부동산이 상승하고 있습니다. 언제까지 상승할까를 가끔 예측해 봅니다. 지금의 생각으로는 2010년까지는 안정적으로 상승하지 않을까 생각해 봅니다. 하지만 2010년 이후는 경착륙을 하거나 연착륙을 하지 않을까 생각해 봅니다.

 

부동산이 급격히 상승해 버블이 터질것이라고 예측할수도 있습니다. 하지만 수도권만이 오른다는 점에서 과연 버블인가 의심이 갑니다. 또한 주식시장은 잠잠합니다. 주식시장은 돈이 흐르지 않는다는 것이지요. 결국 많은 유동성에도 불구하고 수도권, 그중에서도 아파트로만 돈이 몰린다면 과연 이것을 버블이라 할수 있을까 의심스럽습니다. 만약 전국의 있는, 아파트 뿐만 아니고 모든 주택이 오른다면 버블을 논할만합니다. 게다가 주식시장까지 폭등한다면 버블의 가능성은 더욱 높습니다. 하지만 현재는 수도권의 아파트만이 오르고 있습니다. 한국에 있는 유동성만을 본다면 버블이라고 보기 쉽지 않습니다.

 

하지만 아파트를 현금으로 사는 것은 아닙니다. 대부분의 사람들이 빚을 내서 삽니다. 문제는 빚이 적으면 버블을 논할 필요가 없습니다.    또한 빚이 많아도 자산이 많으면 그것도 문제가 되지 않습니다. 문제는 자산대비 빚이 너무 많다는 것에 문제가 있습니다. 30년짜리 모기지를 내어 , 일생 그걸 갚으면서 산다는 미국보다도 높고 일본 보다도 높습니다.

 

최근에 국민소득 증가율은 1%정도로 보고 있습니다.( GDP 는 4-5% 성장) 그런데 소비증가률은 4%정도로 추계되고 있습니다. 이 통계가 보여주는 것은, 3% 만큼을  빚을 내어 소비하고 있다는 것입니다. 게다가 소득으로 부채를 갚을수 있는 능력은 갈수록 줄고 있습니다.

 

현재의 부동산 상승은 저금리와 토지보상비 그리고 부동산이 유일한 투자처이기 때문입니다.  

 

저금리는 한국의 저금리와 일본의 저금리가 있습니다. 한국의 금리는 부동산을 누를만큼 충분히 높지 못합니다. 또한 올릴만큼 분위기도 되지 않습니다. 일본의 저금리는 한국에 엔캐리 자금의 유입을 가져옵니다. 일본에서 1% 대로 꾸어와 2%대에 전국에 풀고 있습니다. 문제는 일본의 경제가 쉽게 성장하지 못해 금리를 올리기가 쉽지 않다는데 있습니다. 또한 만약 한국에서 금리를 올린다면 한국과 일본의 금리차가 더 벌어져 엔화대출이 더욱 늘것입니다. 원래 엔화 대출은 사업자에게만 대출되어 사업자금으로 사용해야 하는 것인데, 현실은 부동산 투자금이 되었을 것입니다. 하지만 심증은 있으나 증거가 없어 증명할 길은 없습니다.

 

토지보상비에 대해 서는 말들이 많습니다. 특히 토지보상비의 수도권 역류때문에 수도권 부동산이 더 뛸수 밖에 없을것입니다.

 

정부가 국토 균형발전을 위해 지방의 개발(혁신도시, 행정도시, 기업도시) 을 하지 않았어도 결국은 수도권과 지방의 양극화는 일어났을 것입니다. 그것은 개발을 시작했든 말았든 큰 차이는 없었을 것입니다.  단지 정부의 입장에서는 지방을 그대로 두고 볼수는 없었을 것입니다. 또한 앞으로의 정부도 마찬가지입니다. 마치 농업이 경쟁력이 없다고 버릴수 없는 것과 마찬가지입니다. 하지만 농업이 구조조정을 하든 말든  결국은 시대의 흐름에 휩쓸려 간다는 것을 다 알고 있습니다.

 

현재 한국에서 돈을 벌수 있는 투자처는 부동산밖에 없습니다. 그것도 다른 것이 아니고 수도권의 아파트가 유일합니다. 토지도 아니고 상가도 아니고 유일하게 수도권 아파트입니다. 그러니 수도권 아파트로 돈이 몰리는 것은 당연합니다.

일반이 투자할 상품은 부동산과 주식이 있습니다. 하지만 주식은 국민들에게 믿음을 잃었으며 최고의 우량주는 외국인이 다 가지고 있어 비록 주식시장이 올라도 국민에게 돌아가는 소득의 증가는 별 볼일 없을 것입니다.  그런 면에서 정부에서 주식시장으로 돈을 미는 방법은 좋은지 잘 알수 없습니다.     

 

이와같은 이유로 부동산 시장이 꺼지기가 쉽지않습니다. 하지만 국민들의 부채증가률과 소득증가률을 보면 결국은 꺼질수 밖에 없는 것도 사실입니다. 문제는 그때가 언제이고 어떻게 꺼질까하는 점입니다.

 

개인적으로 부동산의 상승요인인 저금리, 토지보상비, 투자처는 바뀔것으로 보지 않습니다. 시대의 상황이 어떻게 할수 없게 만들기 때문입니다. 결국 이 상승을 끝내는 것은 개인 부채의 증가와 그것을 갚지 못하는 개인의 소득한계점이 그것을 말해 줄것 같습니다.

 

또 다른 문제는 그 한계에 도달했을때 연착륙을 할것인가, 경착륙을 할것인가 하는 점입니다. 하지만 연착륙을 하든 경착륙을 하든 괴롭기는 마찬가지입니다. 연착륙을 하면 2002년 4분기부터 계속되는 경기침체가 더욱 심해져 만성 경기침체가 일어나게 됩니다. 언제까지 갈지는 구조조정이 끝날때 까지입니다.

경착륙이 일어나면 급격한 하락이 일어날것입니다. 제 2의 외환위기와 비슷할것입니다.

 

이러한 경착륙이든 연착륙이든 어떤 것이든 일어나면 대부분의 중산층이 사라질것입니다. 따라서 중산층없는, 20%의 상류층과 80%의 하류층으로 국민이 재편 될것입니다.

 

저는 이러한 변화가 일부에서 주장하는 강남재건축을 허용하고 세금을 재 개정한다해도 변하지 않을것으로 봅니다. 어쩌면 이러한 것을 도입하면 경제위기의 속도가 더 빨라지지 않을까 생각합니다. 일본의 잃어버린 15년도 초기의 자유방임주의의 결과였으며 미국의 공황도 자유방임주의 경제의 댓가였습니다.

 

이상은 예측입니다. 틀리수도 있으니 참고만 하시길 바랍니다.