♨ 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?

 

    그 동안 아파트 시장을 뜨겁게 달구던 명품 아파트의 그늘에 가려서 빛 한 번 제대로 쬐지

    못하고 외면 받아온 지역과 아파트들이 마침내 기지개를 켜면서 투자자들에게 주목을 받으며

    시장에 하나 둘 낯선 얼굴을 내밀고 있습니다.

 

♨ 과거에 뭇사람들로부터 투자해서는 안 될 지역이라는 혹평을 들어 온 지역, 여러가지

    악조건으로 명품 아파트들의 찬조 출연에도 끼지 못했던 아파트, 못 사는 사람들이 사는

    곳이라고 치부해온 소형 평형. 이러한 소외군들이 시장의 최대 투자군으로 급격하게

    자리매김하고 있는 모습이 완연합니다.

 

♨ 이러한 소외군들의 활약으로 서울과 수도권 아파트들이 빠르게 평준화 되고 있기 때문에

    그 동안 닭 쫒던 개 지붕 쳐다 보듯 돈 많은 사람들의 잔치로만 여기고 구경만 해오던 무주택

    서민들은 이 기회를 황금의 기회로 삼고 드디어 적극적인 매수를 검토해야 할 시점에 온

    것입니다.

    명품 아파트와 평범한 아파트 간의 서열은 반드시 존재 하겠지만 해도 너무 할 정도로

    버림받은 이들 소외군들은 더 이상 잃을 것이 없다는 최대의 무기를 바탕으로 시장의 강력한

    경쟁자로서 급부상 하게 된 것입니다.

 

    이에 대한 해답을 드리고자 오늘도 외롭지만 이 글을 계기로 새롭게 함박 웃음을 지을 가난한

    서민들을 생각하며 설레이는 마음을 부여 잡고 펜을 들었습니다.

 

 

 1. 6개월 전부터 아파트값 상향 평준화에 힘입어 이미 많이 올랐기 때문에 숨고르기를

    할 필요가 있다.

 

 2. 한창 뜨겁게 오르는 중이며 지금 투자해도 높은 수익률을 얻는다.

 

 3. 이제 막 출발 선상에 있기 때문에 잡기만 하면 시세 차익을 극대화 할 수 있다.

 

 4. 아직까지 뚜렷한 징조는 없지만 주변 흐름으로 보아서 머지 않은 장래에 시세 분출의

    가능성이 높다.

 

 5. 철저하게 소외되어 언제 사람들로부터 주목을 받을지 지나치게 요원하다.

 

♨ 소외 지역, 아파트, 평형 이른바 소외군들이 과연 이들 5가지 유형 중에 어느 선에 근접해

    있는지를 알아 내는 것이 매수 타이밍을 극대화 하는 첩경이라고 할 수 있습니다.

    따라서 우리 서민들은 예상 보다 빠른 폭으로 상승장의 대열에 합류한 소외군들의

    활화산같은 분출을 피부로 느끼면서 하루라도 빨리 시세 상승의 대세에 동참해야 합니다.

 

 

 

♨ 그동안 뭇 사람들의 기억에서 잊혀져 간 지역들을 시 및 구단위로 큰 틀에서 밑그림을 그려

    보겠습니다.

 

 1. 서울시 소외 극심한 지역으로 관심 요망 - 금천구, 도봉구, 중랑구, 노원구,동대문구,

     서대문구,강북구,구로구

 

 2. 서울시 소외에서 벗어나고 있는 지역으로 매수 요망-구로구, 영등포구, 관악구, 은평구,

     마포구 , 강동구 ,종로구, 중구

 

 3. 서울시 투자 유망 지역으로 선별적 매수 지역-강남구, 송파구, 서초구, 광진구, 용산구,

     동작구, 강서구, 양천구, 성동구

 

 4. 수도권 소외 극심한 지역으로 관심 요망- 이천시, 여주시, 평택시, 안성시, 의정부시, 광주시,

     동두천시

 

