2006-09-11 22:05

http://blog.drapt.com/skyjky/81157979938301

자료출처 : "신안인스빌1,2단지" 단지동호회

원문출처 : http://www.drapt.com/club_home/index.htm?page_name=user_bbs_view&club_serial=3549&uid=1840&skey=13110&vkey=

준공업지역에서의 아파트사업승인 인허가절차

지구단위 계획을 수립하여 지구단위 계획확정을 받아서 교통영향평가와 더불어 조사와 연구가 필수적입니다.

해당 구청과 설계사무소와 긴밀히 협조하여 진행 합니다.

해당 대지는 건설사에서 구입한다면 매입하게 될 것이며, 지주가 원하면 아파트 전축분 일부를 줄수도 있습니다. 또한 지주공동사업도 가능합니다.수익을 나누는 것입니다.

1. 지구단위계획

(1) 도시계획구역내의 일부분인 지구에 대해서 구체적이고 상세한 도시계획으로
(2) 토지이용의 합리화, 도시미관의 개선, 양호한 환경확보를 목적으로 하고 있는 계획입니다.
(3) 대규모의 도시계획은 세세한 면을 보기가 힘들고 건축계획은 주변을 넓게 보기 힘들기에 이 두가지를 고려한 중간적 계획으로 특정지역의 여건에 맞도록 구체화 할 수 있는 계획이고 블록개발을 집합적 계획이며 입체적 계획입니다. 다시 말해서 숲도 보고 나무도 보려는 계획이지요.
(4) 하나 더. 지구단위계획은 사업을 하기 위한 계획이 아닙니다. 도시를 관리하고 무분별한 사업을 제한하기 위한 계획입니다.다시말해서 지구단위계획은 민간사업자을 위주로 만들어지는 것이 아니라 전체 공공의 이익을 위해서 만들어 지는 것입니다.

2. 그럼 언제 지구단위계획을 수립을 할까요?

(1) 원칙적으로 5년에 한번씩 관청에서는 도시관리계획을 수립합니다. 지구단위계획이 도시관리계획의 한 부분인데, 토지이용계획원에 지구단위계획구역이라고 표기가 되어 있으면 그 구역에 지구단위계획이수립되었다고 보시면 됩니다.

(2) 그러나 지구단위계획을 관청에서만 수립하는 것은 아니고 주민제안을 통해서 지구단위계획을 수립하기도 하고 재건축, 재개발과 같은 정비사업시에도 정비계획이라고 해서 지구단위계획과 성격이 거의 같은 계획을 수립합니다.

(3) 그리고 개발사업시 관에서 요구하기도 하고, 법에서 두리뭉실하게 구역지정대상을 정해놓았기 때문에 인허가청에서 해야 한다면 거의 해야 합니다.

(4) 또 개발행위허가를 받기위해서도 해야 하는 데요.. 이 기준은 개발행위허가를 해줄수 있는 최대 면적이 있는데 예를 들어 주거지역, 상업지역 등 1만m2(약 3000평)으로 이 보다 큰 대지에서 사업을 하려면 면적 제한 예외조건을 충족시켜야 하고 그 예외조건 중 하나가 지구단위계획 수립입니다.

가. 기본적인 지구단위계획구역대상은

(1) 공공시설의 정비 및 시가지 환경정비가 필요한 지역

(2) 도시미관의 증진과 양호한 환경을 조성하기 위하여 건축물의 용도·건폐율·용적률 및 높이 등의 계획적 관리가 필요한 지역

(3) 문화기능 및 벤처산업 등의 유치로 지역 특성화 및 활성화를 도모할 필요가 있는 지역

(4) 준공업지역안의 주거·공장 등이 혼재한 지역으로서 계획적인 환경정비가 필요한 지역

(5) 단독주택 등 저층주택이 밀집된 지역으로서 계획적 정비가 필요한 지역

(6) 지역균형발전 등의 목적을 달성하기 위하여 계획적 개발 및 공공의 재정적 지원이 필요한 지역

(7) 민자역사를 개발하고자 하는 지역 입니다.


