최근 부동산 기사만 스크랩 하는 것이 아니라 여기저기 둘러보기도 하는데 최근 삼성의 반도체 밸리로 인하여 봉담과 동탄에 대해서 관심도가 있는 듯 합니다. 개인적인 생각일지는 모르지만 언론매체의 역할도 어느 정도 몫을 해준것 같기도 하고요.

 

동탄의 경우 이제 막바지 물량 밖에 남지 않았다고 합니다. 포스코 부터 해서 롯데까지 하고 남은 물량 중에서도 대우나 우미를 손꼽는 것 같습니다. 청약의 고배를 마시면서도 계속적으로 도전하시는 분들도 계시는데 한가지 청약만이 능사는 아니라는 말씀을 드리고 싶다는 것입니다.

 

물론 새로이 조성되는 신도시나 신규택지지구의 경우 수단은 청약입니다. 그러나 정책의 변수 또한 중요한 요소이기도 하겠지만 청약이 안되었을 때 마냥 청약만을 기다려야 하는 문제와 당첨과 낙첨간의 50% 리스크를 안고가야 한다는 사실이지요. 단순히 복걸복이라는 것입니다. 사실상 투기에 대한 나쁜 인식도 있지만 정부 정책의 주도 역시 부동산값의 안정이라는 슬로건 아래 세금위주의 정책이 더욱 양극화 시키는 부분들도 많은데 개인적으로 인간은 정말 간사하다고 생각이 드네요. 남이 하면 투기이고 자기가 하면 재테크라는 생각이 지배적입니다. 편법이나 불법적이라면 투기라고 할 수도 있겠지만 나름대로 선점해서 차익을 많이 누렸다고 해서 투기라는 것은 억지라고 보여지는데도 투기로 간주되는 사회분위기가 되었지만 실상 어디가 났느냐, 내집마련 @ 가 지배적이라는 것이지요.

 

개인적으로 묻는 사람들도 최근 동탄 막바지 물량과 봉담에 대해서 물어보긴 합니다만 관심있는 지역이 아니라서 크게 알아본 것은 아닙니다만 대부분이 장미빛 미래가치만 보고 진입하려 한다는 것입니다. 어느 시장이나 장점이 있고, 단점이 있기 마련인데 단지 장점만 보고 진입하려고 한다는 것이지요.

 

이번 동탄의 대우나 우미 물량은 원가연동제가 적용됩니다. 즉, 청약시에 유의해야 할 것은 이 부분으로 거주지제한이 좀더 강화된다는 것입니다. 분양가가 내려지는 만큼 5년간 매도할 수 없는 부분이 생기고, 무주택자 우선공급이 되어 비록 30% 물량이 거주자에게 간다하더라도 전용면적 25.7 평 이하에는 75 %물량(만 40세이상 10년 무주택 40%, 만 35세 이상 35%)이 우선공급으로 빠져나간다면 수도권 1순위가 당첨확률이 높은 것은 그 이상의 평형수라는 것입니다.

 

또한 청약통장이 2002년 9월 4일 이전이냐 이후냐에 따라 세대주 요건도 상이하게 되므로 세대주 요건 및 주택의 소유 여부도 생각해봐야 하는 문제가 될 것이며, 가장 큰 문제는 청약이라는 것이 수단이 되지만 보장이 되지 않는 다는 점입니다.

 

신도시의 메리트는 입증되었다 하지만 1기 신도시와는 달리 2기 신도시는 임대아파트의 입성입니다. 동탄은 이미 막바지에 이르러서 공영개발과는 거리가 멀지만 판교 이후 분양될 물량들은 턴키 방식에 의한 공영개발이 이루어지는데 전매제한의 년수가 더 길어집니다. 또한 채권의 매입으로 개발이익을 환수하여 채권입찰제의 경우 추가부담금의 과중도가 높아지는 것도 감안해야 하는 것이지요. 더군다나 대출 금리의 상승구도 역시 생각지 않을 수 없는 부분으로 무주택자를 위한 대출은 금리가 인하되고 있지만 언제까지나 저금리 기조로 갈 수는 없고, 물가 상승률에 의한 콜금리 상승 압박으로 금리상승은 언제고 터질 일입니다. 단지 그 시기가 올 하반기냐 내년으로 넘어가느냐의 차이지만 앞으로 분양을 받건 기존아파트를 매입하건 대출 문제에 있어서는 염두해야 할 문제입니다.