 5. 수도권 소외에서 벗어나고 있는 지역으로 매수 요망-김포시, 안산시, 시흥시, 광명시,

     화성시, 하남시, 구리시, 남양주시, 오산시, 군포시, 인천시, 부천시

 

 6. 수도권 투자 유망 지역으로 선별적 매수 지역- 용인시, 수원시, 성남시, 과천시, 안양시,

     의왕시, 파주시, 고양시, 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동, 동탄

 

♨ 위의 지역은 편의상 서울시는 구단위로 수도권은 시단위 혹은, 신도시별로 나눈 것이며 같은

    구 및 시일지라도 동에 따라서 소외된 지역과 투자 유망 지역이 상존 할 수 있으며 같은

    동일지라도 아파트에 따라서 여러 가지의 투자 양사을 보이고 있다는 점을 인식해야 합니다.

    즉 단조롭고 경직된 인식보다는 자유로운 사고의 전환으로 소외된 지역에 대한 선별적인

    안목이 절대적으로 필요합니다.

 

 

 

   1. 단지수, 입주년도별 매수 우선 순위

 

  1순위-1000세대 이상 대단지, 새아파트(5년 이내)

  2순위-1000세대 이상 대단지, 오래된 아파트(5년 이상)

  3순위-500세대 이상 단지, 새아파트

  4순위-500세대 이상 오래된 아파트

  5순위-200세대 이상, 새아파트,

  6순위-200세대 이상, 오래된 아파트

  7순위-200세대 이하, 새아파트

  8순위-200세대 이하, 오래된 아파트

 

  2. 평형별 매수 우선순위

 

 1순위- 50평대 이상

 2순위-40평대 이상

 3순위-30평대 이상

 4순위-20평대 이상

 5순위-10평대 이상

 

♨ 비슷한 입지에서 아파트에 대한 평가 요소 중에서 가장 중요한 사항은 세대수이며 다음으로

    입주년도 기준으로 파악한 새아파트 여부입니다.

    또한 주변 아파트 여건과 브랜드, 환경, 교통, 교육, 상권, 의 요소도 종합적으로 검토해야 할

    핵심 사항이라 할 수 있는데, 위에서는 가장 기본이 되는 세대수와 새아파트의 여부에 따라서

    순위를 지정하였습니다.

    가장 중요한 세대수와 입주년도를 파악하면서 상기에서 제시한 아파트 평가 제반

 

 

 

 1순위- 25평 이상- 29평, 28평, 27평, 26평, 25평 순으로 투자 수익률을 우선 고려해야 합니다.

 2순위- 20평 이상- 24평, 23평, 22평, 21평, 20평 순으로 투자 수익률을 우선 고려해야 합니다.

 3순위- 15평 이상- 19평, 18평, 17평, 16평, 15평 순으로 투자 수익률을 우선 고려해야 합니다.

 4순위- 10평 이상- 14평, 13평, 12평, 11평, 10평 순으로 투자 수익률을 우선 고려해야 합니다.

 

♨ 그동안 심각하게 양극화의 재물이 되어 온 20평대는 30평대 이상의 중대형 평형과의 가격

    격차가 벌어졌기 때문에 역발상의 개념으로 가격 차이만큼 투자 가치가 오를 가능성이

    높습니다.

 

 

 

 1. 세대수가 적은 나홀로 단지

 2. 한 개동으로 이루어진 단지

 3. 교통이 불편한 단지

 4. 교육 여건이 전무한 단지

 5. 소음이 심한 단지

 

 6. 혐오시설이 있는 단지

 7. 재건축이 불투명한 20년 이상의 단지

 8. 자연 환경이 매우 열악한 단지

 9. 복도식 주공 아파트

 10. 동호회나 부녀회가 없는 단지

 

 11. 부동산 저가 담합이 심한 단지

 12. 브랜드 가치가 심각하게 떨어진 단지나

 13. 파산한 회사의 단지

 14. 소형 평형으로만 이루어진 단지

 15. 연립 형태의 단지

 

 16. 상가를 낀 소규모 주상복합 단지

 17. 상권 형성이 전혀 없는 단지

 18. 미래 호재가 거의 없는 단지

 19. 입지가 열악한 단지

 20. 서울 및 핵심 도시와의 접근성이 어려운 단지

 

♨ 이상에서 여러가지 사유로 투자자로부터 소외된 아파트의 여러가지 유형을 살펴 보았습니다.

