등이 대표적인 희소성이라 할 수 있겠습니다.
희소성의 가치는 앞으로 더더욱 커질 것이라는 것이 바로 투자의 키포인트입니다.
물질문명의 발달로 인해 주거환경의 질이 크게 향상되면서 부동산 투자의 쏠림현상이 심화되고
인기지역과 비인기지역 간의 격차가 더욱 커지는 형상은 어쩔 수 없는 이 시대의 흐름입니다.
이러한 시대의 흐름속에서 희소성을 뚜렷하게 가진 지역은 시장경제의 원리에 의하여
가격이 떨어지지 않습니다.
이것이 곧 자신의 소중한 재산권을 지켜주는 방패막인 것입니다.
2) 무형적 가치가 곧 투자수익률을 대변한다.
무형적 가치는 유형적 가치로 변형됩니다.
재개발은 전형적인 무형적 가치입니다만 입주권으로 변형된 시점부터는 유형적 가치로
분류되죠.
모든 확정데이터가 나와있고 아파트 뼈대가 올라가는 것이 보이는 유형적 가치로의 전환시점.
이 시점이 바로 재개발 시세의 꼭지점이 되는 것입니다.
이것은 재개발 뿐만이 아닌 일반 아파트 시장에도 적용됩니다.
멋지게 서있는 아파트는 바로 유형적 가치입니다.
이러한 유형적 가치는 개발호재와 같은 무형적 가치를 동반하지 않는 한 시세의 상승을
기대하기는 힘듭니다.
감각상각시점 이후에 별다른 개발호재가 없는 지역의 아파트값이 정체되는 현상이 바로
유형적 가치의 한계성을 그대로 대변해 주고 있습니다.
재개발 뿐만아니라 모든 부동산 시장을 접근할때 무형적 가치를 주목하시기 바랍니다.
보이는 유형적 가치는 이미 시세에 반영이 된 가치이고 보이지 않는 무형적 가치가 바로
미래의 시세상승을 주도하기 때문입니다.
3) 투자성의 심장은 분양권 전매 여부다.
최근 분양권 전매는 곧 투자가치의 핵심으로 자리잡고 있습니다.
입지조건이 A급인 아파트가 인근 아파트 시세보다 저렴하게 분양하더라도 10년 후에나
팔 수 있다는 전매 제한이 있다면 미분양으로 이어지고 있는 요즘입니다.
재개발 조합원 지분이나 조합원 입주권의 유망성이 더욱 상승한 이유 중에 하나가 바로
신규아파트 분양권 전매 강화입니다.
4) 기회비용을 계산해라.
상담을 하다보면 주택담보대출 이자 때문에 생활고를 겪다 어쩔 수 없이 설정매도기간 이전에
매도하는 사례를 종종 접합니다.
여기서 가용금액의 폭을 최대한도로 하는 투자의 발전된 개념을 말씀드리겠습니다.
설정된 매도시점까지 발생하는 대출이자비용까지 대출을 받아놓는 패턴이 곧 그것입니다.
가용금액의 폭을 최대한도로 하는 투자를 할때 우리는 매도기간까지의 은행이자와 시세차익을
계산해 봅니다.
여기에 대출이자까지 총대출금에 포함하여 진행을 하는 패턴을 말하는 것이죠.
'대출이자 때문에 생활고를 겪다 어쩔 수 없이 부업을 하고 있어요.'
'한달에 한번씩 내는 대출이자를 생각하면 밤에 잠이 안온답니다.'
대출이자까지 계산하여 대출한도를 설정하는 패턴과 매도기간까지의 은행이자와 시세차익에
대한 계산은 보다 과학적이고 마인드에 대한 부분까지 커버할 수 투자방식이라 사료됩니다.
마지막으로 재개발 조합원 지분을 투자자의 입장에서 접근할 때는,
뚜렷한 매도시기 설정이 핵심입니다.
매도시기를 설정할 때는 해당 지역의 인허가절차에 맞춰 3~5년 정도를 권합니다.
1) 인허가 절차를 연도별로 예상
2) 인허가 절차에 따른 매매의 제한 여부 파악
3) 구역지정 이전 단계인 기초단계에서 매수 권장
4) 조합설립인가 이후 매도를 권장
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