 

동탄의 장점이야 워낙에 많이 나와 말할이유도 없다고 봅니다만 가지고 있는 리스크는 서울과의 접근성이 떨어진다는 것입니다. 아무리 도로가 확충되고 지하철이 들어선다해도 지나가는 통과점은 이의동이나 영통쪽입니다. 즉, 동탄이 오르기 시작하면 그에 인접한 도시는 시너지 효과를 가져올 수도 있겠지만 아직까지 인식이 안좋은 임대아파트의 입성은 시간이 어떻게 해결해주느냐에 따라 달라질 듯 합니다. 그리고 신도시 조성기반까지의 시간은 5년 이상은 걸릴 것으로 예상되는데 기존의 인프라 형성이 안되어있기 때문입니다. 접근성이 떨어진다고 하는 면에서 자급자족적인 구도를 가져간다고 한다고 하지만 2기 신도시의 특성은 자급자족적인 기능을 포함하는 것이 기본적 구도입니다. 똑같은 가정하에 교통이 어디로 뻗어있고, 연결되느냐가 관건이기에 어느 정도 한계성은 있다고 보는 것이지요.

 

가뜩이나 실거주적인 요소에서 교육적인 부분은 앞으로의 계획이겠지만 기존에 있던 교육적인 특성을 가진 곳과의 차이를 메우기 위해는 오랜 시간이 걸릴 것입니다. 그에 따른 봉담지구...

 

경기남부 측의 구도중의 하나가 동탄, 봉담, 오산, 평택 등으로 꼽을 수 있는데 한정된 인구속에서 택지지구의 남발이라는 것입니다. 임대아파트의 취지는 좋지만 일반적 수요자들의 재테크적인 요소에서는 메리트의 반감적인 요소기 때문에 변수가 될 것이란 이야기입니다. 전세제도가 있는 한은 어려움을 겪게 될지도 모릅니다. 그래서 전세임대제도가 나왔는지는 모르겠지만...

 

봉담의 경우도 봉담역과는 좀 거리가 있는 듯 합니다만 우선은 주변시세보다 분양가가 높다는 것으로 동탄발의 영향을 얼마나 받을지 시간을 두과 봐야하지만 분양가는 우선적으로 영향 받은 듯 합니다. 단순히 반도체밸리의 구성으로 인구수요가 급증할 것이라는 것은 너무 섣부른 판단이 아닌가 하는 것이지요. 그렇다면 이의동의 광교테크노 밸리의 여파는 감당할 수가 있는지라는 판단입니다. 시기적으로 차이가 1년 내외밖에 되지 않기 때문이지요. 또한 공장이 주변에 많고, 산이 많아 주거지역으로 고립되는 형태가 되는 것도 무시하지 못하는 부분입니다. 그렇다면 역시 서울과의 접근성 문제를 해결하기 힘든 상황이라면 실거주 위주로 승산이 있다는 것이고, 현재 정책으로 인해 실거주 위주로 개편되가는 방향입니다. 물론 투자수요자들은 관망세에 있거나 이미 세금에 의해 급매물을 내놓는 가수요들도 많겠지요. 그렇기 때문에 서울 동시분양도 미분양이 많이 나오게 되는 상황에서 과연 얼마나 실수요자들을 끌어들일지도 생각해봐야 하는 문제입니다.

 

더군다나 주변의 오산이나 평택에도 개발호재를 바탕으로 분양이 되고, 예정되어 있을 터인데 그것이 반드시 메리트가 존재하기만 한 곳이라고 볼 수 없다는 생각입니다. 따라서 마냥 좋은 점만 보고 진입하지 말고, 이러한 생각해봐야 할 부분들을 생각해보고, 따져보고 대출문제 및 출퇴근 상황과 아파트의 브랜드 및 개발호재와 맞물린 향후 상승가치와 실거주 여부를 통합적으로 판단해서 결정해야 한다는 것이지 단순히 어느 지역이 언론에 언급이 자주 되니 좋다라는 편견을 갖지 않았으면 하는 것입니다.