    수년 혹은 수십년동안 이러한 문제점 때문에 지속적으로 가치가 하락한 아파트를 매수하기

    위하여 관심을 가져야 한다는 것이 정말 아이러니컬 합니다.

    어쩌면 자본금이 1억이 되지 않는 무주택 서민들이나 2억 미만의 대부분의

 

♨ 예를 들어서 쌀값이 20만원-15만원-20만원으로 기하 급수적인 상승을 거두고 있다고 가정을

    할 때에 보리값이 20만원-15만원-10만원으로 하락한다면 언젠가는 보리를 매수 하는 것이 더

    큰 수익률을 남기는 것과 비슷한 이치라고 할 수 있습니다.

    모든 만물은 결국 절대성과 상대성, 희소성, 경제성 등의 다양한 조건에 의하여  자연의

    순리처럼 가치 평가에 따른 저울질이 끝나고 나면, 결국은 제자리로 환원이 된다는 경제

    논리와도 엇비슷한 맥락입니다.

 

♨ 지금 이 순간에 자본금이 부족하거나 소규모 자본으로 아파트의 투자 가치를 높이기

    특히 그 동안 상대적으로 철저하게 소외를 받아온 지역 혹은 아파트 또는 평형 등을 감안하여

    오름폭이 느껴질 경우에는 반드시 전문가들로 부터 시세 흐름에 대한 예측을 의탁하여

    적극적인 매수에 나서야 합니다.

 

♨ 무릎에서 사서 어깨에서 팔라는 명구를 가슴에 새기시면서 그동안 따돌림 받아온 소위

    왕따 지역, 아파트, 평형 등의 아파트에 초미의 관심을 집중할 시점입니다.

    그래서 부동산도 주식처럼 3년, 1년, 6개월, 3개월, 1개월 시세의 흐름과 시세에 영향을 주는

    제반 요건을 종합하여 아파트의 미래 가치를 객관적인 잣대로 예측할 수 있는 기본 틀이

    필요합니다.

 

♨ 게으른 사람은 절대로 돈을 벌 수 없습니다.

    손에 쥐가 나도록 국민은행 시세를 검색하여 시세의 흐름을 찾아서 여행을 하시기 바랍니다.

    지금까지 숱하게 들어왔던 대단지 새아파트 대규모 단지, 교통, 교육, 환경, 브랜드, 평형,

    입지, 미래 발전성, 아파트 밀집지역 등의 호조건의 명품 아파트를 보면 해가 더할수록

    그 가치에 의하여 가치가 새롭게 잉태되는 선순환이 이루어져 왔습니다.

 

♨ 그런데 역으로 오래된 아파트 소규모 단지, 교통, 교육, 환경, 브랜드, 평형, 입지, 미래 발전성,

    나홀로 단지 등의 악조건을 모두 갖춘 아파트가 있다면 그 얼마나 초라한 시세를 면하지

    못할까요?

    머지 않아서 이러한 아파트들도 대우 받을 그날이 올 것으로 기대 하면서 여명의 아름다움을

    만끽하러 나갑니다.

 

♨ 닥터 아파트의 회원님들을 진정으로 사랑하는 마음이 있으시다면 회원님들이 올린 글들에

    험담을 하면서 시간을 낭비하지 마시고, 그 열정 그 용기 그 능력을 바탕으로 지푸라기라도

    잡고자 하시는 애우님들에게 자그마한 깨달음의 불씨를 지펴 주시기 바랍니다.

    끝으로 상기의 양극화에 소외된 지역, 아파트, 평형 등의 소외군들을 매수할 때는 반드시

    검증이 필요하니 독단적으로 매수 하시는 것은 삼가하시는 것이 좋습니다.

 

♨ 감사합니다.