나. 아파트 사업을 위해서 따로 기준을 정하고 있는데요.. 사업계획승인 및 건축허가를 받아야 하는 아파트(주상복합 포함) 사업을 대상으로 하고요..
여기서 하나더. 서울시에서 지구단위계획 수립후 아파트 사업을 하려면 건물의 노후도를 따져야 합니다. 노후도 충족이 선행조건이며 노후도가 안되면 지구단위계획수립이 안됩니다.

노후도는 계획부지내 주택이 하나라도 있을 경우, 전체 건축물에 대해서
준공후 20년이상 경과한 건축물이 전체 건축물의 2/3이상 이거나 준공후 20년이상 경과한 건축물이 전체 건축물의 1/2이상이고 15년이상인 다세대다가구가 전체건축물의 3/10이상이어야 합니다.

가. 공장의 범위*

- 현재 “공업배치및공장설립에관한법률”상의 공장으로 사용하거나 사용하는 용지와 “건축법”상 창고시설 및 자동차정비공장을 말한다.

- 현재 공장으로 쓰고 있지 않는 공장용지에 대해서는 주거용으로 쓰고 있지 않으면 나대지 혹은 주차장 등이라고 할지라도 공장으로 분류된다.
- 공장용지가 아닌 대지에 무허가 공장으로 사용하고 있는 경우, 실사때 공장으로 밝혀지면 공장으로 인정되므로 실사전에 철거하여 나대지로 만들거나 주택등으로 사용해야 공장으로 인정받지 않는데, 실사에 공장이 없다고 하더라도 무허가관리대장이나, 이행강제금 부과여부, 항공사진 등을 통해 공장 사용이 확인이 되면 공장으로 인정하므로 주의해야 한다.

나. 노후도**

- 노후도는 준공업지역이 아닌 지구단위계획 수립기준으로 서울시 도시계획조례 제4조3항에 근거한다. 기본적으로 사용검사후 20년이상 경과한 건축물(주택 및 주택 이외의 건축물도 포함)의 수가 2/3이상이거나 20년이상 경과한 건축이 1/2이상이고 15년이상인 다세대, 다가구가 전체 건축물의 3/10이상이어야 한다.

- 다만 20세대 이상 연립주택과 아파트는 서울특별시도시및주거환경정비조례를 따르며, 계획부지내 주택이 없거나 공동주택을 목적으로 특별계획구역으로 지정된 구역은 노후도 규정을 적용하지 않는다.

- 산정기준은 건축물대장으로 하고 무허가건물은 서울특별시도시및주거환경정비조례 제2조 규정을 적용한다.

- 연립주택 및 아파트는 기준층 세대수를 동수에 산입하고 재해로 인해 멸실된 경우가 아니고 철거된 경우는 건축물폐쇄대장으로 확인한다.

다. 지구단위계획***

- 지구단위계획은 기본적으로 20%이상의 기부채납을 해야 한다.

- 용적률의 경우, 공동주택 및 오피스텔은 250%를 넘을 수 없다. 잔여용적률 150%는 기타 용도로 채울 수 있다.

라. 기타용도(오피스텔, 아파트형 공장 등)****

- 아파트형공장 등 주거가 아닌 경우는 지구단위계획 수립없이(단, 특별계획구역 등 제외) 관련법령에 맞추어 사업진행

- 오피스텔 및 실버주택(유료노인복지주택)의 경우, 용도상 공동주택이 아니므로 원칙적으로 지구단위계획 수립이 필요 없기는 하나 허가청에서 이 두 용도를 주택으로 인정하고 있는 추세이므로 반드시 문의해야 한다.

- 오피스텔의 경우, 지구단위계획 수립시 용적률 250%만 가능하고 나머지 150%는 기타용도(주택이 아닌)로 채워야 한다.

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